被称为“东莞史上最严限购政策”的“2·27”新政似乎直接给东莞今年房地产市场定了调，配合金融端收紧、限价、限签等系列组合拳，在已结束的上半年这座过去楼市涨幅疯狂的城市正负“重”前行，步履维艰。

  以东莞市住建局每月公布的网签数据来看，5月份东莞新房成交3600套，二手房成交1800套，与高峰时相比下降约2倍。

  激进的市场在爆冷的数据、严苛调控政策下逐渐散热，据了解，过去频现的项目开盘即告罄现象已寥寥无几，相对冷门板块更是成交冷淡。

  然而，为抢夺客户促进成交，不少楼盘同步开始“放松”购房条件，包括首付分期、延签等，不少项目延签时限可推至一年之久，且不需要额外费用，包括精装修房变毛坯房等变向调整价格方式重出江湖，市场仍暗潮汹涌，这也给监管部门留下了新问题。

  持续调控下的降温

  政策的威慑力直接体现在数据层面，最直观的是一二手房成交量膝斩。

  以东莞市住建局每月公布的网签数据来看，去年“莞九条”实施后，首次将二手房列入限购范围（非东莞市户籍人口由原来的二手房不限购调整为全市限购两套住房），重磅调整之下东莞二手房成交量应声而下，从7月8000余套月成交下跌至新政后次月的3000多套，后一直保持在该低位水平。

  受调控影响较小的新房，加上部分二手房需求转向则热度依旧，成交量并未出现下滑，在去年12月更是达到成交峰值，单月新盘网签量近9000套。

  “打新”“开盘秒罄”依旧是当时市场热词，在新房高热度下，东莞楼市整体仍表现出“高歌猛进”。

  “地价是催化剂。自2020年1月开始东莞土拍市场几乎是逢拍必抢，楼面价屡创新高，拍出了高达25宗‘新地王’，这给市场带来了较大预期，在二手房交易挂牌及成交价未出现明显变化可看出端倪。”东莞一房地产市场人士表示道。

  对于稍显温和的“莞九条”，在稳楼市主基调下，进一步加码的“莞六条”于2021年春节后正式出台，“坚韧”的东莞楼市也终于被撼动。

  政策发布首月加上2021年春节假期双重因素，东莞一手房成交量呈现断崖式下跌，2月网签仅1935套；一直维持在3000余套低位的二手房成交量也再次同步下滑，2月网签量降至1509套，环比均下跌超7成。

  与此同时，今年年初，由于主城区高价项目集中网签，东莞市新盘网签均价一度冲上2.9万元/平方米高位，配合中介炒作，楼市情绪高热。

  为加快调节市场过热情绪，伴随“2·27”新政同步执行的还有暂停单价超过2.6万元（含2.6万元）/平方米的高价住宅网签，后于3月中旬调整至高价房源排队网签。

  一系列操作对于楼市稳定起到了明显成效，“莞六条”执行后，东莞一二房量价均维持低位运行。

  行业趋冷明显

  激进的市场在爆冷的数据、严苛调控政策下逐渐散热，观望情绪大肆蔓延，一系列市场反应随即跟上。

  据了解，过去频现的项目开盘即告罄现象已寥寥无几，相对冷门板块更是成交冷淡。

  以东部片区某新盘为例，楼盘营销中心开放当日，项目方对外宣称“千人追捧”，在经过逾3个月较长蓄客周期后，首开当天200余套房源去化率尚不足20%；即便是承接主城区外溢第一阵营的网红“泛城区”，楼盘热度也明显降温，过去的6月份有项目首开去化或不足20套。

  长周期蓄客、低去化率成为越来越多楼盘当下状态。

  相应的，开启联动、邀请明星站台、锁客延签或干脆推迟营销节点等楼市低位运行期各类应对措施也纷纷上演。

  “之前东莞市场好，只有一些很难卖的盘才会联动；现在房子不好卖，没什么上门客，越来越多新盘都开启联动或全民营销了。”从业多年的中介小于对中国房地产报大湾区表示。

  打开其朋友圈可以发现，小于推售画风已渐渐从狂推大湾区不限购城市的陌生“低价”一手楼，重回东莞一个个熟知的新盘。“之前没办法，只能使劲推大湾区其他城市项目，一般靠低价吸引买家，佣金很高，十几万元一套，但跨区带客成交非常难；现在虽说东莞很多项目有联动，由于政策卡得紧，流水首付查得严，成交也不容易。”小于进一步补充道。

  中介开单难，就连始终冲锋于行业一线的媒体，也或受到市场下行影响，很多自媒体人随着项目联动热度开始兼顾做楼盘带看促成业务。

  “相对于去年或年初，不少项目的佣金都大幅提高了。”某位渠道人士表示。

  但从成绩来看，仅靠联动似乎仍无法满足项目的快速去化，为抢夺客户、促进成交，不少楼盘同步开始“放松”购房条件，包括首付分期、延签等，不少项目延签时限可推至一年之久，且不需要额外费用。

  对此，某房企人士表示，下半年东莞楼市供应量还会加大，但有效需求在政策和金融端收紧下被缩减很严重，抢客、锁客、回款已是现阶段房企之间的一场“大战”。

  对于不那么着急回款的开发商而言，销售节点延后，延长蓄客周期、等待楼市回温则成为应对策略。

  以推迟售房为例，据统计，目前东莞已有包括高埗新世纪颐龙轩、松山湖深业松湖云诚花园、寮步越洋广场、凤岗怡好天誉花园、天成花园、道滘里岸、康华君汇广场等多项目，虽达到预售标准甚至楼体接近封顶或已完工，依旧未有入市消息。

  “多项目推迟入市有各方面原因，有的项目可能是所属板块降温，市场观望情绪浓厚，剔除不满足购买条件的客户后，蓄客量太少，开盘去化效果堪忧选择推迟节点；也有项目它可能就是单纯和限价博弈，备案价达不到预期标准，又不急着回款，就一推再推。”松山湖片区一楼盘策划表示。

  在此之前，官方为推进项目尽快入市，从供应端稳楼市，于3月18日发布了《关于优化我市装配式建筑商品房预售许可申办条件的通知》。

  通知重点提到实施装配式建筑的预售商品房项目，由原来的七层以上需完成三分之二结构工程调整为完成三分之一，同时符合其他条件的，便可申领预售证。

  目前来看，赶工期或已不再是项目们的首要任务。

  余温未散，仍在暗涨？

  市场大范围转冷当下，东莞市场并未完全冷冻，部分区域楼市依旧散发着些许余温。

  首先是土拍热度依旧。

  截至目前，东莞市2021年上半年度商住用地土拍大战已收官，共成功出让14宗宅地，合计收金261亿元，其中7个镇街楼面价被刷新，平均楼面价约20184元/平方米，平均溢价率约为41％。

  高热度的土拍市场上，房企为加大拿地概率，纷纷准备多个“马甲”上阵。据了解，仅越秀首进东莞拿下的寮步地块，整场土拍便被曝出了500多个“马甲”。

  “马甲”的盛行几乎形成了资金实力雄厚的头部房企垄断土拍市场的现状，6月11日，东莞官方发文，对挂牌出让商住用地的竞买人资格进行规范，直指“马甲”行为。

  “东莞土地市场整体看还是狼多肉少，开发商拿地积极性依旧，已经进入的想补仓，还没有进入东莞市场的也在努力。不过现在大环境下，房企拿地会更加理性一点，地价相对之前的高点也会有一定下降。”一名负责房企投拓业务人士表示。

  土拍热度依旧外，不少入市项目同样在变相“暗涨”。

  虽严格的新盘备案限价政策维持了网签均价低位运行，但无法高价出货的部分开发商却并未向市场下行妥协，仍在规则范围内尽可能争取利润空间，仍为卖出高价而“暗自努力”。

  除了前面提及的推迟入市节点外，对于赶回款选择入市的楼盘，“减配”则成了他们中越来越频现的应对策略。

  正如合富研究院高级分析师李兴旺所表示，“东莞越来越多楼盘‘减配’了，毛坯取代精装交付，但价格不减，实则可以说是在变相‘暗涨’。”

  据统计，截至6月30日，东莞6月获取预售证的普通住宅项目为26个，其中高达12个项目交付标准为毛坯，有首批入市即毛坯交付的，也不乏有原批次为精装项目，新备案楼栋调整为毛坯标准的。

  放在过去，除了别墅产品外，东莞全市毛坯在售项目都可谓屈指可数。虽交付标准由精装变更为了毛坯，但从下表可以看出，大部分项目在备案均价上却未有明显调整，与上一批次备案价相比浮动甚微。

  “开发商精装修水分较大，由于为批量定制，按正常交付标准，1200元/平方米装修标准已经算是‘豪装’了；如今情况是更多毛坯入市，价格却未有下降，这无疑是变相涨价。”对于该现象有购买者表示不太能接受。

  除了精装变更为毛坯外，不少首推即毛坯楼盘在售价上同样没有优势。以石碣中海新盘为例，项目首批毛坯备案均价约3.18万元/平方米，镇街公布的5月新房网签均价为29156元/平方米。

  除了项目价格浮动不大，除毛坯交房外，也不乏有房企提供可选择的装修包服务来提升溢价，不过值得注意的是，目前东莞市场涉嫌违规销售的“装修双合同”再次冒头。

  “装修款3000元/平方米，我们对客户宣传的单价就是在备案价基础上加额外收取装修款的价格。”某毛坯备案项目销售顾问对中国房地产报大湾区表示。

  数据层面稳定的背后，或是余温未散下楼市乱象的暗潮汹涌，也给监管部门留下新的问题。

  据合富研究院统计，2021年上半年东莞新建商品住宅共网签约23294套，网签金额727亿元，该数据虽仅占2020年全年新房网签套数的36.7%，但与往年同期相比，上半年约2.3万套的成交量仍是东莞楼市2017年以来的最好成绩。

  “楼市调控是为了维稳并非要房价暴跌，未来长期‘阴跌’是小概率事件，限售新政毫无疑问抑制了一部分供应和需求，但如果长期‘阴跌’一定是供求关系出了问题，从现在东莞人口活力和供求关系来看，楼市热度不会完全消褪。”对于后市，投资客刘先生仍充满信心。

  低位运行期的东莞楼市保持着“自救”的活力，接下来的下半年运行走向仍值得关注。