《中国房地产报》上市公司竞争力课题组

  中国社科院城市与竞争力研究中心

  中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

  营运绩效

  1.存货周转率

  存货周转率=营业成本/平均存货。反映存货的流动性和企业建设、存货管理能力。

  A股TOP30房企均值和中位数为0.31和0.28，略优于整体水平。绿地控股（600606.SH）等龙头房企存货周转率高则表明土地储备、建设、开发等运营上效率较高。

  房地产企业资产端主要为存货，所以存货周转率整体较低。但房地产行业普遍都有较高的经营杠杆，“三条红线”压力下，未来经营应尽量提高存货周转率，规避风险。

  H股TOP20房企存货周转率的均值和中位数分别为0.36和0.35，略低于上榜企业整体水平。碧桂园、融创中国等资产总额排名较高，但存货周转率表现一般。

  2.存货去化压力

  存货去化压力=存货/平均预收账款。衡量以本期的预收规模计算剩余货值的出清周期。存货去化压力能够反映房地产企业的销售能力，该数值越低说明库存压力越低，销售能力越强。存货去化压力若低于1，则可能说明企业预售过多，存在交付落地风险；房企存货去化压力过高则说明存货运营的效率不足。A股60家企业存货去化压力低于平均值，说明多数房企存货去化压力处于可控区间。A股TOP30房企的存货去化压力平均值和中位数分别为3.52和2.66，优于上榜企业整体水平。其中，格力地产（600185.SH）和陆家嘴（600663.SH）存货去化压力较高。

  预收款畸低的企业如市北高新（600604.SH），2020年归属上市公司股东的净利润约为1.76亿元，同比下降16.67%；营业收入约为12.02亿元，同比增长10.27%；基本每股收益盈利0.09元，同比下降18.18%。

  H股存货去化压力的平均值和中位数分别为3.34和2.78。41家企业存货去化压力低于平均值。主要为存货较少的混合型或中小型房企，万达酒店发展（0169.HK）2019年后无存货。

  H股TOP20房企存货去化压力的均值和中位数分别为3.34和3.00，与上榜企业整体水平差距不大。中国恒大（3333.HK）存货去化压力较高，其他龙头房企存货去化压力处于中游水平。

  3.一般费用占比

  一般费用占比=(营业费用+管理费用+研发费用+财务费用)／营业收入。该数值越低说明企业管控能力越强，除去营业成本外其他经营费用越低。

  A股上榜房地产企业一般费用占比的平均值和中位数分别为0.21和0.10，行业整体控制能力较好，但不同企业间控制费用能力有一定差异。

  A股TOP30房企平均值和中位数为0.08和0.07，略优于整体水平。龙头房企如绿地控股（600606.SH）、万科A（000002.SZ）。金融街（000402.SZ）2019年一般费用占比11%，2020年为负值，因为当期有大额利息收入，具有一定偶然性。

  低于均值的企业中，典型企业为泛海控股（000046.SZ），财务费用很高，两年期间费用率均超过100%，应警惕债务风险。

  房产企业研发费用一般较低，但部分销售、管理费用占比较高。若期间费用率过低，可能说明企业投入有限、在未来年份的成长性受限，或者企业利润存在操纵行为。

  H股70家上榜房地产企业的一般费用占比的平均值和中位数分别为0.12和0.09。54家企业一般费用占比低于平均值。

  H股TOP20房企一般费用占比的均值为0.10和0.09，略优于上榜企业整体水平，仅九龙仓集团（0004.HK）表现不佳。中国海外发展（0688.HK）、碧桂园（2007.HK）等一般费用控制能力较好。中国恒大（3333.HK）因促销活动故销售费用较多，最终费用率0.10，也在正常范围内。

  4.营运绩效综合得分

  营运绩效指数反映了企业经营活动的总体运营能力，占总竞争力打分评价的10%。营运绩效最终得分差距较小，市北高新（600604.SH）、绿景中国地产（0095.HK）营运绩效相对较弱。表明规模中小型企业经营相对谨慎、业务扩张和举债较为保守，存货相对较低，因而营运绩效表现并不弱于、甚至强于大型房企。