北京楼市2021年“上半场”已悄然落幕，“稳”字贯穿始终。

  上半年，在全球货币宽松、国内疫情得到有效控制、购房需求集中释放等多重因素影响下，一波从2020年下半年开始的成交反弹使多地房价蠢蠢欲动，楼市调控迎来挑战，以北上广深为代表的一线城市上涨压力最为明显。

  市场上暗流涌动，调控政策频频出招，有统计称，仅上半年全国楼市调控政策就超过200次。北京更是“哪里冒头打哪里”，二手房价起来约谈中介，学区房价起来调学区，金融管控更是监管从严。

  作为全国楼市风向标之一的北京，新土地供应模式下企业纷纷调整打法；限竞房去化也成为上半年北京楼市新房成交主力。

  从北京楼市整体数据看，新房成交量虽整体上扬但调控政策延续性降低了房价暴涨预期，目前成交量价基本稳住。

  限竞房成新房成交主力

数据来源：北京中原新房

  根据北京中原新房统计数据显示，今年1-6月，北京新建商品房（不含拆迁房、商品住宅、共产房、写字楼、商业）成交市场量价齐升，创下5年同期新高；成交额2412.37亿元，同比增长1倍；成交套数41825套，同比增加84%；成交均价47068元/平方米，仅次于2017年下半年48145元/平方米，环比去年下半年增长1586元/平方米。

  对比成交量攀升，新房成交均价波动幅度控制在可接受范围。究其原因，与限竞房去化紧密相关。

  5月，北京首轮集中供地对每宗地都设制了价格上限，没有“地王”，从土地供应端减少市场炒作。新供地模式下，限竞房退出历史舞台，这让目前市面上价格相对稳定的限竞房未来有可能变成稀缺资源，曾一度出现严重冷热不均的限竞房普遍进入加速去化通道，成为新房市场成交主力。

  “现在已经不推新的限竞房土地了，市场上限竞房卖一套少一套，我们项目剩下的房源已经不多了。”青龙湖某项目销售人员告诉中国房地产报记者。随着市场回暖，限竞房扎堆的青龙湖区域多个项目销售加速，除龙湖操盘的熙湖悦著由于销售许可证未批，还有千套左右房源外，周边金地、万科、首开等多个项目均已进入尾盘销售阶段。

  除了青龙湖，同样限竞房扎堆的亦庄目前也已存货不足。“是限竞房，价格有上限，但疫情期间各种促销政策现在都取消了，总价要比朋友买时贵60多万元/套。89平方米的之前总价420万元，现在是480万元，每平方米贵了好几千元，户型还没他们的好，周边几个项目也都没什么房了。”打算在亦庄河西区域买房的李丹告诉中国房地产报记者，犹豫之间购房成本增加不少。

  过去两年，虽然部分限竞房由于价格优势曾供不应求，但也有不少位置偏远的限竞房去化并不理想。随着去年下半年北京市场整体成交回暖，供地端风向转变，这种情况悄然改变，在上半年新房成交中限竞房占据大半江山；同时，限竞房价格上限机制有效抑制了新房价格大幅上扬，使新房均价维持在一个基本平稳状态。

数据来源：北京中原新房

  此外，上半年新房热度与房企推盘节奏也有关。北京某头部房企销售人员王乐在接受中国房地产报记者采访时说：“开年我们就制定好策略，尽快跑量，把第二季度当成第四季度一样去冲刺，主要担心疫情反复或调控政策影响；这也是对全国形势一个基本判断，并不限于北京市场。”

  调控定点爆破：二手学区房成调整重点

制图：杨镓

  新房成交升温之时，二手房市场活跃度也在上升。

  “开始看好的一套房，一周时间每平方米涨了3万元，最夸张的是稍一犹豫房就被人买走了，赶紧转头想买另外一套备选，被房东直接拒绝说不卖了。“这是今年2月底，陈域在海淀选购二手房时的亲身经历。

  上半年，一波汹涌的学区房行情带动北京二手房市场跳涨。

  根据北京市住建委公布网签数据统计，2021年上半年北京二手房网签共计110182套，这一网签量是自2017以来二手房上半年网签量的5年新高，仅次于楼市大火的2016年上半年的135507套网签量。分月数据来看，北京上半年二手房市场成交量高点出现在3月，正是学区房火爆时，单月成交突破20000套。

  房产中介夏丹说，“去年受疫情等多方面因素影响，二手房成交量和价格都一般，但在三四月份学区房集中成交拉高了一波行情。”

  据夏丹介绍，随着成交量放大，上半年北京海淀、亦庄、望京等区域二手房价格上涨明显。

  针对炒作学区房现象，北京市住建委反应很快，4月22日发布的《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》提出，要重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序。4月23日，2021年海淀区义务教育阶段入学政策正式对外发布，在学区房炒作重灾区海淀进一步明确了“多校划片”实施方式，继续加大调控力度，从而降低市场炒作冲动。

  随后，4月30日召开的中央政治局会议特别强调，要防止以学区房等名义炒作房价，明确的指向就是炒作学区房引发了去年以来几个热点城市房价波动问题。在深圳、上海学区房问题越演越烈时，北京学区房热度首先降温，二手房整体涨势也随之改变。

制图：杨镓

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“北京学区房调控属于力度比较大、持续时间比较长的，尤其是划片入学等政策，客观上减少了各类学区炒作。就后续改革方向看，北京学区房预计会有各类新的改革，包括一些名师资源的重新配置，防范一些住宅项目随意炒作学区等，都是有可能的。”

  上半年整体平稳 下半年还存变数

  楼市调控曾有“打压-松绑-反弹-打压”怪圈，在一波又一波大小周期中，房价越来越高。自2017年3月开始的“史上最严”楼市调控至今已持续5年，即使在疫情冲击下，“救市”呼声高涨时，“房住不炒”基调依旧未变，正是在这样大背景下，北京楼市交出了答卷：没有重蹈2016年覆辙，整体处于可控范围。

  随着大部分限竞房完成去化、首轮集中供地项目入场，北京新房市场也会面临新选择。从首轮集中供地拍地结果看，未来五环外楼面价或许将进入每平方米6万元+时代，给下半年北京楼市价格带来上涨预期。

  对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，“随着限竞房加速去化，未来五六环新房房价整体会有小幅上涨，价格预期会和限竞房形成鲜明对比。除非到年底这批集中供地项目能在产品体验上有创新和突破，推动升级改善需求，否则，下半年成交小幅下滑趋势可能会更加明显。”

  二手房方面，从近几天持续发酵的西城区“最严”教改政策落地市场反应来看，学区房降温依旧是下半年二手房调控重点。随着新一批适龄儿童入学时间临近，调控效果也会逐步显现。与此同时，上半年已启动的城市更新、老旧小区改造、租赁住房建设、中介行业整顿等也都会对市场形成新的变量。

  2021年上半年，政策调控正在慢慢挤压房地产存在的泡沫；下半年，调控动作或许还会持续，一个更加健康市场也将呈现。