“金九银十”是楼市传统销售旺季，本是开发商着力“吆喝”卖房营销的最佳节点，然而2021年“金九银十”已过半，沈阳楼市却平静无澜，开发商鲜有动作，购房者热情不高，楼市显得格外“静悄悄”。

  集中开盘变“零售”

  一位房地产行业资深从业人员向记者透露，9月入秋后，距离年底只有两三个月时间，如果等11月再发力，显然业绩指标和回款压力都会比较大，通常开发企业会在“金九银十”期间推出促销活动，一些所谓大盘、热盘项目也会选择“金九银十”首次集中开盘。然而，2021年9月已接近尾声，“金九银十”已过半，市场上少有新盘亮相，项目销售案场也少有大动作。

  记者调查发现，2021年沈阳楼市9月、10月新盘较少，即便有新盘推出，也只会拿出相对少量房源，并不会大张旗鼓集中开盘，因市场环境不好，开发商在推新项目时都很谨慎。记者拨打了万科、金地、华润等几个在售项目电话，得到答复都是近期内没有计划推出促销活动。同时还了解到，某些开发商营销费用不仅没有增加，反而在这两个月做了缩减。

  按照惯例，开发商对于首次开盘项目会给予比较多宣传，“首开”卖得好，口碑更容易建立，会带动项目后续销量持续增长。然而2021年首开项目都比较“低调”。

  以沈北汇置公园City项目为例，本计划在8月底集中开盘，后延期至9月底，最终只拿出了1栋高层、4栋洋房销售。据项目内部人士称，对于体量超过90万平方米项目而言，首开拿出如此少量房源实属无奈，原因是客户不多，成交意向太少，原计划大规模集中开盘方式不得不做出调整，也只能把首开房源缩小到几栋楼，由集中开盘变成零散售卖。

  去年9月，沈阳共有6家新盘上市，分别是位于于洪区的富禹金科繁梦里、铁西区的亿茂风华印、大东区的龙湖中铁建云璟、浑南区的龙湖听蓝时光、和平区的华润瑞府和方大长白一品。

  市场上，截至2021年9月28日，目前仅有3个新项目入市，分别是龙湖樘前、龙湖华煜江与城、沈阳金融广场。相比去年某项目一入市就大卖、热销，首开销售轻松破10亿元，2021年市场鲜有首开过亿元项目。

  房地产专业人士分析称，近期沈阳楼市没有太大突破，主要是开发商对市场信心不足，在目前政策和市场环境下，以往的促销手段并不会提升销量，由于市场需求降低、项目蓄客能力变弱，新项目无法集中开盘高调入市，企业也没有可“炒作”内容。

  除了开发企业信心不足，沈阳楼市下半年推新乏力的另一个原因是2021年土地交易滞后。

  2021年，沈阳首次采用集中出让土地方式，让开发企业推出新项目时间点有所改变。集中出让土地可以有效控制地价，对于楼市整体稳定有一定作用，但也容易造成新项目扎堆出现，或某一个时间段楼市出现“空窗”期。

  业内人士曾分析，第二轮土地供应如果能在7月底完成，开发企业在接下来两个月抓紧进行项目作规划、设计等工作，有可能会赶在10月前上市；2021年第二次土地集中供应一再延期，导致开发企业来不及在第三或第四季度规划出新项目，同时二次土地集中供应交易量“惨淡”，一些开发企业不急于推出新项目，期盼市场销量回暖稳定后，再推项目上市。

  “暗中”降价

  2021年下半年以来，沈阳楼市成交量持续下跌。据数据统计，8月份沈阳新房销量出现断崖式下跌，新建商品房销量同比下降51%，环比下降45%，销量接近腰斩；这也是2021年为止单月成交下跌最大的月份。

  进入9月，沈阳楼市并未有回暖迹象。沈阳中原研究部最近三周数据显示，2021年第36周成交面积10.64万平方米，环比下降17%；成交金额12.93亿元，环比下降23%。2021年第38周成交面积8.15万平方米，环比下降31%；成交金额10.31亿元，环比下降26%。成交量不断下滑，让沈阳楼市销量不断探底。

  从目前发展态势来看，沈阳楼市可能要提早“过冬”了，销量不断下滑，虽然楼市整体均价还未出现明显下跌，但有些项目已经开始了“暗中”降价。

  为防止房价大幅度下跌，沈阳一些区域出台了“限跌令”，其中沈北新区在8月26日出台相关文件，严查售楼处私自降价行为，检查各售楼处已经销售房源的备案情况。

  在“限跌令”政策下，开发企业不敢在明面上大搞促销活动，实际上沈阳很多楼盘为了应付“限跌令”都采取了暗中降价方式。

  一位房产销售透露，一些项目表面上均价未变，但如果你真想买房，销售人员会推荐一些所谓的“顶账房”。通常这些房子要比售楼处均价低10%以上，比如均价12000元/平方米的某项目，有些均价能做到10000元/平方米以内。一些中小开发商为了吸引购房者，采用首付分期无息方式为购房者降低门槛，变相提供价格补贴。

  上述分析人士称，导致目前市场低迷、“金九银十”销量不佳，并非开发企业没有拿出优惠措施，是目前市场横盘及金融政策收紧后，沈阳房贷利率也在调整，购房压力增大下购房者观望情绪严重，购房意愿下降。

       从沈阳楼市7—9月发展态势来看，预计10月也不会有大幅增长。