“2020年起核心城市进入新一轮调控升级周期，其中突出的是上海、深圳、杭州、西安、武汉等城市，但无论是成交量价还是实际开盘表现均表露出楼市持续升温的事实。

  2021年上述城市累计调控过百次，普遍侧重对购房者购房行为的疏导。但调控高压下上述城市规模均再创新高，其中杭州、深圳成交量价同比分别增长50%和12%。

  楼市调控层层升级的热点城市楼市成交为何“节节攀升”？

  从成因上来看每个城市均有自身独具的因素。如土地供应受限、房地价联动、一二手房价联动等。但避开短期干扰从中长期来看，近十年来核心城市大量的新增购房需求是驱动主因。”

  01

  上深杭西等累计调控逾百次

  但2021年量价同比仍高增

  2020年起，新一轮调控政策在核心城市陆续颁布。在中央根据“房住不炒”精神出台房企融资“三道红线”、银行房贷“五档分类”以及22城土地“两集中”的背景下，核心城市陆续在房屋买卖、涉房贷款、人口落户、土地供求等多个方面层层升级了政策干预力度。

  以上海、深圳、杭州、武汉和西安5个核心城市为例，2020年-2021年11月共计出台涉及房地产相关调控、约谈和规划近200条。2021年为防止金融贷款违规进入房地产扰乱市场，5个核心城市政策调控更为密集。2021年3月5城合计出台新规20条，月均则超过2020年一倍。

  图：2020年-2021年11月部分核心城市政策规划出台数量（单位：条）

数据来源：CRIC整理

  值得注意的是，近两年核心城市所颁布的各项政策多着眼于需求端，如房屋买卖、涉房贷款、人口落户、价格参考等，作用于供应端的多流于表面，如“扩大涉宅用地、新增住宅规模”等。2021年土地“两集中”后核心城市方才出台关于土地竞拍方式、购置资金来源、房地价联动和新房集中供应等实质性供应端调控政策。

  与调控政策层层升级相衬的，则是核心城市新房成交量价大幅上升。以上述5个核心城市为例，2021年前11月5城商品住宅成交面积和成交均价同比分别普涨30%和10%。杭州成交面积同比涨幅达50%，上海前11月也有累计22%以上的同比涨幅。深圳成交均价同比上涨12%，武汉和西安房价同比涨幅也均超10%。

  可见，虽然2020年起尤其是2021年地方政府出台了若干政策面向房地产市场进行了全面的调控升级，但核心城市新房销售量价依旧出现了大幅上涨。

  图：2021年1-11月部分核心城市商品住宅成交面积和成交均价累计同比涨幅（单位：%）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  02

  充裕购买力支撑楼市

  库存见底，供不应求加剧

  核心城市新房市场高热难抑是由于长期的供需错配导致的，其核心因素在于大量新增的购房需求。

  一方面，人口自然流入落户带来庞大购房“外需”。对比“七普”和“六普”人口数据，深圳、西安、杭州、武汉等近十年常住人口增量显著。其中深圳增长达714万人，西安、杭州、武汉3城年复增长量均超2%。持续新增的新市民带来源源不断的新增自住购房需求。

  另一方面，居民限购政策解禁带来大量购房“内需”。典型如上海对外地购房者需连续缴纳5年社保方可购买首套房，以及限离婚、限转让、限法拍等诸多限制。即使2010年-2020年上海常住人口仅增长185万人，年复增长率不及1%；但随着首批和次批被限购人群陆续解禁，2021年上海新房热点板块刚需房仍“一房难求”。

  上海2021年前11月三房产品成交占比较2020年增加7.1pcts。即使出台了新房集中供应、同一家庭同一时间段全市只能认筹一套、限制认筹比例不超过1：3等限制政策，但在庞大“内需”下仍难改供不应求的现状。

图：部分核心城市“七普”相比“六普”常住人口增量及十年年复增长率

（单位：万人、%）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  03

  核心城市“一二手房倒挂”

  倒逼新房“高热不退”

  在充裕的购买力支撑下，2020年起核心城市“一二手房倒挂”现象愈演愈烈。学区房概念的炒作使得拥有优质的教育资源和生活配套资源的区域二手房价飙升。

  仍以上述5个核心城市为例，2021年前11月，上海、杭州和西安三城全市二手房均价涨幅最为显著，均超15%。其中杭州二手房价同比涨幅达21%。结合新房房价来看，上海和杭州一二手房房价差异尤为显著，其中上海全市一二手房价价差超1万元/平方米。

  受二手房“高增速”、“高价差”的影响下，一方面价格敏感型购房者将置业选择转向新房市场，另一方面改善型购房者从二手房市场获利进入新房市场完成置换。两方面作用下二手房市场向新房市场传导涨价预期。

图：2021年前11月核心城市二手房成交均价同比增速及一二手房房价差（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  值得一提的是，2021年起累计有15城出台了“二手住房成交参考价”以及如“三价就低”、“大学区入学”等政策消解学区房概念并抑制二手房房价。

  但一方面二手住房成交参考价只降备案价不降实际成交价，购房者承担更大购房负担下纷纷转向同区域新房，进一步激化了热点区域新房供求关系，武汉、杭州等“万人摇”景象再现。

  另一方面“学区房”概念在既得利益者的维护下已经形成思维惯性。因此即使如天津等陆续下令“中介不得协助买卖双方隐瞒或虚报房屋成交价格”，但是对核心城市的热点区域而言，一二手房倒挂现象的消弭仍需较长时间，短期新房市场仍将受二手房成交的热度传导。

  04

  核心区域稀缺高价宅地

  催化新盘“万人摇号”

  土地方面，2020年后核心城市陆续在土拍规则中加强了“房地价联动”的调控机制，如通过设定限地价条款“限房价竞地价”、第二轮集中供地中竞品质、竞自持等。但随着地房价联动关系的深化，土拍高热下高价地的成交对新房市场的预期指引变得更加强烈。

  具体表现为核心城市热点区域地价拉动房价超涨，房价同比增速大于地价。深圳南山区、杭州富阳区、西安西咸新区、武汉武昌区、硚口区和汉阳区房价同比涨幅超过地价，其中武昌区和西咸新区房价同比超地价13pcts达20%。从市场表现来看，上述几区也是楼市升温最快的区域，新房成交体量最大、去化最高。

图：2020年-2021年部分核心城市涉宅用地成交楼板价和商品住宅成交均价同比增速

  数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  部分区域土地供应受限导致稀缺宅地价格走高，区域地价高涨带动新房高热。上海最为显著，嘉定、闵行、杨浦和青浦四区地价同比涨幅超40%，房价同比涨幅则均超10%，其中嘉定房价同比增29%，即使有集中供应对区域均价的摊薄也收效不佳。诸如此类地，杭州临安区、武汉江岸区、西安高新区地价同比增速均超30%。从市场表现来看，上述几区军事楼市热度最高的区域，出现了“万人摇”等一房难求现象。

  人口大基数或高增长所新增的购房需求是上海、深圳、西安、武汉等核心城市未来房地产市场规模的主要支撑力量。涉房信贷政策的收紧对房地产市场是一大挑战，对上述核心城市也不例外。但需求支撑下其市场规模仅将短期回调，待供需达到新常态则中长期发展可期。

  短期来看，涉房信贷政策于2021年的收紧，无论是居民端还是房企端，对所有城市房地产市场均会起到降温作用。因此预计短期内上述需求增长型城市楼市规模也将面临一定程度的回调，但在自住购房需求的表达下成交规模的降幅有限。