7月流火，正是武汉最酷热时节，高先生从广东来了武汉，他要看一些楼盘，计划买套房。

  7月31日，高先生顶着近40度高温，前往武汉市江岸区后湖融创公园大观营销中心。午时刚过，这里就挤满了看房人，一位售楼负责人正熟练的向新来的人解说楼盘的区位、交通、配套等信息；同时，还有不少置业顾问与有意向购房的客户一对一的洽谈户型、价格等。

  眼前的场景让高先生心中涌起了买房的冲动，仔细了解楼盘信息后，与接待他的高级经理王女士攀谈了起来。

  高先生说：“我的情况有点复杂，户籍不在武汉，在湖北另一个城市，目前在广东工作。”

  王经理微笑着向高先生说：“你之前有几个客户也是非武汉户籍，是周边天门、孝感、随州等地的，都在这儿买了房，先落户就行了，目前武汉落户政策非常宽松，如果有孩子在武汉上大学，办理购房手续也很便捷。”

  高先生坦诚的说：“虽然在广东创业拼打多年，考虑孩子在武汉上学与以后全家的安稳，还是觉得能在武汉有套房子好一些。他会重点考虑融创公园大观，但还要到武汉光谷看两个楼盘，比较后再确定。”

  王女士向记者透露，融创公园大观并不愁卖，今年3月开盘后已经销售了1600多套，业绩好于预期。

  今年以来，武汉楼市整体上呈现出供销两旺态势，特别是进入7月份，武汉新房销售网签量更是井喷式爆发，武汉市住房保障和房屋管理局官网显示，7月份，武汉新建商品房网签达35940套，同比2020年7月成交的25158套上涨42.86%，环比2021年6月成交的21472套上涨了67.38%，创下近几年单月成交量新高。

  市场触底反弹，创三项新高

  今年，像高先生这样的购房者一波接一波奔向武汉，让住房消费得以持续释放。

  中国房地产报记者梳理武汉市场数据发现，1-6月，武汉新建商品房销售124145套，其中新建商品住房销售108769套；叠加7月份新建住房网签备案的28712套，截至今年7月末，武汉新建住房成交量约13.8万套，相比2019年同期的10.8万套上涨约22%。

  13.8万套交易是很多城市全年新房交易量，甚至这一数据高于不少一二线城市，这充分显示了武汉新房市场强大的量能，支撑如此量能的力量是什么？

  华中师范大学经济与工商管理学院城市经济系主任、博士生导师陈立中教授接受记者采访时说：“房地产市场首先看人口，今年5月武汉市公布了第七次人口普查数据，系统梳理了武汉人口走势和特征，从中可以洞察驱动楼市变化的内因。”

  陈立中向记者提供了“1980—2020年武汉市常住人口和户籍人口变动趋势曲线图”，他总结出武汉40年来人口流入几个特征：一是常住人口增长速度越来越高于户籍人口；二是常住人口增长速度时快时慢；三是户籍人口增长缓慢；四是常住流动人口（常住人口减去户籍人口）增长迅速。

  具体来看，2010年武汉市常住流动人口首次超过100万，2014年超过200万，2020年超过300万。另外，去年深受疫情冲击，武汉流失了不少人口，七普武汉人口数据有“失真”嫌疑，从武汉市相关部门统计数据看，2020年年底，武汉市流动人口392.57万人，2021年6月增长到509.94万人，半年增加了117.37万人。

  “40年来，武汉市人口流入是波段式增长，值得关注的是2020年武汉市新缴纳社保人数约50万人，2021年上半年则猛增接近40万人，今年上半年加快了增速，特别是缴纳了社保的常住流动人口的快速增长是驱动武汉楼市交易量反弹主因。”陈立中强调说。

  武汉市刚需客户与改善家庭是购房主流，武汉在读大学生家庭、周边城市居民，还有杭州、广东、深圳等地投资者纷纷涌入下，让武汉市场在疫情后得以自我恢复后，并强劲反弹。

  陈立中说，2020年突如其来新冠疫情虽然对武汉整个城市造成了历史罕见的巨大冲击，但武汉得天独厚的地域优势、势头良好的产业基础、藏龙卧虎的人才高地并没有改变，“这应该是投资者对武汉房地产市场信心坚挺的关键”。

  来自克而瑞武汉研究中心的数据显示，今年武汉上半年楼市创下三项新高：供应量达1089万平方米，创下近10年同期之最；1868亿元成交金额超过2016年成交量历史峰值，创下历史新高；2021年上半年，武汉商品住宅市场均价达17095元/平方米，同比增长14%，环比增长8%；如果以6月实时价格来看，已接近1.8万元/平方米，房价水平创新高。

  显然，这是量价齐升的市场形态。

  分化加剧，光谷板块走出独立行情

  武汉楼市在一路狂奔中亦冷热不均，出现了深度分化。

  武汉汉阳滨江与四新板块曾被誉为武汉地产几大高成交热点板块之一，诸多品牌房企项目均盘踞于此；市场亦冷热不均，如武汉光谷板块的绿地光谷星河绘、中建光谷之星、恺德光谷熙园等楼盘纷纷热销，开盘即日光，成为置业投资的重要标的；有些项目开盘却遭遇低销的尴尬情况，仅卖出几套房。这表明，今年武汉市场投资置业热点在转移，进行着新的板块轮动。

  陈立中也表示，武汉楼市呈现深度分化特征，如东湖高新开盘去化率近70%，新洲仅12%，区域分化严重；上半年不同楼盘去化率也是冰火两重天，开盘去化率高于70%的项目占比22%，同时开盘去化率低于30%项目占比超过50%。

  为此，尽管市场整体行情较好，但也仅是几家欢乐几家愁。

  一位不愿具名的房企负责人告诉记者：“虽然武汉前7个月有13万套销量，由于市场冷热不均，热点板块分流了大量人流与资金，感觉压力很大。”

  克而瑞数据显示：上半年，武汉整体市场开盘去化率为38%，基本维持在2020年以来低位。实际上，武汉楼市自2018年下半年开始，项目开盘去化率持续走低，2018年三季度以前，整体开盘化率在80%以上，至2019年一季度下降至70%，2020年后至今仅维持在4成左右。

  在成交结构上，2021年上半年新增供应量仅成交不到40%，武汉上半年整体成交1089万平方米，约400万平方米成交量为今年新增预售证供应，占比37%，585万平方米成交量为2020年预证供应，另有108万平方米为2019年预证供应。即今年新增预证供应占成交总量比例不到40%。

  新增供应分板块去化率呈现较大差异，在武汉城市重点功能区、产业核心区，去化率明显较好，比较典型的有光谷板块、武昌滨江等板块，武汉中心城区成交占比大幅提升，高达64%；远城区销售乏力。

  武汉光谷板块则走出了量价齐飞的独立行情。

  1—7月份，武汉光谷新房成交20094套，约占武汉总成交15%。武汉每卖100套新房，15套来自光谷，各类购房群体涌入不断推升市场火爆度，日光盘涌现、一二手房价倒挂，更点燃了投资热情。

  6月，在武汉首批两集中供地中，光谷中心城033号地块拍出了超2万元/平方米楼面价，进而引发了很多房企对光谷区域价值与发展趋势判断发生分歧。

  “我不认为光谷中心城明年成交价能破3万元/平方米。”一位头部房企负责人告诉记者：“我们也参与了该地块竞拍，在楼面价竞拍至1.6万元/平方米时毅然放弃，因为确实算不过账来。目前房价是2.5万元/平方米，地价却超2万元/平方米，地房比如此之高，风险太大。”

  陈立中认为，光谷地产板块起飞有雄厚产业支撑，武汉市“十四五”产业发展规划显示，其九大支柱产业有2057家企业，其中618家在东湖高新，占比30%；六大新兴产业有311家企业，其中178家在东湖高新，占比57%；五大未来产业有24家企业，其中14家在东湖高新，占比58%。由此可见，东湖高新强大的产业硬实力是驱动光谷区域地价和房价上涨主因。

  “尽管如此，我觉得这些局部市场出现了过热迹象，需要各界给予关注与警惕。”陈立中强调说。