“这是谣言。不可能是117个月！”

  11月1日，针对网络流传“鞍山住宅去库存周期达到117个月”的消息，辽宁省鞍山市有关部门负责人向中国房地产报记者辟谣，并表示，截至今年9月底，鞍山商品住宅去化周期为17.1个月，整体呈现逐年减少的趋势，省里每年都会考核，不允许超过20个月。未来，全市住宅去化周期应该会维持在15~17个月之间。

  17.1个月的去化周期是一个什么样的水平？在自然资源部的要求中，消化周期在18~12个月的，应该维持供地持平水平。这也就意味着鞍山住宅的去化周期处在合理区间。

  就市场情况看，1~9月，鞍山全市住宅网签面积203.19万平方米，住宅显性库存面积404.5万平方米。在供地方面，鞍山对住宅用地规模、结构和时序做出了合理调整，今年以来主城区住宅用地成交4宗，郊县成交29宗。

  “目前市场整体是健康平稳的。”针对城市和楼市发展面临的问题，有关部门负责人称，虽然鞍山针对老龄化、招商和人才吸引等方面的问题做出了许多努力，但是受东北区域大环境影响，实际效果有限。这也是多数东北三四线城市面临的普遍问题。

  去化周期传闻

  近期，辽宁鞍山引发外界广泛关注，原因是在相关机构披露的数据中，鞍山住宅的去库存周期长达惊人的117个月。这个数据经媒体转载广泛流传于互联网并引发社会极大担忧。

  网上传闻的消息称：截至2020年12月，鞍山市商品住宅库存面积164.45万平方米，商品住宅库存套数为9438套，去库存周期达134.8个月。到了今年9月底，鞍山去库存周期略有降低，但仍然长达117个月，其商品住宅库存面积161.85万平方米，商品住宅库存套数为8930套。

  针对这条消息，鞍山市有关部门负责人告诉记者，鞍山商品住宅去化周期为17.1个月。网络上流传的“鞍山商品住宅去化周期达到117个月”不准确不真实，不知道该数据从何而来。

  这位负责人提供的官方统计数据显示，前几年鞍山商品住宅去化周期曾达到最高点，接近30个月。近两年以来，虽然各别区县去化周期偏高，但整体看鞍山商品住宅去化周期呈现逐步减少的趋势。

  2020年，鞍山全市的商品住宅去化周期为18.1个月。下属各县（市）区、开发区、新城区中，去化周期最低的是海城市，为14.7个月，最高的是风景区，为120.8个月。1~12月，全市住宅网签面积271.7万平方米，住宅显性库存面积408.8万平方米。

  截至2021年9月底，鞍山全市的商品住宅去化周期为17.1个月，较去年减少1个月。其中，去化周期最低的是立山区，为10.8个月，最高的是千山区，为85.3个月。1~9月，全市住宅网签面积203.19万平方米，住宅显性库存面积404.5万平方米。

  “上述数据均为住宅，如果算上非住宅，去化周期会提高，去年是29.5个月，截至今年9月底是27.4个月。但即便全部算上，也不可能达到117个月。”这位负责人表示，虽然各区县略有不同，受区位、产品等因素影响较大，但整体来看，鞍山目前的住宅库存和去化周期合理可控。此外，辽宁省对下属各地每年都要进行严格的考核，按照要求，各地住宅去化周期不能超过20个月。

  “有一些地方去化周期看似很高，例如2020年风景区去化周期非常高，是因为楼盘数量少，几乎是只有一个在售的由政府投资建设的回迁楼盘，所以就被凸显得去化周期很高。”该负责人表示，全市综合来看，未来住宅的去化周期应该会维持在15-17个月之间。

  “鞍山住宅库存不可能有网上说的那么高，虽然个别项目卖得不好，存量较大，但是区位好，大品牌，产品质量高的项目不能说抢着买，但绝对不愁卖。”某品牌房企鞍山项目的一位营销经理告诉记者。

  人口与经济依旧是难题

  鞍山地处辽宁省中部，是沈阳经济区副中心城市，也是东北地区最大的钢铁工业城市、中国（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）第一钢铁工业城市，有着“共和国钢都”“中国钢铁工业摇篮”的美誉。

  全国经济棋盘变迁后，与众多东北三四线城市一样，鞍山近些年同样面临着人口与经济增长的难题。

  上述鞍山市有关部门负责人表示，鞍山楼市总体来看，今年比去年略好一些，平稳健康依然是主基调。城市发展与楼市发展面临的主要问题就是人口净流出较为严重，人口老龄化加剧，这也是最近几年的整体特征。其次，随着棚改政策的取消和楼市调控的愈发严格，鞍山市房地产投资较过去少了很多。

  数据显示，鞍山近10年（2010~2020）人口减少了近32万人。其“六普”数据常住人口约365万人，“七普”数据常住人口约333万人，平均每年减少3.2万人。即便是有出生率的因素影响，大体上仍然可以判断人口为净流出状态。

  这种趋势下，鞍山楼市改善置业特征鲜明。“目前鞍山楼市新建商品住宅成交套均面积为105平方米，大户型受到欢迎，就意味着本地刚需大多数都有房，新购房的大多是改善需求。”新峰地产大数据分析师许启凡对鞍山楼市多有研究，在他提供的数据中，今年1~10月，房企备案前三甲是万科1455套、世丰756套、恒大510套。

  项目备案前三甲分别是：万科城市之光868套、均价6511元/平方米、套均面积102平方米；世丰百年华府756套、均价6511元/平方米、套均面积101平方米；恒大绿洲510套、均价6511元/平方米、套均面积119平方米。

  在区域备案方面，前三甲分别是立山区34万平方米、铁西区31万平方米、铁东区25万平方米。这些都是鞍山市较为热门的项目和区域。

  在土地方面，自然资源部曾提出要求：地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”

  今年前10个月，鞍山住宅用地共成交33宗，总建筑面积158万平方米，其中，主城区仅4宗地（铁西区、铁东区、高新区、立山区各1宗），郊县29宗（海城市16宗、台安县8宗、岫岩县5宗，合计29宗、总建筑面积137万平方米，占全市的87%）。“这反映出鞍山市依据新建商品住宅库存去化周期合理地安排了住宅用地供应规模、结构和时序。”许启凡分析表示。

  对于城市和楼市的发展，上述有关部门负责人坦言，目前还没有什么太好的应对方法，比如针对老龄化加剧，市里鼓励做养老地产、适老化改造等，但实际过程中并没有起到立竿见影的效果。再如，鞍山在产业和人才引进方面也在做努力，但受区域大环境的影响，效果有限，吸引力有限。这也是多数东北三四线城市普遍面临的情况。

  针对三四线城市潜在的库存压力，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，很多三四线城市都存在库存偏高的情况。鞍山作为辽宁省仅次于沈阳、大连的第三大城市，房源供应相对充足，但是购房需求较少，所以库存显得略高。在楼市不景气的背景下，未来需要给予积极的去库存政策。

      在今年7月底，鞍山市举行座谈会，邀请12家国内知名商业地产企业负责人齐聚鞍山。会上，鞍山市委副书记、代市长王忠昆表示，鞍山的全面振兴迎来黄金时代、具备优势基础、拥有良好环境，有着广阔的城市发展空间和巨大的功能改善需求，来鞍山投资兴业正当其时。“鞍山将坚持提升城市品质、打造宜居家园的发展定位，秉持‘政府竞争环境、企业竞争市场’的发展理念，全程提供优质的土地环境、商业环境、宜居环境、服务环境、政务环境、金融环境，全力推动鞍山房地产业平稳健康发展。”王忠昆说。