公寓2800元/平方米，60平方米还不到20万元，还是地铁附近公寓，这样的价格让不少人惊掉了下巴。

  近日，沈阳苏家屯一项目公寓以2800元/平方米低价出售，“慕名”而来排队的购房者将售楼处堵得水泄不通，最终售楼处不得不暂时关闭。

  记者了解到，沈阳苏家屯附近住宅产品大概在8000元/平方米，公寓售价甚至不到住宅一半，知情人士反映，之所以降价出售，主要是公司打算清盘沈阳在售的所有产品，并且降价幅度也并非那么大，清盘之前也仅卖3000多元/平方米。

  “价格并没有想象中那么优惠，可能只是商家营销做得好，3000多/平方米的清水公寓一直在卖，但卖得也不是很好，之所以这次这么’火爆’,可能是大家没想到苏家屯附近公寓能卖这么便宜，算是‘白菜价’了！”一位附近的居民告诉记者。

  那么，沈阳公寓市场真实表现到底如何？真到了“白菜价”的地步吗？

  公寓和住宅在沈阳市场表现可以用“冰火两重天”来形容。

  2021年沈阳上半年住宅均价12408元/平方米，同比上涨9%。“沈八条”政策推出后，房价上涨势头已经得到一定遏制，环比上涨仍然维持在4%。

  与住宅需要政策调控来降温相比，公寓则持续遭受冷遇。中原地产数据显示，2021年上半年沈阳公寓成交12.5万平方米，环比下降36%，同比下降32%，2021年上半年均价为8797元/平方米，2020年下半年均价还在10494元/平方米，半年时间均价下滑了1697元/平方米，环比下降16%，同比降3%。

  从市场反馈来看，公寓产品确实不好卖，尤其是2020年之后不少公寓都进行了“调价”，其中不乏一些热门地段公寓产品。

  在某房产网站楼盘动态显示，天惠公寓2020年1月份均价12000元/平方米，到2020年4月时均价显示11000元/平方米；华强城The King公寓2021年6月均价22000元-29000元/平方米；到7月时，均价已调整至17000元-22000元/平方米。

  沈阳公寓不同区域内价格差异大，公寓价值更依赖于地段和商圈，像苏家屯地区人口密度低、商圈少，对公寓需求有限，因此反映在价格上差距较大。2021年上半年，公寓新增供应主要集中在浑南、苏家屯和大东三区，其中和平、沈河、浑南整体均价都已破万，和平区以14212元/平方米均价排第一；于洪、大东、苏家屯都在7000元/平方米以下，苏家屯区公寓均价5522元/平方米垫底。

  地产分析人士表示，从2017-2021年，沈阳公寓价格曲线紧随市场行情波动，目前均价基本回到了4年前均价。2017年下半年到2019年基本是沈阳楼市最热年份，公寓价格也随楼市大背景，持续上涨，到2020年达到顶峰。“沈八条”出台，楼市得到稳定控制后，公寓价格应声下跌，说明公寓产品价格“水分”较大，当市场环境较差或者政策发生变化时，公寓价格泡沫部分最容易被挤掉。

  存量居高不下，去化周期达95个月

  中原地产数据显示，沈阳公寓主要以存量市场为主，截至2021年6月底，沈阳公寓存量为254万平方米，其去化周期达到了95个月。

  也就是说，从目前公寓成交量来看，即便再无新增公寓供应，需要近8年时间才能完全消化掉现有库存。

  沈阳公寓库存量一直高居不下，并且在近几年库存周期持续攀升。2017-2019年，沈阳公寓存量从272万平方米减至215万平方米，整体属于下降趋势，但2019下半年开始库存周期再次攀升，其中2020年上半年到2021年上半年，库存仅上升了5万平方米，但库存周期却由49个月升至95个月，几乎是翻了一番。

  库存周期大幅度上升，主要原因在于成交量大幅下降，在2017年-2019年之间，公寓销量分别为68.5万平方米、62.3万平方米、56.9万平方米，2020年销量仅为38万平方米，销量下滑非常严重，接近腰斩。

  2019年之前，虽然库存量整体较大，但每年新增供应量基本小于成交量，去库存有一定效果，到了2019年下半年有71.2万平方米新增供应入市，导致去化周期开始持续增多，去库存变得更加“艰难”。

  改善型需求占主导

  房产中介人士称，购买公寓一般有两种需求，一种是要求选择好地段、繁华商圈和较高物业服务标准，可以称之为高端需求，但这部分市场需求占比很小；另一种是作为刚需住宅过渡性产品，多为单身族群为满足自住，或作为婚前保值财产为目的购置。

  随着近几年，沈阳住宅改善型需求的增多，以居住为主的刚需小面积产品开始逐渐失去市场。2019年楼市调研结果发现，楼市中刚需与改善需求仍占绝对主力，改善住房需求有明显上升趋势，且超过刚性需求位居第一。

  据调查，沈阳购房置业客群中，单身、准婚、已婚（未生育）三类客群对产品需求均以61-90平方米为主，沈阳目前公寓主力产品（占60%）主要在60平方米以下。说明公寓主力产品不在主流购房需求面积段上。

  投资方面，沈阳公寓低回报率很难唤起投资者动力，目前在沈阳购置公寓产品价格不菲，如果用来出租，赚取的收益甚至比不上普通理财。例如位于青年大街金廊沿线华强城，一套67平方米公寓售价在113万元左右，在贝壳网上相同面积、房源公寓一个月租金3000元，年租金3.6万元，投资回报率仅有3.2%。

  酒店式返租型公寓承诺给的租金较高，但近两年受疫情影响，酒店的生意都不大好做，很多处于亏损状态，投资酒店型公寓将面临很大风险。

  从价值投资角度，公寓增值幅度远远小于住宅，2017年上半年住宅均价为7714元/平方米，2021年上半年住宅均价为12408元/平方米，4年时间涨幅达60%；公寓则由8447元/平方米涨至8797元/平方米，几乎没太大变化，即便是最高峰值10494元/平方米房价来算，涨幅仅有24%，还是不及住宅增幅一半。

  同时，一些公寓在学区方面“福利”的消失，也让公寓产品认可度越来越低。2016年为鼓励市民购买公寓产品，沈阳市政府曾下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，给予自住型公寓在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。

  但政策仅持续了一年多时间，2017年新房产政策中，已经取消了自住型公寓的学区待遇。

      有房产专家称，近两年，公寓产品之所以在沈阳市场持续下行，与沈阳整体市场环境有关，首先是公寓产品需求量有限，市场供远大于求，虽然公寓产品不限购，但在产权年限、税费、贷款以及学区方面的福利远不及住宅，综合原因导致，公寓价格上涨空间有限，租金投资回报率低，公寓市场进一步压缩，处在繁华商圈的公寓还有一定购买价值，而人口密度较低或欠发达区域，公寓产品投资价值很低。在目前房住不炒的政策背景下，需求量没有明显变化，沈阳公寓市场很难升温，在很长一段时间还将以去库存为主，新增供应将严格受控。