东莞公寓市场销售有多难？

  近日，记者发现不少宣传信息，部分存在蹭热购买佛山公寓可落户，已试图同步带动东莞公寓热度。据了解，该消息实则为佛山取消购房入户，改为积分制入户，其中购买公寓也可获取相应积分，不过该政策早于2018年11月便发布，且于2019年已正式实施。

  据记者了解，此时市场拿出来炒作主要缘于东莞公寓库存高涨，去化艰难；截至8月底，东莞公寓存量已达91万平方米，以平均50平方米单套面积计算，总套数接近2万套。去化缓慢，8月份公寓成交2.61万平方米，同比下跌4成。

  存量庞大的公寓产品正成为开发企业最大难点。

  成交均价跌至4年前水平

  据中原大数据统计，截至2021年上半年，东莞公寓成交均价已回落至约1.6万元/平方米，其中不乏个别高价且相对热点项目拉高均价。分析2014年至2021年上半年东莞公寓成交均价走势图可以看出，近年公寓成交均价整体呈现不升反降趋势，2021年上半年东莞公寓成交均价已低于2017年平均水平。

  房价涨幅方面，2014年至2021年，住宅均价从8460元/平方米上涨至2.6万元/平方米，近8年涨幅超200%；公寓均价则从2014年的7734元/平方米上涨至如今的1.6万元/平方米，整体涨幅为住宅价格一半。

  供应方面，东莞8月公寓供应套数超2000套，创历史同期新高，加上“金九银十”到来多项目维持较大转介力度，部分项目持续推出特价房或直接降价刺激成交下，全月公寓成交2.61万平方米，但同比仍下跌4成。

  反观过去几个月成交套数排行，项目单月成交10余套便能跻身10强行列。

  面对销售压力较大的公寓市场，开发商陆续开始“花式销售”，包括一些捆绑销售模式重现市场。

  以万江天健阅江来为例，目前住宅产品销售已几乎告罄，考虑到公寓产品较难去化，据已购购房者反应，购买住宅开发商要求需捆绑5号楼公寓才能享有购买资格，即以住宅热度带动公寓销售。

  9月18日，东莞市住建局于阳光热线平台进行直播，在问答环节，便有网友就天健项目捆绑销售行为进行投诉。该位业主表示，天健阅江来除了捆绑公寓出售、单价高于同类产品外，目前还存在货不对板情况，希望退回已缴纳房款。

  针对网友提问，东莞市住建局局长谢晓明回复称，“如反映情况属实一定会查明，发现一起严肃处理一起，震慑一大批，管住一大片，决不手软。”

  相对于捆绑销售的“高风险”，去化难背景下，“价格战”无疑是公寓产品促销的关键，由此而来是层出不穷的特价房、工抵房等，试图通过低价噱头吸引购房者关注。

  值得注意的是，伴随楼市下行，特价房、折扣同样频繁出现在住宅市场。

  “特价房基本在楼盘均价基础上下调15%左右，天地楼层的特价单元成为当下东莞新房楼盘促销主要方式。”东莞中原战略中心总经理车德锐表示。

  “特价房除了是一些不好楼层、朝向外，还有可能是‘噱头’，吸引购房者到现场，再告知该房源已经卖完，继而推荐其他单元”一房产中介表示道，“现在到访量太差了”。

  以东莞主城区的莞城丰华珑远翠珑湾为例，是过去较长一段时间莞城唯一在售新盘，叠加板块优质教育资源及核心区位，项目洋房也成为东莞首批“破4”房源，且仍收获市场疯狂买单，洋房已于去年告罄。

  与此同时，是剩下体量较大公寓的缓慢去化。莞城丰华珑远翠珑湾共有2栋商办楼，分别于2019年1月与2020年年底前后获批预售证，合计可售公寓超千套。截至目前，据网签纪录显示，累计去化仍未过半。

  刚刚过去的中秋假期，莞城翠珑湾便同样推出来一批特价房源，在去化难度与佣金正相关关系下，项目佣金比例更是提高至15万元/套。

  激烈的“价格战”与“佣金战”仍在继续。

  其中便有不少项目为进一步降低价格，开始选择通过“减配”来实现更低价。

  以位于中堂的芳华项目为例，上周公寓集中开盘，推出42-84平方米复式产品，与传统的带装交付、拎包入住公寓不同，芳华本次推出产品为毛坯交付，单价也被极力控制在6000元/平方米起，为东莞目前新盘市场单价最低项目；从全城联动的宣传来看，项目亦有精装选择，精装价为10000元/平方米起。

  据项目方输出消息，9月16日开盘当天完成去化150+套（实际成绩待核实），在如今市场已属较好成绩。

“朋友介绍，佣金也是五五分。”在记者咨询过程中，同样有房产中介通过分佣形式试图帮助促进成交，“只要中介有发朋友圈，我们就都有代理，都可以找我。”

  货量不断充盈着公寓市场，仅过去的8月份，东莞市新增公寓套数超2000套；截至8月底，东莞公寓存量已达91万平方米，以平均50平方米单套面积计算，总套数接近2万套。按过去6个月消化速度计算，公寓消化周期长达30个月，去库存压力较大。

  据记者不完全统计，目前东莞市在售待售公寓项目超50个，城区片最多，在售价格主要集中在1.5万-2.5万元/平方米，产品面积以60平方米以下为主。

  一个新现象也在发生。过去，由于商务公寓首付需5成，且贷款年限最长仅有10年，绝大部分公寓产品对于面积及总价都有严格控制，主要集中于20—60平方米，该区间占比可超8成。随着东莞城市战略地位不断升级，大平层公寓渐成为不少项目突破点与受众的买单对象，如厚街纯四房社区晴熙云翠即将推出的商办产品便摈弃了传统小面积、低总价方式，将商办产品开发为179平方米大平层。

  从东莞中原战略研究中心数据也可以看出，近年来东莞小面积公寓成交占比正逐年缩小，相反，大面积豪华公寓成交比例则在连年上升。

       不过，面对去化困难，东莞公寓市场仍在等待利好消息刺激。