青岛市民王先生暗自庆幸：去年9月，他因凑不起首付担心新房涨价而着急；没想到进入今年9月不仅有多个楼盘可以选，房价不涨反跌。

  在这个即将过去的“金九”，青岛楼市整体处于下行通道。

  根据青岛网上房产数据统计显示，上周（9月20日-9月26日）青岛新房住宅成交约1865套，环比下滑7.4%，同比下滑45.74%，创今年除春节假期周外新低，出现“腰斩”式下跌。

  青岛一位资深地产观察人士表示表示，“行情好时青岛新房每周成交3000套左右，从最近几个月表现来看，仅有一半水准。“

  “尽管今年青岛新房整体去化速度和往年差别不大，但多个板块出现以价换量情况。”上述观察人士表示。

  另据卓易数据提供的资料，截至9月29日，青岛新建商品房库存30.28万套，按照近6个月去化速度看，整体去化周期为24个月。去年同期库存为28.9万套，整体去化周期为23个月。

  多个城市近郊板块房价大跌

  据中国房地产报记者了解，近期青岛近郊多个板块房价依然跌跌不休。8月份，上合示范区代表性大盘荣盛锦绣外滩推出了部分二期楼座，毛坯房源均价7500元/平方米，并赠送价值6万元车位抵用券，与该项目高点时14000元/平方米价格相比，几近“腰斩”；该项目推出特价房源后，8月份成交已经攀升至200套/月以上。此前该项目月成交仅维持在40套水平。另外，胶州老城区项目保利和光尘樾以“工抵房”的名义推出40套单价“4”字头房源，被业内戏称“胶州楼市地板价”。

  在济南，也出现了存量大、去化周期长、竞争激烈区域，部分楼盘选择“以价保量”方式推出特价房源。

  记者在市场中走访发现，目前济南市场上有多个楼盘推出优惠购房方案，包括特价房、买房送车位、老带新折扣、成交送物业费等，个别项目通过降价优惠促进了快速成交。位于张马屯片区的尾盘项目时代公馆直降约1000元-2000元/平方米，精装修房源单价在13000元/平方米，一周左右30套房子清盘。

  “9月份烟台楼市依然没能走出低迷，整月商品住宅销售套数在3000套左右，与‘牛市’相比成交量腰斩。”中国城市与区域治理研究院特聘专家陈雷表示，今年烟台楼市和以往明显不同，促销已成为常态化。

  不过，从国家统计发布的相关数据看，山东纳入监测的多个城市新房价格却在攀升：青岛房价从2020年12月止跌返涨后，已经连续上涨了9个月；济南则是从2021年1月开始连续上涨了8个月。

  “这种上涨可以定义为‘结构性上涨’，主要是热点板块房价坚挺甚至有较大幅度上涨，直接拉升了整体签约价格。”上述青岛资深地产观察人士表示，“冷热不均”依然是青岛楼市基本面，浮山后、新都心、崂山北片区中高端楼盘正成为市场热点。

  “像龙湖天奕、仁恒公园世纪等高端品质项目虽不是’秒清‘但也一房难求，尤其以200多平方米户型去化较好。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊表示。

  “针对’双节‘，在营销方面主要通过加推房源、砸金蛋、送家电等打折促销活动实现快速销售和去化，与此同时提高了渠道费用点位。”青岛北岸城区一家头部房企营销负责人李城（化名）对记者表示，尽管公司上下对这个节点非常重视，也针对性推出了相关活动，从结果来看效果却并不理想。

  “青岛楼市整体偏冷，特别对以地缘客户为主的近郊项目，消费者对价格变动更为敏感，’国庆节‘期间’将推出特价房，看能不能撬动客户”。李城说。

  “原先想着在‘金九’入市抢占一波市场热度，前期也举行了促销活动，进行蓄客，但从开盘情况看并不理想。”青岛新都心某项目渠道相关负责人表示。

  青岛新都心某项目9月正好到推盘节点，但赶上青岛第一批次集中供地项目排队上市，抢走了一批客户；最近项目决定重新制定营销策略，尽快去化。

  二手房交易陷入冰点

  二手房市场同样如此。

  “目前，二手房放款周期过长，着急用钱不得不‘割肉’成交，早拿到房款。”青岛市民孙先生近期卖出了一套位于市北区洪山坡附近的117平方米二手房，这套房子成交周期只有40天左右，原价355万元，最后成交价310万元。

  济南市民刘秀英是典型的改善置换人群。由于二手房受房龄、贷款难等因素影响，她位于汽车站片区的125平方米房子已挂出一年多无人问津，倒是因水电暖及家具家电齐全，接到出租电话比较多，无奈之下只好先行出租再等待买家。

  记者了解到，在山东济南、青岛等存量交易占比较高的城市中，卖一套二手房再买一套新房的连环单普遍较多，二手房不出新房难买。

  “我们店这个月二手房成交量只有8月份的5成，经纪人心态也有些着急，且随着年底开发商推出的越来越多的特价房，很多二手房客户都转向了新房。”青岛链家远洋风景店经理孙鹏对记者表示，从今年7月份开始，青岛二手房市场明显进入下行通道，9月份青岛二手房成交环比、同比都在下降，这种情况下买家更加从容，占据主动权。

  数据也佐证了市场的转冷。根据贝壳研究院提供的数据，截至9月28日，青岛市9月二手住宅网签量不足1800套，预计环比降幅超过25%，价格方面，根据贝壳研究院二手价格指数监测，9月青岛二手房价格指数出现了比较大下降，已经接近今年三四月份价格指数水平。

  “从近期二手房成交来看，近期客户成交周期拉长非常明显，客户成交周期平均拉长20-30天，消费者观望情绪上升；此外，市场活跃度下降，降价房源占比大幅提高，客户与业方双方仍存在较大价格博弈。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示，今年青岛二手房挂牌量比较充足，从贝壳网挂牌量来看在持续增。

  同时，刘倩倩表示，全国各城市政策频出、调控趋严，消费者观望情绪更加上升；再加上银行信贷环境收紧，放款周期拉长，对市场量价已产生比较大限制作用。

  “金九”成色不足成定局

  “今年九月算不上‘金九’，比上半年三四月份要差很多，与我们的预期是不一样的。”孙鹏如此评价青岛“金九”楼市。

  刘倩倩也持同样观点，她认为，全国多数城市9月二手房市场均呈现量价齐降现象，青岛也不例外。

  陈雷认为，烟台楼市依然处于下行通道，上半年“小阳春”使得市场需求提前释放，从目前房企促销效果来看并不是十分理想，不排除四季度房企继续加大力度，用价格刺激市场，以价换量。

  “开发企业即将面临年终大考，希望能快速回现，四季度惯例会降价跑量，预计今年四季度至明年一季度市场会继续处于波谷位置。”青岛卓易数据研究院院长段敏敏表示，今年楼市政策形势持续收紧，中央将房企、银行、土地均纳入监管范围，房企现金流紧缺直接影响市场走势，同时，客户观望情绪基本形成，买涨不买跌心理会加速市场低迷。

  段敏敏还表示，目前，山东省内城市如济南、烟台、临沂、济宁等当前都出现不同程度降温现象，不同城市分类而异。比如烟台持续低迷，2018年市场需求透支、外来人口导入不足，市场调整周期会持续较长时间；临沂、济宁市场过热，但人口基数大，城区吸附力强，降温则是阶段性回归理性；青岛、济南底盘大、市场容量潜力预期好，市场降温更多是配合政策调控出现的过渡情况。