一名在江苏江阴从事多年房地产工作的人士正感受来自市场方面的冷意。

  据江阴市510房产数据显示，8月份，江阴市新建商品房成交881套，同比下降22.99%；成交面积11.1万平方米，同比降22.81%，成交量下降至近几年最低点。

  成交低迷在市场上引发了一定促销，降价隐现。6月份，江阴还曾经出现过价格战。

  “整个江阴房地产市场方方面面都透着‘反常’气息。炒房客收手，投资客罢手，刚需客观望情绪浓厚，销售市场不容乐观，江阴房地产进入低谷期。”上述人士说。

  为了稳住市场，防止出现更坏的情况，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》（以下简称“通知”），明确提到商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）促销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。对于变相降价行为，江阴市还做出相应惩罚措施，对情节恶劣、严重破坏江阴市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售。

  江阴也成为2021年以来长三角区域首个发布“限跌令”的城市。

  江阴地处经济发达的长三角地区，是江苏省无锡市下辖县级市，第七次全国人口普查显示常住人口177.95万人；2020年GDP总量达到4113亿元，人均GDP为24.88万元，仅次于江苏省昆山市。江阴民营经济发达，制造业较强，有36家上市公司，11家企业成为“中国企业500强”，综合经济实力在国内百强县域中位居前列。

  一个在江苏省内仅次于昆山的百强县城为什么出台楼市“限跌令”？

  缩减的成交量

  最近，江阴楼市不太景气。

  据江阴市510房产数据显示，2021年8月江阴市住宅均价13830元/平方米，城区住宅均价16998元/平方米；8月份，江阴市新建商品房成交881套，同比下降22.99%，成交面积11.1万平方米，同比下降22.81%，成交量下降至近几年最低点。

  江阴房产新闻频道9月最新成交数据也显示，9月第二周（9月6日-9月12日），江阴商品新房成交212套，环比下降38.73%；成交面积2.51万平方米，环比下降38.17%。其中，商品住宅成交192套，环比下降38.85%；成交面积2.39万平方米，环比下降35.22%。

  “江阴销售市场不容乐观，炒房客收手，投资客罢手，刚需客观望情绪浓厚，房地产进入低谷期。”上述在江阴市从事房地产行业工作多年的人士说。

  不仅新房市场销售困难，江阴市二手房成交量更是出现断崖式下跌。

  据江阴510房产数据显示，今年6月份江阴二手房挂牌价格达到最高点，约2万元/平方米；之后不断下滑，9月初跌至1.65万元/平方米，整个8月份二手房成交仅465套，同比下跌22.63%。

  在商品房库存方面，据江阴510房产发布的数据显示，截至2021年9月1日江阴市可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，江阴全市住宅去化周期大约在28个月左右。

  对于江阴楼市调整背后，同策研究院研究总监宋红卫接受采访时表示，江阴市出台“限跌令”与当前房地产市场表现有直接关系，当前江阴二手房市场基本上是量价齐跌，这一情况已经影响到新房市场。2020年江阴土地市场火热，“地王”项目频出，地价推动房价快速上涨，部分项目突破2万元/平方米，有的直冲3万元/平方米，在今年强调控背景下，价格已经开始回调。

  6月市场已隐现价格战

  实际上，2021年上半年受周边土拍热度刺激，江阴楼市一直处于比较活跃状态。来自江阴房产网数据显示，江阴楼市2021年1月开始成交量连续走高，1-6月，江阴新房住宅成交162.59万平方米；成交均价方面，江阴17个街道/镇中有10各区域均价每平方米破万元，其中，澄江街道成交均价18281元/平方米，成交3058套。

  二手房方面，同样有着不错的数据，2021年上半年江阴二手房成交8345套，成交面积94.13万平方米，一二手房销售比例为1.5:1

  在土地市场方面，截至7月8日，江阴涉宅地块（含安置用地）揽金111.87亿元，总用地面积超83万平方米，总建筑超115万平方米；2020年上半年，江阴土地出让金为61.36亿元，总用地面积50.88万平方米。

  进入下半年，市场发生了转变：购房者逐渐理性，开盘即售罄现象在江阴已难再耳闻，江阴楼市降温明显。

  “6月份，部分房企为了完成年中指标开始打折降价，市场看空情绪蔓延；7月份，某房企工地停工（目前已经复工），同样影响了购房者心态。”江阴某房产销售经理表示，加上7月份受江苏省疫情影响、银行房贷政策收紧、放款慢等因素，有些大品牌企业开始断臂求生存，各大楼盘促销活动或隐或现。

  6月份，以某头部房企业项目“华府系”为例，原价22500元/平方米，后期降至17888元/平方米起，直降5000元/平方米；旭辉集团在江阴的第三个项目城西旭辉运河公元原价17500元/平方米，后降至16999元/平方米，直降501元/平方米；郑州翰园置业有限公司项目城西锦艺天章，原价18500元/平方米起，后降至16408元/平方米起，直降约2092元/平方米；上海华晟置业有限公司开发的夏港华晟云麓上城，洋房原价14000元/平方米起，降价期间仅需11777元/平方米起，直降2223元/平方米。

  “到了最后哪怕是房企正常的促销手段，在大环境背景下也加剧了购房者对楼市的观望情绪。”一名房产销售人员对记者表示。

     “政策主要是从稳定房地产市场角度来出发。从历史经验看，一旦触发降价潮，将是一场没有底线的价格战，个别房企行为容易引发整个市场价格混乱，对市场造成不良影响。”宋红卫说。