随着房地产金融调控不断升级,银行对房地产贷款发放的审慎度增强,开发贷、信托等融资渠道全面收缩,融资成本不断提高,房地产企业普遍面临较大资金压力。

  8月16日，湖南省住建厅发布《关于2021年上半年湖南省房地产市场形势的通报》指出，部分中小型房地产企业资金链高度依赖于销售回款,一旦销售情况不理想,资金链紧张局面将会加剧,相关风险隐患值得关注。

  今年上半年,湖南省房地产市场整体发展态势良好,总体表现为投资、销售呈恢复性高速增长,房价平稳可控,土地供应量减价升。

  据湖南省住建厅、省统计局的数据，1—6月,该省完成房地产开发投资2419.70亿元,同比增长21.4%,高于全国平均增速6.4个百分点,较2019年上半年增长29.6%,两年平均增长13.8%。

  分城市看,上半年长沙市完成房地产开发投资1081.37亿元,同比增长29.1%。三四线城市完成房地产开发投资1338.33亿元,同比增长15.9%。上半年全省14个市州房地产开发投资均实现正增长,其中,增幅较大的为长沙市、娄底市、郴州市,分别增长29.1%、28.9%、24.0%。

  房地产开发投资快速增长的同时，全省新建商品房成交活跃。1—6月,该省新建商品房销售面积4395.57万平方米,同比增长23.5%,比2019年上半年增长23.2%,两年平均增长11.0%。

  其中，长沙市新建商品房销售面积1195.13万平方米,占全省的27.2%,同比增长33.2%,高于全省增速9.7个百分点;销售额1195.25亿元,同比增长49.6%。三四线城市新建商品房销售面积3200.44万平方米,同比增长20.3%;销售额1690.88亿元,同比增长19.7%。

  商品住宅价格方面，也表现总体平稳。上半年全省新建商品住宅均价6465元/平方米,长沙市新建商品住宅均价9976元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第21位。

  值得注意的是，湖南省房地产贷款增速持续回落。截至6月末,全省房地产贷款余额15971.3亿元,占全部贷款余额的29.7%,同比增长11.2%,较去年同期回落3.7个百分点,增速已经连续三年放缓。上半年,全省房地产贷款新增906.6亿元,同比少增154.3亿元。

  从贷款投向来看,房地产开发贷款余额4084.9亿元,同比增长3.7%,增速较去年同期回落1.6个百分点;个人住房贷款余额11167.6亿元,同比增长15.3%,增速较去年同期回落5个百分点。

  6月,该省首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.5%和5.45%,分别低于二套房贷款9.43个和0.27个百分点。

  湖南省住建厅、省统计局认为，当前该省虽然新开工保持一定规模增长,大规模在建项目持续推进,保障性租赁住房加快建设,均将对开发投资起到一定拉动作用，但“三道红线”政策持续倒逼房企去杠杆降负债,房地产贷款集中度管理制度限制银行对房地产的贷款额度,房企资金压力进一步凸显,市场投资将愈发谨慎,房地产开发投资保持较高增长水平动力不足，预计下阶段全省房地产开发投资保持继续增长的同时，增速将逐步放缓。

  上述两部门还认为，随着以人为核心的新型城镇化持续推进和改善型住房需求增加,该省商品房销售规模整体仍有保障。但考虑到房地产金融监管的持续强化,下半年新增贷款额度或将受限,加上部分城市房贷利率上行,整体信贷环境收紧将对购房者置业节奏产生一定影响,预计全省商品房销售面积增幅将逐渐回落。

  此外，全省各城市间市场分化也将加剧。长沙市经济发展态势好,人口吸引力强,住房需求旺盛,房地产市场有望继续保持较快增长,房价长期上涨压力大。但部分城市产业支撑不足,市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,市场大多延续以价换量,房价下行压力加大。