房地产市场继续运行在降温通道上。

  10月18日，国家统计局发布前三季度房地产投资及销售数据，代表房企投资信心的投资开发数据降至个位数。1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%，较1-8月增速收窄2.1个百分点。

  房地产销售及新开工数据亦纷纷回落。1-9月，全国商品房销售面积同比增长11.3%，两年平均增长4.6%，比1-8月份回落1.3个百分点；房屋新开工面积同比下降4.5%。

  土地市场出现了“过冷”迹象。根据国家统计局数据，前三季度，全国房企土地购置面积同比下降8.5%。

  第三季度尤其冷清，据中指院统计，全国300城住宅用地共成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降36.6%，房企拿地意愿大降。

  经济形势亦不容乐观。据国家统计局数据，前三季度我国GDP同比增长9.8%，仍在政府工作目标之上。但按照两年平均增速，一季度、二季度、三季度两年平均增速分别为5%、5.5%、4.9%，三季度增速较二季度回落0.6个百分点，是2012年以来较大回落幅度。

  对于房地产对经济增速的影响，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖回应称，前三季度房地产增加值两年平均增长4.8%，比上半年回落了1.3个百分点，总的看影响有限。“下一阶段，随着多主体供应、多渠道保障，购租并举住房制度不断完善，市场主体趋于理性，房地产市场有望保持平稳发展。”

  警惕由过热转为过冷

  自今年2月房地产开发投资以38.3%增速创下2004年3月以来新高后，这一指标已连续7个月收窄。

  国家统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资11.26万亿元，同比增长8.8%，其中，住宅投资同比增长10.9%，办公楼投资同比下降0.5%，商业营业用房投资指标同比下滑1.3%。

  从区域来看，1-9月份，东部地区房地产开发投资同比增长7.9%，中部地区投资增长14.3%，西部地区投资增长6.9%，东北地区投资增长3.7%。

  从支撑投资增速的几个指标看，拿地、新开工指标已形成拖累。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%，重点城市土地流拍率走高。

  1-9月份，房屋施工面积仅同比增长7.9%，房屋新开工面积同比下降4.5%，相比之下，房屋竣工面积则同比大增23.4%。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，各种政策调控下，房企投资模式有所改变，集中供地改革下房屋竣工面积增速支撑了房地产开发投资增速。

  与此同时，政策严控下，市场上购房者观望情绪较浓，很多城市房地产销量连续下滑。

  1-9月份，商品房销售面积同比增长11.3%，增速较上月收窄4.6个百分点。商品房销售额同比增长16.6%，增速收窄6.2个百分点。按单月成交数据看，9月商品房销售面积16139万平方米，环比上升28.6%，同比下降13.2%；9月份商品房销售额比下调约15.8%。

  “金九银十”楼市褪色明显。克而瑞数据显示，10 强、50 强、100 强房企9 月单月销售额分别为2920 亿元、7728 亿元、9162 亿元，同比分别下降49.39%、33.89%，33.82%。

  销售回款增速下行，令房企到位资金继续承压。

  1-9月，房企到位资金15.15万亿元，同比增长11.1%，增速较1-8月收窄3.7个百分点。其中，定金及预收款5.67万亿元，同比增长25.6%，增速（较1-8月）收窄5.7个百分点；个人按揭贷款2.41万亿元，增长10.7%，增速（较1-8月）收窄2.7个百分点；国内贷款1.88万亿元，同比下降8.4%，降幅（较1-8月）扩大2.3个百分点；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金4.72万亿元，增长6.1%，增幅（较1-8月）收窄3.2个百分点。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，信贷数据变差，与银行贷款集中度管理有关。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用，同时销售回款又是房企到位资金的主要来源，使得房企到位资金承压。但从近期数据看信贷收紧趋势已有平缓倾向，有利于房地产市场走向平稳。

  根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-9月，全国商品房均价为10342元/平方米，涨幅为4.7%。

  易居智库研究总监严跃进认为，目前房地产开发投资矛盾、房价矛盾均开始从过热转为过冷，各地需要密切关注房价走向，确保房价稳定。

  央行释放积极信号

  变化开始出现。近段时间以来，政策层面不断释放利好信号。

  一方面，压力过大城市，地方政府“救市”声音不断传出。

  10月10日，国庆假期刚过，哈尔滨市出台“十六条”政策稳定房地产市场。较早之前，8月以来，“东三省”中沈阳和长春曾出台过救市措施，至此东三省全部加入刺激市场的行列。

  三季度以来，珠海、惠州、肇庆等城市降低二手房交易税费，长春、哈尔滨等出台购房补贴，力图刺激购房消费。

  另一方面，央行开始出面，稳定市场信心。

  10 月15 日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，对恒大债务风险化解、房地产金融政策等房地产相关热点问题作出回应，并继续强调“两个维护”，即“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

  央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

  邹澜还称，部分金融机构对于30 家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。

  中泰证券研究员陈立认为，基于此次讲话，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来实质性改善。并且银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，更准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，对红档企业也将给予相应的信贷支持，房企资金压力有望缓解。

  易居中国执行总裁丁祖昱表示，预计四季度居民购房信贷政策将迎来适度放松。主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷现象也将明显改善，进而支持居民合理自住及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，但不能突破市场平稳健康发展的下限。

  但值得注意的是，合理纠偏并不意味着政策转向。

  丁祖昱认为，个别现象并不能改变中央坚决去杠杆决心，房企融资“三道红线”仍将在全行业持续发力，房企整体融资环境仍将保持收紧态势，房企资金压力依然较大。受此影响，房地产行业将面临新一轮大洗牌，房企的优胜劣汰将持续推进。那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企，融资环境很难得到实质性改善，偿债压力或将不断加剧，未来或将有序出清。

  在房企洗牌和退出的变局过程中，金融措施将重点聚焦问题房企可能存在烂尾风险的楼盘。