上海易居房地产研究院2021年10月20日发布《2021年9月70城房价指数报告》。报告指出，9月70城新房价格下跌拐点确立，6年来首次转跌， 一二三线城市二手房价格全部由涨转跌。

  报告显示，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来在连续上涨76个月后首次由涨转跌。70城二手住宅价格自上月转跌后，本月继续下跌，标志着二手住宅价格正式进入下跌周期。目前，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。

  环比来看，9月一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅均已连续5个月回落。其中，三线城市新建商品住宅价格自2016年2月以来首次由涨转跌。需要注意的是，9月一二三线城市二手住宅价格全部由涨转跌。其中，二线城市二手住宅价格自2015年4月以来首次由涨转跌。同比来看，无论城市分类和房屋类型，9月房价同比涨幅均有不同程度的收窄。

  具体城市来看，西安的新建商品住宅价格已经连涨67个月，9月更是领涨全国。主要原因是西安新房供不应求，同时限价严格，一二手房价严重倒挂。一线城市中，北京、上海、广州本月二手住宅价格全部转跌。其中，上海在二手房核验价、弥补赠与住房监管漏洞、“三价就低”等一系列组合拳下，二手住宅价格环比跌幅显著。

  今年住建部约谈的18城中，已有13城二手住宅价格下跌，其中本月北京、上海、杭州、合肥、南昌、广州、泉州、惠州共8城转跌。银川和金华的城市负责人在7月29日被约谈后，当地政府8月火速出台多项调控新政，目前两城二手住宅价格均已下跌2个月。

  易居房地产研究院研究员潘竑羽指出，9月二手住宅价格环比跌幅已扩大至0.19%，到达“偏冷区”下沿。从被约谈城市来看，随着多重调控政策的不断加码，当地曾经短期涨幅过快的二手房价格逐渐回归理性。同时，其中作为市场标杆的一线城市，9月二手房价格环比年内首次全线下跌，进一步带动全国市场的看空或观望情绪。依照市场惯性，我们预计年内70城二手住宅价格环比涨幅必定跌入“过冷区”。

  报告正文如下：

  一、9月70城新建商品住宅价格6年来首次转跌，75%城市二手住宅价格下跌

  1、新建商品住宅价格6年来首次转跌，二手住宅价格正式进入下跌周期

  易居研究院根据国家统计局2021年10月20日公布的《2021年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均。计算得知，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来在连续上涨76个月后首次由涨转跌。从目前的新房涨幅趋势看，预计未来三个月新建商品住宅价格大概率继续维持下跌。

  9月70城二手住宅价格环比涨幅为-0.19%，自上月二手住宅价格转跌后，本月继续下跌，且9月跌幅较上月扩大0.17个百分点。我们认为，这标志着70城二手住宅价格正式进入下跌周期。

  2、新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续4个月加速收窄

  对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2021年9月，70城新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别为3.3%和2.4%，相比2021年8月分别回落0.4和0.5个百分点。9月70城新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅已连续4个月加速收窄。结合环比数据来看，预计新建商品住宅、二手住宅价格的同比涨幅下个月都将继续加速回落，年底前后由正转负。

  3、新房价格下跌城市数量6年来首次过半，75%城市二手房价格下跌

  9月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平、下跌的城市数量分别为27个、7个和36个。其中，相比8月，上涨城市数量减少19个。

  与此同时，二手住宅价格上涨的城市有17个，持平的城市有1个，下跌的城市有52个。相比8月，9月房价上涨的城市数量减少10个，房价持平的城市数量减少8个，房价下跌的城市数量增加18个。

  目前，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。同时，与二手住宅价格相比，9月新建商品住宅价格下跌的城市数量明显开始迅速增多。说明本月全国新建商品住宅市场降温更快。

  二、9月一二三线城市二手住宅价格全部由涨转跌

  本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格数据进行算数平均，计算得知：9月一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.08%、0.02%、-0.19%，均已连续5个月回落。其中，三线城市新建商品住宅价格自2016年2月以来首次由涨转跌。9月一二三线城市二手住宅价格环比分别下跌0.43%、0.13%、0.21%，其中，二线城市二手住宅价格自2015年4月以来首次由涨转跌（除2020年2月份）。

  同比来看，9月一二三线城市新建商品住宅价格分别上涨5.3%、4.1%、2.3%；二手住宅价格分别上涨7.7%、2.9%、1.5%，无论城市分类和房屋类型，9月房价同比涨幅均有不同程度的收窄。从变化程度来看，9月一线城市二手住宅价格跌幅明显高于新建商品住宅，而二线和三线城市新建商品住宅和二手住宅价格的降温速度基本持平。

  房价的同比涨幅走势在很大程度上能够反映楼市的周期波动规律。观察2015年1月至2021年9月一二三线城市二手住宅价格涨幅的周期波动，可以明显看出，一线城市的价格波动一般领先于二、三线城市。同时，可以根据走势大致划分为三个阶段：

  第一阶段：2015年1月至2017年7月。当时，全国住宅库存压力较大，中央提出了去库存导向，在各类政策宽松与购房需求释放的背景下，一线城市二手住宅价格同比涨幅大幅领先于二、三线城市，二线城市涨幅小幅领先三线城市。其中，2016年4月一线城市二手住宅价格同比涨幅到达36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二线城市二手住宅价格同比涨幅到达10.9%的峰值。

  第二阶段：2017年8月至2020年3月。随着“因城制策”房地产政策的推进，房价涨幅进入下行周期，一线城市涨幅趋零，进入盘整期；二线城市和三线城市同比涨幅曲线几乎重合且明显领先于一线城市。

  第三阶段：2020年4月至2021年9月。新的小周期开始后，一线城市同比涨幅再次领先二、三线城市，主要原因是疫情期间货币放水，一线城市相比二三线更为敏感，连续多月复苏较快。二三线城市同比涨幅维持在0%-5%区间，较为稳定。一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于今年3月、6月和5月在本轮周期中见顶，此后均持续收窄，目前分别已连续回落6个月、3个月和4个月。

  可以看出，一线城市二手住宅市场降温速度明显超过二三线城市。预期一线城市二手住宅价格同比涨幅将进一步加速收窄，而二三线城市二手住宅价格同比涨幅继续小幅回落，其中三线城市二手住宅价格同比涨幅大概率会率先在年底由正转负。

  三、西安领涨新建商品住宅价格，北上广二手住宅价格全部转跌

  新建商品住宅价格9月环比涨幅排名前十的城市分别是西安、银川、锦州、无锡、石家庄、长春、杭州、合肥、济南、温州。二手住宅方面，环比涨幅排名前十的城市依次为天津、海口、重庆、大连、长沙、西安、济宁、三亚、长春、南京。其中，9月西安的新建商品住宅和二手住宅市场较全国来看均偏热。特别是西安的新建商品住宅价格，已经连涨67个月，9月更是领涨全国。主要原因是西安新房供不应求，同时限价严格，一二手房价严重倒挂。需要注意的是，2021年7月8日，西安市住房和城乡建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，9月二手住宅价格环比涨幅已收窄至0.2%，预计四季度将继续收窄，年底出现拐点。

  新建商品住宅价格9月环比跌幅较大的城市有唐山、湛江、泸州等，二手住宅价格9月环比跌幅较大的城市有唐山、哈尔滨、牡丹江等。需要注意的是，一线城市中，北京、上海、广州本月二手住宅价格全部转跌，且上海跌幅显著：在7月8日二手房核验价政策、7月24日弥补赠与住房监管漏洞和上调贷款LPR利率、8月6日“三价就低”政策等一系列组合拳下，上海二手住宅价格9月下跌0.6%，环比排名在70城中甚至下滑到倒数第5位。此外，深圳自4月以来二手住宅价格已连续5个月下跌，9月跌幅已扩大至0.5%，在70城中的环比涨幅排名下滑至第61位。

  四、今年住建部约谈的18城中，已有13城二手住宅价格下跌，其中本月8城转跌

  今年以来，国家层面调控不断收紧，且地方层面出新政的频率与强度都创历史之最。值得关注的是，今年以来共有18个城市被住建部约谈，分别为广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州。其中，统计局公布的70城中共包括除东莞和南通以外的16城。

  从2021年1至9月这16城的二手住宅价格环比涨幅变化情况来看，在被约谈后9月已有13城房价转跌，其余3城房价涨幅均收窄至0.2%及以内。其中，本月转跌（包含年内首次转跌和小幅盘整后再次转跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、广州、泉州、惠州共8城。部分城市房价甚至已连续下跌数月。如银川和金华的城市负责人在7月29日被约谈后，当地政府8月火速出台多项调控新政，目前两城二手住宅价格均已下跌2个月。

  五、预计年内二手住宅价格环比涨幅曲线必定跌入“过冷区”

  70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月期间，几乎均停留在“偏冷区”。疫情结束，经济复苏后，今年年初二手住宅价格在“合理区”小幅盘整了3个月。但在严厉调控下，今年4月起房价涨幅持续回落，7月年内首次由“合理区”跌入“偏冷区”。

  自上月二手住宅价格转跌后，9月二手住宅价格环比继续下跌。目前跌幅已扩大至0.19%，到达“偏冷区”下沿。从被约谈城市来看，随着多重调控政策的不断加码，当地曾经短期涨幅过快的二手房价格逐渐回归理性。同时，其中作为市场标杆的一线城市，9月二手房价格环比年内首次全线下跌。特别是易居研究院监测到，近2个月一线城市二手房成交量大幅萎缩。在此情况下，后续一线城市二手住宅价格大概率将继续下滑，并进一步带动全国市场的看空或观望情绪。依照市场惯性，我们预计年内70城二手住宅价格环比涨幅必定跌入“过冷区”。

  基于此，建议部分楼市低迷时间较长、房价下跌幅度较大的城市，按一城一策的方针，适度出台支持自住需求的政策，以防房价下跌过猛，不利于行业平稳健康发展。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 潘竑羽

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