“以往节假日时最发愁的是客户太多，带看不过来，今年是极难约到客户。”张扬说，已经6天了，没有约到一组看房客户，压力特别大。

  张扬已经在郑州生活10年，有着8年新房营销经验和两年渠道分销经验，谈起房地产界的“金九银十”，他苦笑着说，郑州房地产市场的“金九银十”早已不复当年盛况，“尤其今年，是我工作以来最艰难的一个‘九月’。”

  在他看来，“难”的原因在于两方面：一是房地产调控政策持续收紧，楼市整体降温；二是7月和8月洪灾疫情导致很多企业和个人损失惨重，购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚。

  与张扬“闲得发慌”不同，郑州多个在售项目营销人员告诉中国房地产报记者，“这个月每天都忙得脚不沾地儿”，为了卖房，他们使出了浑身解数，打折降价、首付分期、买房送车……各种花式促销齐上阵。

  但市场成交却不理想。相关数据显示，截至9月27日，郑州9月新房市场成交9696套。这个数据相当于2020年9月单月销量 51%，郑州楼市巅峰时期2016年同期销量的19%。

  新房成交遇冷，二手房市场也表现惨淡。据诸葛找房数据显示，9月28日郑州千余套二手房降价，平均降价约4.03万元/套，比9月27日下跌34%。

  因市场不景气，房企又接连暴雷，9月发生在郑州楼市中维权事件也此起彼伏。

  开发商卖房求生

  市场下行加上洪灾疫情影响，开发商降价促销动作更为频繁。

  “此前一直备受购房者追捧的富田城九鼎公馆最近一次加推精装比上一期毛坯还便宜500元/平方米；还有新城时光印象，开盘17500元/平方米，现在降到16000元/平方米。”张扬告诉记者。

  记者通过走访发现，近期降价楼盘多为远郊、区域成熟度较低楼盘，主要分布在常西湖新区、管南片区、二七区、高新区等，目前成交价在此前基础上已下降1000元至3000元/平方米。相比这些区域，主城区位置、口碑不错的楼盘，大多价格比较稳定。

  除了降价，首付分期也成为吸引市场客流主要方式。

  “首付分期在郑州房地产市场上一直存在，只是以前比较隐晦。”一位负责金水北区域的楼盘分销经理告诉记者。

  金水北区域是郑州房地产市场热度最高的区域之一，一直备受购房者青睐。日前，记者在该区域多个楼盘走访时，项目置业顾问均表示“可以首付分期”。对于为何采用首付分期，一位置业顾问称，主要为了缓解受洪灾疫情影响的购房者的压力。

  降价、首付分期的同时，为了促成成交，一些售楼部还打出了买房送车、全民推荐享万金、装修款分期付款等购房优惠活动。其中不泛有央企和国企背景房企。

  “以前都是快到国庆节了，才看到他们推各种活动，今年明显比往年推得早，而且有的房企还是有国企背景的大房企。”张扬挠着头说，“按理说这种房企应该不缺钱啊！”

  虽然各项目优惠力度很大，但销售业绩却不太理想。据相关数据显示，截至9月27日，郑州9月新房市场成交9696套。这个数据相当于2020年9月单月销量的 51%。

  从市场看，郑州新房市场“冷热不均”情况愈发明显，主城区比如金水北、高铁片区等，开盘热度较高，去化效果良好。近郊板块，像南龙湖片区、绿博片区、荥阳等，价格继续下探。

  二手房降价明显

  在二手房方面，也出现了价格下降成交周期延长现象。

  小蒋在金水区森林阳光花园有一套89平方米两室一厅的房子，有了二孩之后一直想换房，但至今没有出手。“挂了半年多了，从150万元降到145万元，还是没卖掉。”

  这并不是个例，主营该小区二手房业务的中介人员告诉记者，往年这种户型是很受欢迎的，再加上小区位置好，基本上挂牌时间不会超过3个月，成交并不难，但今年普遍不好卖。

  据他介绍，不好卖的原因主要有两方面，一是郑州多个银行收紧或暂停二手房贷款，“这半年来我们将近有10笔业务因为贷款卡住”；二是经历暴雨疫情后，很多人暂缓了换房脚步。

  从郑州二手房市场走势来看，今年郑州二手房价格整体呈下降趋势。2021年1月，郑州二手房挂牌价格约在14692元/平方米；今年8月，挂牌价降至13932元/平方米，每平方米降价约760元。

  不过，值得注意的是，近期随着市场上多个品牌房企暴雷以及维权频发，许多购房者正将目光转投二手房市场，郑州二手房市场略有抬升。

  郑州楼市到了谷底？

  中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时表示，目前郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期、观望期，这主要有两方面原因一是房地产宏观政策持续收紧；二是洪灾和疫情双重影响。

  “受这些因素影响，郑州房地产市场整体上不是很景气，这是预料之中的事情。”宋向清认为，从价格上来说，郑州楼市已经到谷底，未来不会再有大幅度下降。接下来，随着房地产调控政策微幅调整，楼市还会出现微幅震荡，但趋势是向上的。

  困难时期，对于开发商来说，该如何应对？宋向清认为，加强产品创新是正道，“也就是说，在户型设计，包括楼盘开发、建筑、安装、装修、配套等方面进行一些创新，满足市场需求，才能真正走出低谷。”

  他还建议，开发商要注意节省成本、加强管理、注重开源节流；希望政府部门在土地拍卖时，能结合目前市场行情适当下调拍卖价格，让土地更快、更方便地流入市场，从而通过土地激活房地产市场，让开发商有信心、有激情、有能力去开发适合消费者需求的楼盘。

  “房地产业作为国民经济发展的重要产业之一，只要回归理性、回归制造业本能，回归‘房住不炒’基本原则，未来依然是美好的。”宋向清表示。

  （应采访者要求，文中张扬为化名）