8月9日，中国人民银行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》，在房地产金融政策方面，央行报告称：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。由此判断，央行在对房地产落实“三道红线”融资监管和贷款集中度管理的同时，在资金投向上将向住房租赁领域倾斜。

  此前的7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，针对保障性租赁住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、财税政策外，金融支持政策方面提出支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款、鼓励持有运营租赁住房的企业将物业抵押作为信用增进发行住房租赁担保债券、支持银行业金融机构发行金融债券、支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设等多项政策建议。

  长期以来，住房租赁市场一直是房地产发展的短板，融资问题则是制约行业发展的瓶颈。近年来决策层将发展租赁住房作为解决大城市住房突出问题的突破口，在相关土地、财税、金融等政策方面逐步完善，住房租赁市场正在迎来政策红利期。

  一、金融是住房租赁发展瓶颈

  资金是房地产开发的核心要素，商品房开发可以通过销售回款迅速回笼资金，实现现金流运转。相比之下新建或改建租赁住房主要通过未来的租金收入逐步回收，投资收益率低，回收期长，社会资本参与的积极性不高。

  近日中国社会科学院国家未来城市实验室等机构推出《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》（以下简称《蓝皮书》），提出住房租赁行业亟待解决三大问题，一是住房租赁收益率过低问题，二是低成本长期资金缺乏问题，三是人民长期租住意愿不高问题。

  根据机构测算，截至2020年末我国租房人口超过2亿人，市场规模和资金资金缺口巨大。发展住房租赁市场亟须拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入住房租赁市场，让住房租赁投资建设资金可合理退出，形成良性循环。

  2016年国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，在金融支持方面提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。意见出台5年来，虽然在金融创新方面有所突破，但市场所提供的金融产品无论是资金规模还是成本，相比巨大的市场需求还远不匹配。

  二、住房租赁融资瓶颈亟待打通

  根据社科院《蓝皮书》，住房租赁现有的融资方式主要有三类：一是来自风险资本和私募资金等的股权融资，这种融资方式易产生投资方干扰企业经营的问题；二是银行贷款、专项债券等债权融资，其缺点是对住房租赁企业资产和信用有较高要求，且资金使用期短、融资成本高；三是租金分期（租金贷）、应收租金保理和资产证券化（ABS、类REITs）等以租客信用或租金收益为基础的现金流融资，过去租金贷出现许多问题，而资产证券化目前还无法实现公募。不过从国家层面近年来出台的一系列政策措施看，这些融资渠道正在被打通。

  首先，银行信贷支持力度开始加大。国务院近期出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在信贷方面提出要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。特别是提出“完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待”，这一政策条款意味着在目前房地产贷款集中度管理中，保障性租赁住房相关贷款将不纳入集中度管理，这种差别化信贷支持不仅有利于金融机构调整和优化信贷结构，对促进住房租赁行业健康发展也将起到巨大推动作用。

  事实上，近年来商业银行逐渐推进对商业性租赁住房的融资支持，扶持的重点区域集中在流动人口集中、工商业比较发达的一二线城市，选择的目标企业偏向于大型国有住房租赁公司以及TOP20房地产企业以及区域房地产龙头企业。例如2017年10月，中信银行与碧桂园集团签署长租住宅保障性基金战略合作，中信银行在三年内为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金及综合性金融服务；2018年7月，中国农业银行先后与19家政府及企业签订了法人租赁住房信贷业务战略合作协议，共审批法人租赁住房贷款16笔，涉及配建式租赁住房开发贷款、住房租赁并购贷款、住房租赁经营贷款等多个业务品种。2020年，住建部与建设银行签订协议，推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，支持11座城市以市场化运作方式筹集120万套（间）政策性租赁住房。

  加大信贷支持力度一方面看规模和覆盖面，另一方面要看融资成本。在银行的信贷资金筹集方面，国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》也给出了政策建议，即支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。预计下一步金融监管部门将出台相关实施方案，将有更多的租赁住房开发和自持企业享受到政策红利。

  其次，住房租赁专项债券发行开闸。2017年8月，国家发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务。自2018年3月龙湖集团首单发行成功以来，住房租赁专项债成为房企重要的融资渠道。此后的3年时间，住房租赁专项债从2018年的98.24亿元增长到2020年的124亿元。进入2021年，住房租赁专项债有加速趋势，仅1月份即完成发行近50亿元。截至7月末已有9家企业完成发行，发行规模达122亿元，与2020年全年发行总额相当。此外金地集团50亿元、电建地产50亿元、荣盛发展30亿元、荣安地产10亿元的住房租赁专项债申请也得到证交所反馈或受理。

  据中房智库统计，今年发行的住房租赁专项债融资方式仍以小公募为主，只有迪马股份的4.5亿元融资为私募。在利率方面，年利率最低的保利发展5年期债券利率仅为3.17%，万科的23亿元5年期债券年利率3.19%，小公募债券中利率最高的大华集团7年期债券年利率为5.8%。小公募专项债加权平均利率仅为3.8%左右，与往年相比呈大幅下降趋势。相比之下迪马股份的3年期私募专项债利率却达到8.5%，高出小公募专项债的一倍以上。

  住房租赁专项债开闸一方面源于企业迫切的融资需求，另一方面得益于政策的推动。国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。预计今年住房租赁专项债发行将远超去年水平。

  第三，住房租赁资产证券化或将提速。目前我国租赁住房证券化主要有三种模式：轻资产的租金收益权ABS、重资产的CMBS和类REITs，其主要区别在于底层资产的不同。从产品特点上来看，资产证券化与信贷或债券等融资产品最大的区别在于其能够盘活已有住房租赁资产，也就是说能够基于已建成的存量资产进行再融资，以此进行新项目的投资和扩张。在三种模式中，REITs是从根本上解决住房租赁企业长期、低成本资金需求的最佳路径。

  今年7月，由中国房地产报、中房智库主办的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，清华大学国家金融研究院副院长王娴对租赁住房REITs做了一番解读，她认为，除了帮助企业更好地融资外，REITs还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。“房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业来经营不动产。”

  尽管我国目前发展住房租赁REITs还存在一些法律和税收方面的障碍，但与之相关的探索始终没有停歇。据机构统计，2017年以来，我国内地已发行与住房租赁相关的类REITs产品累计达到37单，总发行规模达324亿元，且产品不断创新。例如新派公寓发行的全国首单权益型公寓类REITs，招商蛇口发行的全国首单长租公寓储架式CMBS产品，高和晨曦与中信证券发行的全国首单民企长租公寓储架式类REITs，深创投安居集团发行的全国首单公共租赁类人才公寓REITs，上海地产发行的全国首单储架式公共租赁住房租金收益权资产支持计划，海南发行的全国首单省级人才租赁住房REITs，等等。

  市场的探索离不开政策的助力。2018年4月，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30号），明确加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；2020年，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，20201年7月，REITs试点区域和试点行业扩围，保障性租赁住房等底层资产纳入扩围试点，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。由此预测，国内真正意义上的公募住房租赁REITs产品已经离我们不远，未来将成为我国住房租赁的重要融资渠道。

  第四，住房租赁融资监管为行业健康发展提供保障。近年来，我国住房租赁市场迎来一波迅猛发展过程，但是一些住房租赁企业经营不规范、滥用“租金贷”、资金挪用等问题也暴露无遗，“暴雷”“跑路”事件频发，严重影响了消费者合法权益和行业的健康发展。今年4月15日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办和银保监会共同发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确住房租赁企业应当在商业银行设立一个住房租赁资金监管账户，该账户须向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。

  近日，深圳、南京、河北、山西等地相继发布规范住房租赁市场秩序的相关文件，针对长租公寓资金池、“租金贷”等问题，提出设立住房租赁资金专用监管账户，并查处和整顿住房租赁企业“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。此前已有包括杭州、重庆、西安、成都、北京、上海、黑龙江等超过10省市下发相关文件，对住房租赁资金实施专户监管，预计后续将有更多地区跟进，租房租赁资金监管将成为行业健康发展的重要保障。