公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

  公募REITs，简单来说就是资产的IPO。2020年以来，国家发改委、证监会及沪深交易所等陆续出台监管指导文件及业务实施细则，正式启动公募REITs试点工作。公募REITs试点聚焦于基础设施领域，将优质项目资产作为投资标的，可以将目前国内市场上最具有价值和稳健投资回报的存量资产转化为投资门槛低、投资交易便利、信息披露公开的金融产品，为投资者提供合理、稳健的长期回报。

  2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，意味着时代做出了切割——增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。

  据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起1万亿规模的基础设施REITs市场。

  本文将从宏观、中观、微观三方面对公募REITs进行分析，并对公募REITs的市场前景作出研判。

  01

  公募REITs是逆周期工具

  2020年被称为我国公募REITs的元年，实则在正式拉开序幕之前，我们已经进行了13年的长跑探索。

  2007年—2008年：监管部门开始推动REITs试点

  2007年1月、4月、8月，人民银行、证监会与银监会的REITs专题研究小组分别成立，各监管部门启动中国REITs市场建设的推进工作；

  2008年3月，银监会明确“鼓励房地产投资信托基金开展业务”；

  2008年12月，国务院办公厅先后发布金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号、131号文件，明确提出开展REITs试点。

  2009年—2011年：REITs产品推出和市场建设进入快速推进阶段

  2009年3月，人民银行会同各相关部委向国务院上报《关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示》。同年4月，“房地产投资信托基金试点工作小组”正式成立。人民银行行长周小川任小组组长，牵头11个部委进行推动；

  2010年3月，央行行务会审议通过银行间REITs试点管理办法，人民银行将试点管理办法和北京、天津、上海三座试点城市的项目简报上报国务院。

  2012年—2019年：政策推动大幅提速，试点项目陆续发行

  2012年原天津廉租房REITs项目重新启动，通过资产支持票据的形态于当年8月24日成功发行；

  2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进（REITs）试点；

  2018年4月25日证监会与住建部发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化，促进住房租赁市场发展；

  2019年3月，国家发改委、中国证监会联合调研小组先后海口、上海、广州、杭州、北京等调研及征求意见。

  2020年—至今：公募REITs落地

  作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点于2020年4月30日启动，到2021年6月21日正式上市，推进速度非常之快。从宏观层面来讲，公募REITs的快速落地，既是社会经济发展的必然，同时也存在一定的偶然。

  必然性，我国铁路营业里程达到14万公里，位居世界第二；高铁3.6万公里，位居世界第一；全国公路里程突破500万公里，位居世界第一；城轨运营里程超6700公里，已经形成巨大的基础设施存量市场。

  偶然性，公募REITs本身是一个逆周期的工具，经济好的时候一般是消费和出口拉动，经济不好的时候则更加需要投资驱动，需要投资的时候就需要有资金引入。2020年，受疫情影响，全球经济增长乏力，REITs既是打通投融资机制的创新，也是当前扩大内需、发展“双循环”格局的重要抓手，将促进基建市场的盘活，为基础设施建设项目拓展资金来源，优化市场主体的负债结构，最终将服务于实体经济。

  02

  项目国资占据主流地位

  上交所首批5单公募REITs项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

  深交所首批4只基础设施公募REITs分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT，底层基础设施项目位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等四大主流基础设施领域。

  从企业性质来看。正式上市交易的有招商蛇口、张江高科、苏州工业园，包括去年拟申报的临港集团、东湖高新等等，几乎都是国资企业。这一点并不奇怪，按照地方发改委的要求，发行公募REITs的企业需要有扩募空间，且募得资金还要承诺100%投回当地去，民营企业和纯市场化公司很难接受或有条件兑现这一点，只有本地国企才有这样的能力和意愿。

  根据发改委的要求，基础设施公募REITs主要考虑位于京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲、海南等国家重大战略区域范畴内的项目，或位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的项目。《中国开发区审核公告目录（2018年版）》包括2543个开发区，其中，国家级开发区552个，省级开发区1991个；此外，国家发改委《关于加快推进战略性新兴产业产业集群建设有关工作的通知》中公布的首批的国家级战略性新兴产业集群还有66个。

  这些特定开发区或产业集群内的特定业态，只要满足REITs资产的运营条件（如近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正等），后续均有上市的可能。

  03

  盈利能力成为决定性因素

  首批9单公募REITs包括3单产业园、2单收费公路、2单仓储物流、1单市政设施、1单污染处理，以下重点分析3单产业园底层资产。

  博时招商蛇口产业园

  招商蛇口产业园项目位于深圳市蛇口工业区的蛇口网谷产业园。网谷系产业园是招商蛇口产业园板块下的旗舰产品，分布于广东深圳、江苏南京、山东青岛、湖北武汉等多个核心城市，而位于深圳市南山区的蛇口网谷尤为优质。深圳蛇口网谷的前身蛇口工业区是中国第一个外向型经济开发区和工业园区，蛇口网谷通过将原先工业厂房转变为科技研发、创新创业的基地，实现了产业升级，促进了单位面积产值的大幅度增长。蛇口网谷规模由最初的3万平方米增加至目前的42万平方米，每平米产值由2000元增长至10万元，年总产值达到了400亿元；引进客户约450家，吸纳就业人口超过30000人。蛇口网谷产业升级效果显著，先后共培育了17家上市公司及新三板企业（广和通、芯海科技、科迈等）。

  张江光大园

  张江光大园地处中国（上海）自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园核心地带。项目用地性质为工业M1，凭借良好的区域优势、产业配套及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。张江光大园2017年末平均出租率为96.29%，2018年末平均出租率为74.13%（当年因主动调整租户结构，导致出租率略有下降），2019年末平均出租率为97.39%，截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。

  东吴苏州工业园区产业园

  国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目均位于苏州市苏州工业园区。苏州工业园区地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区域长江经济发展带的交汇处，作为全国第一个中外中央政府级合作的开发区，品牌效应显著，受到中新两国、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，被授予许多特殊优惠政策。园区现已逐步形成了以“电子信息、机械制造”为2大主导产业，“生物医药、人工智能、纳米技术应用”为3大战略新兴产业的“2+3”特色产业体系，并将产业作为经济发展与区域建设的内生部分于特色优势。

  按照发改委的要求，园区公募REITs的底层资产业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施，不得包含产业类项目和商业地产项目。然而，从首批产业园公募REITs的业态来看，几乎全是低密度的办公写字楼，生产属性和产业属性相对不足。

  3单产业园公募REITs能够成功上市交易，主要得益于底层资产良好的盈利能力。以蛇口产园为例，2018-2020年，万融大厦和万海大厦营业收入分别为13327.54万元、13182.27万元、11493.27万元，税后净利润分别为6137.42万元、6536.09万元、5352.66万元。2020年因新冠疫情，对租客减免租金，营收和利润有所下降，总体来说收入和利润保持稳定。与此相反，去年东湖高新拟以武汉软件新城申报首批公募RETTs，最终却没有获批，或是因为武汉软件新城的盈利能力堪忧。财报显示，武汉软件新城2019年营业收入达2.76亿元，净利润达2.71亿元，其中，处置长期股权投资产生的投资收益贡献了高达3.54亿元的利润。而2020年1-7月，武汉软件新城的营收达2632万元，净亏损约3268万元。

  公募REITs基金的推出是为了拓宽融资渠道、丰富融资方式，并寄希望通过资本市场来降低债务风险，调动全社会资金为经济建设服务。

  从宏观层面来讲，2020年三大投资中基础设施投资同比上涨0.9%，制造业投资同比下降2.2%，房地产开发投资同比增长7.0%，房地产开发投资成为投资驱动的主要力量；

  从中观层面来讲，2020年全国税收总量中，国有控股企业贡献24.3%，涉外企业贡献16%，全部民营企业贡献59.7%，民营企业是最大贡献者，亦是投资的巨大推动力；

  从微观层面来讲，一些商业地产以及租赁住房同样具备良好的盈利能力，从全球经验来看REITs最早是集中在商业地产且一直保持着较高份额，我国房地产市场长效机制的建立已成为国家战略，发展租赁住房已经成为主要方向，以租赁住房和商业地产为基础的持有型房地产REITs亦将有较大的发展空间。

  目前基础设施公募REITs已经拉开了大幕，未来公募REITs的底层资产拓宽至地产还将有多远？