李国庆 中房报记者 孟双奎 沈阳报道

  6月，国家统计局发布了2021年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，其中，沈阳二手房价格指数同比上升了5.9%。沈阳新房价格指数同比上升了4.7%。

  通过数据发现，在过去的12个月中，沈阳新房价格整体涨幅不及二手房。

  沈阳二手房市场处于何种状态？

  2021年初数据显示，沈阳二手房市场挂牌量超过了11 万套。截止到6月25日，贝壳网平台挂出二手房房源达143112套，从5月数据来看，沈阳二手房数量还在持续增加，预测将很快突破16万套。

  同样是二手房存量较大的重庆和天津，二手房存量也达到了十几万套，但这两个城市人口基于也相对较大，重庆人口3200万，天津人口1300万。相比重庆和天津来说，沈阳人口900万，二手房存量平均占比要高于以上两个城市。

  从数据上看，二手房虽然是量价齐涨，但反映在市场上却并不强势。

  一名中介从业者告诉记者，沈阳目前二手房市场销售的确是不太理想，目前一套房源成交的平均周期是6个月。如果着急卖房子，房主必须要主动降价，房价最好是整个园区最低的，才有可能2个月内快速出手，如果房子有某方面缺陷，成交周期会长达6-8个月，甚至更久。

  房主张先生称，自己去年7月在中介挂出的一套房，已经快一年的时间了，至今还没卖出去，看房的人很多，中间也降过价，但始终没有成交。

  据统计，目前沈阳商品房存量超33万套，全市去化周期17个月，并不存在新房供不应求的局面。分析人士认为，目前市场处于淡季，新房成交量都很低迷，随着二手房成交量逐步下滑，未来环比上涨的可能性将大大降低。

  目前有哪些二手房存在涨价的可能

  有沈阳地产专业人士分析称，目前沈阳整体二手房市场处于饱和状态，相对于2017-2018年，沈阳楼市火热的时期，二手房“普涨”的阶段在2018年后就已经到达顶峰。目前二手房分化比较严重，并非所有的优质房源都涨价，涨幅比较明显的，主要取决于以下几种情况。

  其一，周边有新项目开盘。有品牌开发商进驻，土地价值提升，带动周边二手房涨价。比如万科、中海进驻曹仲板块后，长白附近二手房都出现了一定程度上涨。

  每年沈阳都有大量土地出让，随着土地价格不断上涨，开发商地价基础上，加上建筑成本装修费用，以及提升住宅品质装修成本，其新盘售价往往要高于周边二手房，新盘带动了整个区域房价，相应周边二手房的价格也水涨船高。

  其二，地铁开通。地铁能极大改善该区域交通的便利性，导致房价大幅上涨，但这种情况在地铁1、2号线刚建成后的几年比较明显，随着沈阳地铁线路规划逐渐拓展，地铁对房价的影响会逐渐弱。对二手房而言，拉动作用也相对减小。

  其三，学区对房价的影响。学区的改善对二手房升值是最明显的，例如，某小区因为划片名校，房价每平方米一夜之间上涨了千元。另外，园区品质提升也是某些二手房涨价的主因，比如更换了品牌物业，相应服务水平提升，也反映在房价上。

  据统计，沈阳市各区二手房价上涨态势有很大不同，其中涨幅度最大的是和平区和沈河区，铁西区、大东区相对稳定。

  另外，房子的成交与房龄也有直接关系，目前最好卖的是满五年的次新房，其次是房龄在10-15年的，最难卖的是房龄超过20年的“老破小”。中介人士告诉记者，“老破小”如果不占学区，即便在繁华地段也很难有涨价空间，不少房源降价都很难卖出去。

  通过贝壳网成交数据查询，从2021年5月至今，沈阳二手房成交数据，房龄10年内共成交1232套，房龄20年以上共成交323套，前者是后者成交量的4倍。

  什么原因导致二手房涨幅高于新房？

  可以说，沈阳二手房市场早已进入横盘状态，市场供远大于求。那么，为什么二手房价格涨幅还是超过了新房呢？

  房产专家分析，之所以在过去近一年时间内，二手房价格涨幅超过了新房，其中很重要原因是，政府对新房进行了限价。

  从2017年开始，《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》正式发布，其中，第二条就指出，加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。

  规定要求，开发商取得预售许可证的项目，实行商品住房价格指导。对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。

  目前，这项政策已经推出近4年时间，一直严格执行。新房价格更多是受控于政府房价调控，相反，二手房价格完全由市场主导，价格波动也更明显。在全国房地产较热的城市中，调控经常会导致新房和二手房倒挂情况产生，沈阳虽然没有明显倒挂的现象，但一些热门板块也经常出现类似情况，比如去年长白板块一些少量项目开盘，其开盘均价于周边二手房非常接近。另外，还有最近关注度比较高的青年大街沿线某豪宅项目，开盘价被限定在3万元/平方米内。

  分析人士称，如果新房价格放开，其整体涨幅肯定会超过二手房，继而带动二手房继续上涨，这样的做法，在“房住不炒”政策背景下，显然是背道而驰的。之所以对新房价格管控，是因为新房价格行情，对于沈阳整个房地产市场能起到“降温”和稳定的作用。同时也反映出，房地产调控政策的有效性和必要性。

  从去年9月开始，沈阳二手房价格环比涨幅已非常微弱，尤其是沈八条出台后，对于个人二套住房首付提升至50%，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，二手房市场基本没有大涨的可能性，之所以数据上体现二手房涨幅达到了5.9%，更多原因是去年8月以前涨幅较高导致。对于沈阳二手房市场而言，在新房价格稳定以及房源充足的前提下，涨价动力明显不足。