一场整治行动正在辽宁省房地产市场展开。

  近日，辽宁省住房和城乡建设厅联合多个部门印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》通知（以下简称“行动方案”）。行动方案强调，分3年时间对辽宁省房地产市场进行规范整治，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大领域，重点整治群众反映集中、社会关注度高的问题。

  根据数据统计，2020年辽宁全省商品房交易面积3743万平方米，商品房交易量达44.513万套，在2020年全国各省房地产销量排名中位于中等水平。但据辽宁消费者维权网显示，截至2020年12月31日，消费者投诉热点行业中房地产投诉1041条，排在通信行业之后位居第三，属于高投诉率行业。

  11月20日至22日，中国房地产报记者在走访中发现，在房地产开发领域，违建、房屋质量是投诉“重灾区”，租赁市场乱象丛生等问题时有发生。

  对于上述情况，辽宁省房地产行业专业人士认为，市场急需整治，通过3年整治行动，会集中解决辽宁省多年来楼市高速发展中累积下来的弊病。

  目前，辽宁省整体房地产市场景气度不高，从整个10月份辽宁省新房市场来看，辽宁省房价呈现两极分化，处在高速上升势头的只有大连、沈阳，但整体呈下滑态势。以沈阳为例，国家统计局发布的10份70城房价数据来看，70城中有13城新房价格出现环比上涨，比9月的27城少了14个；36个城市环比下降，沈阳下降了0.3%。沈阳中原研究部数据显示，沈阳楼市去化周期达到了24个月。

  楼市调整期，抓好市场建设管理也是重中之重，行动将净化市场，为行业有序发展提供良好环境。

  房地产开发：违建、房屋质量是投诉“重灾区”

  进入10月，大量项目进入“交房季”，有较多投诉围绕交房出现的各类问题显现，比较集中体现在开发商未按规定交房，或房屋质量出现严重问题。

  在辽宁省消费者维权网站上，一位购买了辽阳宝林地产房子的业主投诉称：“买了近两年的房子至今无法入住，看房时就发现厨房下水管道渗水等问题，现在已经漏得很严重，开发商一直推诿，导致至今无法办理验房入住等手续。”

  另一案例是，几名购房者分别从昊华置业有限公司购买了禧瑞长河项目的房子，反馈其销售中存在捆绑销售违规问题，房屋存在严重质量问题，楼盘土层松动滑坡、地梁断裂等。

  一位葛先生投诉鞍山恒营房地产开发有限公司，其项目交房时不能公开三书一证一表。根据有关规定，开发商交房时必须向业主提供三书一证一表：三书是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》；一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表是指《竣工验收备案表》。

  上述地产专业人士表示，“三书一证一表”缺一不可，如果开发商不能提供说明房屋质量没有通过相关部门检测验收，业主完全有理由拒绝收房，开发商应承担相应违约责任。同时如果在交房过程中发现房屋出现问题，有权要求开发商免费进行修复，如出现房屋主体结构不合格等严重质量问题，可要求退房并赔偿相应损失。

  住房租赁：市场乱象丛生

  租房市场同样存在较多违规乱象，被投诉最多的是房产中介机构。据统计，沈阳有几千家房产中介机构，在大众点评上搜索“房产中介”，查询有6874个商户登记在册，小型房屋中介数量众多，从业人员素质参差不齐，不少中介机构都存在违规甚至侵害消费者权益行为。

  在消费者维权网上，一名投诉人称，他在沈阳合晟寓房产中介租住了一套房子，房子到期押金却不能如期退还，以各种理由克扣押金，不少租客因此受损。另有一名投诉者反映，疫情期间租住了一套房子，由于无法返回租住处，在退押金时中介公司以“卫生”为由扣了他近千元。

  一位房产中介人士透露，在出租房屋押金问题上，中介公司对租客普遍存在违规克扣押金的现象，这似乎已成为行业潜规则。

  在辽宁省房地产行业三年整治行动中，住房租赁领域存在的违规现象将会得到有效整治，整治对象包括住房租赁企业、房地产中介机构及从业人员。

  有评论人士分析称，沈阳二手房成交量大涨这几年，也是沈阳中介机构开店最疯狂时期，这些连锁中介机构过快扩张，人员培训跟不上，存在较多问题；自今年开始由于楼市转淡，大量中介公司面临洗牌，连锁加盟扩张方式已经走到了尽头，此时如果只追求店面数量忽视服务质量，迟早会被市场淘汰。

  物业服务：收费不透明，少作为

  物业服务关系着居民实际居住体验，也是本次三年整治行动中的重点内容。在辽宁消费维权网站上，关于物业方面的投诉也同样突出，尤其是在物业收费以及服务质量上，投诉问题较集中。

  如一名消费者投诉沈阳城中城物业乱收费，收取电梯费不规范，拒开收据和发票。除乱收费外，收取物业费的合理性也是业主和物业公司争议较多的话题，例如大连一位业主投诉万象物业，要求物业公司公示物业费使用详细款项，物业公司提供的相关公示材料却无法获得业主认可。

  一些物业公司不作为或选择性忽视，这些都侵害了业主的权益。调查期间，记者发现很多园区内违建问题严重，如中粮锦云天成项目处，顶楼有严重违建现象，物业方面迟迟没有做出有效行动。

  2003年《物业管理条例》正式颁布，确立了一系列重要的物业管理制度，之后物业管理才进入企业主导时代，物业服务这些年一直在完善发展，但仍有许多需要提升的地方，集中体现在物业收费、资金使用、服务规范以及服务质量等方面。

  房屋买卖：学区概念仍是卖点

  房屋买卖不同于一般商品，涉及金额数量较大，一旦出现问题百姓利益受损严重，因此在房屋买卖交易环节需要更严格的监管。

  但开发企业在售楼过程中仍存在较多问题。记者暗访招商观园1872项目时发现，售楼员在介绍项目时，将双学区概念作为其项目主要卖点，并向购房者承诺已签署了相关“文件”，可以作为未来孩子上学的保障。

  今年，沈阳市房产局、沈阳市互联网信息办公室、沈阳市市场监督管理局联合发布了《关于规范房地产销售宣传的通知》，要求不得对规划和建设中的文化教育设施做误导宣传，但实际上仍然有很多开发企业将学区教育作为项目宣传卖点，甚至在入学问题上为购房者作出“承诺”，售楼员对于学区教育配套宣传的营销话术，在通知文件发布后并没有作出实质性改变。

  另外，部分项目收取“团购费”也饱受质疑。在位于沈北新区的汇置公园City项目售楼处，售楼员告诉记者，买房除了付款之外，还需要缴纳一笔2万元“团购费”。一位地产渠道销售人士称，这笔“团购费”主要是应用在项目推广营销上，比如项目需要雇佣中介或其他经纪人带客等，购房者无论在售楼处还是通过其他销售渠道，都无法绕过这笔“团购费”。另据了解，沈北新区有大量在售楼盘收取“团购费”。

  三年整治行动

  通过调查发现，在房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个领域，辽宁各地房产市场存在诸多问题需整治规范。

  2022年—2024年，辽宁省各城市每年将通过检查、督查、整改三阶段，及时消除房地产行业内违法违规行为不良后果，每年检查发现的问题要在当年整改完毕，并总结推广整治行动做法。通过3年整治让市场行为更加规范，市场环境不断净化，最终让辽宁房地产市场保持平稳健康发展。

  上述业内人士称，近几年沈阳、大连一些地区楼市的火爆掩盖了一些问题，2021年是楼市发展的一个转折点，在“房住不炒”政策背景下，房地产行业进入一个新阶段。通过3年整治行动，会集中解决多年来辽宁各地楼市高速发展所累积下来的弊病，净化市场。