痴迷于深圳楼市的多军，任何一个政策都要解读出无比的利好，不甘心于市场趋于稳定。

  7月9日，官方发布消息称，中国人民银行决定“降准”。即从7月15日起，除已执行5%存款准备金率的部分县域金融机构外，下调其他金融机构存款准备金率0.5个百分点。预计释放长期资金约1万亿元。

  消息一出，记者就收到来自深圳中介的消息——“央行放水，深圳房子又要涨价了”。

  “每次降准的时候，往往也是中介违规炒作房源和房价的时候。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜认为，“虽然监管层强调支持实体经济和绝不大水漫灌，但是向市场注入流动性无疑是整体上利好楼市的，无论是从物业估值还是交投活跃度方面无疑都有正向作用。”

  前车之鉴：需防经营贷再流入楼市

  涨价的说法并非空穴来风。原本扶持中小微企业的“经营贷”流入深圳楼市早有前科，其中深房理炒房团队就是典型。

  对于扶持中小企业的“经营贷”如何流入深圳楼市，广东住房政策研究中心专家李宇嘉分析称：“首先是利率降低，消费贷、信用贷主流利率降至4.36%，抵押贷主流利率低至3.85%；其次是贷款期限变长，额度增加；第三是通过循环放贷、先息后本、到期续贷，无需再过桥，创造出所谓的‘气球贷’、‘接力贷’、‘循环贷’等；而且经由房产抵押，额度也放大了，最多可以贷到房产价值的9成，活生生将一个非主流的贷款产品，变成了一个主流产品。”

  李宇嘉认为“银行希望从楼市上套利”也是原因之一。

  记者从市场上了解到，通过“经营贷”、“消费贷”的方式买房，是部分深圳购房者或者是炒房客的重要手段。

  一般而言，需要获得首付款的购房者通过中介，中介再通过设立空壳公司，帮助购房完成“经营贷”的审核从而获得首付款。

  当购房者支付完首付款并拿到房子后，再以通过房子二次抵押的方式持续获得资金，达到炒房的目的。

  只要房子涨幅能够超过利息，就能实现炒房收益。按照深圳过去普涨的情况来看，利用这种“炒房链条”实现盈利的可能性几乎是百分之百。

  有数据显示，深圳活跃的房产中介约3万至4万名，但资金中介却多达8万名。

  据李宇嘉分析，“大量的资金中介，他们对接银行资金，并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来开展业务，牵线搭桥、灵活多变，多数没有固定的办公场所。即便是有工商注册的公司，也很难从其经营范围，看出其融资中介的本质。从看房、过桥、买房、贷款，甚至是获取购房资格、假结婚、假离婚等，这类公司为炒房客提供的是一条龙的服务。”

  深圳购房者钟女士认为，“降准之下，通货膨胀是必然的，深圳房价很大可能会上涨。”

  但也有购房者持反对意见，“现在银行查得严，而且二手房的流动性已被控制了，不一定会有大胆的投资客铤而走险。”

  早在去年年底，银保监会就明确要求各大银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查。

  今年年初，针对挪用“经营贷”炒房的围剿行动，席卷了北京、上海、广州、深圳等热门城市。

  记者从深圳银行从业人员处了解到，当前对于“经营贷”的审查确实更加严格。

  “转账很容易被发现，提现也在严查，刚放了贷款不久就做房贷按揭的客户，会很容易被银行查出。”深圳一位负责在南山西丽网点办公的银行信贷经理胡小姐告诉记者，现在除了对“经营贷”放贷后监管严格了很多，还会同步提高“经营贷”的贷款申请门槛。

  “以前刚注册的公司也可以做‘经营贷’，现在要一年以上。” 信贷经理胡小姐说道。

  对于当前深圳楼市是否会上涨，严跃进分析称，“关键在于把控信贷，如果可以把控信贷不流入房地产，房价本身炒作空间其实比较小。上一次确实有各类资金通过小微企业流入房地产，这次的可能性小了很多。”

  深圳供地提速，楼市中短期走向平稳

  央行降准的消息令深圳购房者感到不安，但与此同时也有利好的消息传出。相对于降准，加大住房供应对楼市的走向影响更为关键。

  7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），提出要从强化规划引导、完善供应体系、加强组织保障等多方面综合施策，进一步增加居住用地供给。

  当中较为引人关注的内容是——“允许商业用地调整为居住用途”。

  根据意见稿第八条，“促进留用土地开发建设” 措施中提出，“原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房”。

  意见稿第九条，“引导未批规划更新项目建设住宅”措施中提出，“城市更新单元规划尚未批准的项目（含尚未列入城市更新单元计划的项目，小地块城市更新项目除外），计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向调整为居住（公共住房为主）后，按照现行规则确定单元规划容积。其中，出售的公共住房建筑面积占规划容积（不包含公共配套设施）的比例应不低于60%”。

  意见稿第十条，“引导已批规划更新项目建设住宅”措施中提出，“本措施施行前更新单元规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目（小地块城市更新项目除外），在保持原批准规划容积不变的前提下，可将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房”。

  深圳职业技术学院房地产研究所所长、教授邓志旺认为，“新政策没有提出特殊的前置条件，所有的商业都可以改居住，这跟之前的商业改出租房有很大的区别。过去的商业改成出租房，它更多的是现有物业的一个用途改变。它本身的土地性质，还有物业的性质并没有改变。所以这个政策，我觉得是从根本上去解决住房问题，更重要更有价值。”

  在意见稿发布的同一天，深圳发布了本年度第二批次集中供地公告，公开挂牌出让22宗住宅用地，总土地面积约83.38万平方米，总建筑面积约279.92万平方米，集中出让时间为8月9日。

  在面积上，这是深圳最大规模的一次供地。5月份，深圳首轮集中供地的6宗住宅供地总建筑面积仅是91.01万平方米，这一次总建筑面积是上次的三倍之多，约279.92万平方米。

  从提高购房门槛到二手指导价背后的金融调控，再到现阶段加大住房用地的供应和储备，深圳正在多端着力控制房价。

  深圳此次出台意见稿，背后的含义是大刀阔斧抑制房价上涨。“对于开发商来说，获得了一种新的渠道去开发产品，加大了开发建设的进度和热情；对于居民来说，有更加充沛的供给量，未来将会有更多可供选择的住宅。”有业内人士认为。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时说，“目前比较明显的趋势是住宅的供应量会按计划增加，但这是一个长期的影响；从中短期的影响来看，对于一些不着急买房的客户，如果没有遇到合适的房源就会延迟上车，深圳楼市发展预计趋向平稳。”