陆续看房快一年了，溪悦最大的感受就是：焦虑。

  “新房不好买，二手房又一天一个价，预算内合适的选择越来越少。”提起自己的海口购房经历，溪悦有太多感触。

  溪悦是今年年初刚随公司搬迁来到海口的“新岛民”，从去年公司传出搬迁消息开始，她就关注起了当地的楼盘动态。在她看来，虽然公司解决了孩子的上学问题，但想在海口实现安居乐业，没有一套房就无从谈起。

  这一想法，开启了溪悦的看房之路。

  今年7月，她再次来到去年因位置偏远被直接忽视的西海岸某楼盘，“谁知道去年单价1.2万元/平方米的房子，今年已经涨到了1.7万元/平方米。”

  在名为“海口买房租房”的QQ群里，跟溪悦有着相似经历的购房人不在少数。

  一组数据，证明他们所言非虚。

  8月16日，国家统计局公布的7月70个大中城市住宅销售价变动情况显示，2021年7月份，55城新房价格环比上涨，银川、海口、青岛领涨；41城二手房价格环比上涨，海口、长沙领涨。其中，海口7月份新房环比上涨1%，二手房环比上涨1.3%，新房同比上涨6.5%；二手房同比上涨8.1%。实现新房、二手房同比、环比双上涨。

  不仅如此，根据以往国家统计局公布的价格指数，海口的新房、二手房价格已连续上涨14个月。同时，有媒体报道称，海口多个热门区域出现了一二手房价格倒挂的情况。

  房价持续上涨的同时，成交量也在攀升。

  根据海口市统计局发布的2021年6月统计月报数据，海口上半年房屋销售面积为183.11万平方米，比去年同期增加了23.9%；上半年海口房屋销售额为313.41亿元，比去年同期增加了34.3%。

  海口西海岸片区某大型房地产项目营销总监表示，一到开盘就有各种关系找过来，开一次盘就要“得罪”一大批人。

  “海口买房租房”的群主老金告诉中国房地产报记者，除了成交量和成交价均明显上升外，捆绑车位、诚意金、指标费、房东跳单等也成为当前海口楼市常见的话题。

  新老岛民的购房博弈

  海口，别名椰城。椰林树影是这里的招牌，蓝天白云、水清沙幼的加持为这个海岛城市镀上了一层惬意的情调。

  与整体以旅游为主的三亚不同，作为海南省会的海口更具有生活气息。在“90后”新岛民莎莎最初的印象里，这是一个生活和理想可以兼顾的地方。

  “之前一直在北京从事销售工作，北京挣钱北京花，没有留下太多积蓄。这次下定决心想在海口买房，从很多方面都作了考虑。”莎莎告诉记者，不论是从投资、度假的角度，还是日后想换工作环境、家人医疗和孩子读书，海口都是个不错的选择。

  于是，莎莎在今年4月份通过海南的人才落户政策，把户口从老家黑龙江迁移到了海口。在海口，跟莎莎一样，为了买房而落户的年轻人不在少数。“40岁以下、大专学历以上就能轻松落户，我办理落户当天，不说人山人海，也真算得上摩肩擦踵了。”

  7月4日，海口市公安局曾向媒体透露，2020年6月15日至2021年6月14日这一年间，海口警方办理人才落户64673人，同比增长329%。按照一年250个工作日计算，每天有258人落户海口。

  当真开始执行买房计划时，莎莎却犯了难。“现在的海口楼市，完全是卖方市场。买新房吧，好一点的位置根本抢不到，有次一个楼盘开了一栋也就100多套，结果2000多个人登记；买二手房吧，跟业主讨价还价实在是累。”

  对于莎莎的经历，本地购房者小强颇有微词。“就是涌入的外来客太多了，房价才会被炒高，我们本地刚需才是最苦的。”

  “之前看中了一个楼盘，每天都在追问销售员开盘的时间，结果开盘了也没有通知我们。”小强表示，“最后才知道，开发商要优先全款的先挑房源，等他们挑完了，就只剩下低楼层和顶层可以选了。”

  小强认为，以他对海口工资的了解，全款购房的还是外来客居多。

  新老海口市民的购房博弈还不止于此。

  在海口打拼10年有余的老金早就是有房一族，由于去年二孩落地，他也萌生了改善的需求。“想置换，不过担心卖了旧房子，遇不到合适的新房；也担心现在价格卖低了，明天其他房子又涨了。”

  海口房地产中介人员小刘告诉记者，“害怕置换踏空，或是卖低了的业主很多。实际上，对我们经纪人来说，也不希望想要出售的业主们待价而沽，或是一夜之间突然提出涨个20万元出来，非常影响成交率。”

  “补涨”的海口楼市

  新房难买和某些业主坐地起价行为，小刘认为，主要原因是海口主城区出现了一二手房价格倒挂。

  这一点，刚在6月完成购房的小宇深有体会。“之前在市区看了两天二手房，小区都不是很好，有的甚至拥挤、破旧，价格还普遍比周边新盘贵。”

  “好不容易看中一套都谈好价了，隔天房东突然要涨价，还说别人已经看好了。”最终，小宇选择了位置较为偏远的宝龙城新房。小宇表示，中间也看了一些其他楼盘，不少房子已售罄，要么得等到8月开盘，在手机上抢房。

  对于一二手房价格倒挂的现象，海南省房地产业协会执行秘书长王路在接受记者采访时表示，二手房价格出现快速上升是在最近的三四个月时间里，这其中有多重因素。

  “首先，自贸港建设启动之后，海口本地住宅供应量非常少，大量刚需没办法得到满足。新房供应少，人们就开始涌入二手房市场，需求多了，一部分区域的二手房价格就出现了上升。其次，一二手房价格倒挂现象主要出现在海口主城区，也是海口的核心区。海口这个城市比较小，整个城市规模相对比较集中，城市的资源聚集度也比较高，因此主城区是海口的高价值区域。2017年的时候，海口市中心新房高端物业的房源价格已经在3万元/平方米左右。由于海口后期出台了新房限价政策，将新房价格压制在一定的范围内，像这种高价值的区域的新房也是如此。这就使当海口房地产市场被看好的时候，这类区域的二手房价格会率先领涨。”

  “当前海口房价增长的趋势是正常的，并不是市场过热的现象。”王路认为。

  他从四个方面分析了海口房价上涨的原因。

  第一，海南自贸港建设的启动提高了人们对当地房地产市场的期待。今年上半年，海南也备受瞩目，博鳌亚洲论坛、中国国际消费品博览会的召开，都是对海南的宣传，自然而然会带动人们对房地产市场的信心。

  第二，限购使得住宅用地供应减少，住宅用地价格提升。今年的住宅土地供应中，有地块楼板价已经达1.4万元/平方米。这样的背景下，住宅供应严重落后于需求，库存也不多，客多房少。

  第三，海南目前对开发条件要求很高。比如要求全装修和全现房，这些也提高了住宅整体的价格。

  最后一点，王路认为，房价看同比涨幅的意义不大。“其一，作为主体经济是旅游、航空的省份，去年的疫情对海南影响非常大，所以去年海南房地产市场从数据上看非常低迷。随着疫情的影响逐渐减小，房价出现‘补涨’的趋势是正常的。其二，海口作为一个省会城市，由于有限价政策的约束，现在全市新房均价就在1.73万元/平方米左右，这个价格放在全国31个省、自治区、直辖市，都属于中低位置，并不是高位。”

  红利释放的未来

  过去，海口作为海南的省会城市并不起眼。

  2020年，海口GDP总量约1791亿元，排名全国省会城市第28位。在媒体公布的2020年40城人均可支配收入排行中，海口以35025元排名倒数第五。

  自去年《海南自由贸易港建设总体方案》公布后，海南就备受关注。

  中国银行首席经济学家曹远征表示：“这种特殊关税区在全球范围内是非常少的，成熟的有中国香港，新加坡和阿联酋的迪拜。”

  自由贸易港的定位让这个岛屿型城市，对外的发展激活了更多的可能性。如今，海南自贸港建设总体方案已发布一周年，在大环境的发展背景下海南确实多了许多政策红利的机会。

  这些红利会为海口带来怎样的机遇？

  新老岛民对此看法不一。

  小强认为，当前海口工作岗位不多，工资与高房价极度不匹配。政策的热度更多是吸引投资客的到来，对普通海口人影响不大。

  老金则表示，“房价上涨的同时，资产也会增加，户口也会升值。长期看人口，未来的海口环境、教育、各类设施只会越来越好。”

  莎莎也对海口未来的发展充满希望，“自贸港建成后，相关的工作机会自然也会增多。”

  资料显示，2020年，海口国家高新区新增注册企业1574家，较2019年全年增长553%；签约产业项目40个，合同投资总额64.86亿元；海口江东新区吸引16家世界500强企业落户；海口综合保税区跨境电商申报清单、货值分别增长6.4倍、6.7倍；海口复兴城互联网信息产业园设立首个国家海外人才离岸创新创业基地，园区企业营业收入增长达330%。

  （应受访者要求，文中溪悦、莎莎、小宇、小强、老金均为化名）