房地产行业到了一个关键转折的时期，但从较长的历史周期来看，这个行业始终会存在，只不过，有可能重新进行排列组合，或者洗牌。

  11月25日，由中国房地产金融稳定研究组、复旦泛海国际金融学院房地产金融研究中心、中国城市开发投资500强研究组、中国房地产数据研究院、金砖财经、《中国房地产金融》、AFC资资乐、第一资源、衡芯智库、上海星阆传媒共同主办的2021中国房地产金融稳定系列论坛在上海成功举办。

  此次论坛聚焦房地产金融稳定、资产收并购、城市更新、房地产人力资源及ESG、绿色家居等话题，针对当前房地产金融风险频出，大会发布了2021年房地产金融稳定榜单，对最新的房企金融稳定进行了排名，予以揭示当前房企金融稳定情况；表彰了中海、龙湖、旭辉等钻石、优质级企业。会上，主办方还发布了《2021中国房地产金融50人》名单，旨在向奋斗者致敬，偕创新者同行，激励中国房地产金融行业从业者，在这个充满激荡与变革的年代健康稳步发展。

  房地产金融“三期叠加”

  去年以来，房地产金融风险日渐成为行业关注的焦点，房地产防风险成为监管机构遏制泡沫化发展倾向的主要目标，稳地价、稳房价、稳预期，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展，成为当前及未来一段时间以内，房地产监管的主要思路。为此，房地产金融层面实施房企债务“三道红线”、房地产信贷集中度管理等政策，同时监管机构要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，要实施好房地产金融审慎管理制度。

  在金砖财经、《中国房地产金融》杂志总编辑邵轩岚看来，当前房地产金融环境令业内人士对未来发展有些许悲观，预期正在发生变化；明年的政策基调是防止出现“金融化与泡沫化”，与以前相比，逻辑已经变了。在他看来，房地产行业到了一个关键转折的时期，但从较长的历史周期来看，这个行业始终会存在，只不过，有可能重新进行排列组合，或者洗牌。

  对于当前房地产金融环境发生的变化，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，房地产金融面临“三个周期”的叠加：第一，房地产开发投资增速与房价涨幅跌到10%以下，形成“断裂周期”；第二，货币宽松政策导致的非理性投资流入房地产造成的“消化周期”；第三，房企从住宅开发向多元化业务转型的“换挡周期”。他表示，房企要进行现金流测试、金融机构进行涉房信贷不良贷款率测试，以此应对房地产市场环境的变化。

  陈晟认为房企在当前的调控周期下，未来的发展方向，不要“无序扩张”，要布局幸福产业、科创产业。围绕产业服务布局，包括科创、商业、养老等领域；围绕业主服务布局，包括生活服务业、城市更新、社区物业等领域。

  数字化助推房企未来转型

  安永会计师事务所主管合伙人汤哲辉认为，房企需要思考行业一直存在，企业可能遭遇环境变化不适而退出的问题。“风暴之后，你是否还在？你在哪里？”汤哲辉说，通过胡润排行榜可以发现，近年房地产企业往后退，科技企业走向台前。科技创新、绿色低碳、数字经济成为行业未来发展的方向，房企如何与数字经济挂钩、如何与指数型增长的模式挂钩，这是房企需要思考的方向。

  汤哲辉表示，未来房地产建造、营销、内部管理都需要数字化重新来定义，如果不能进行数字化转型，将逐步沦为数字化企业的附庸，甚至被淘汰。他认为，房企进行数字化转型，要构建以数据为核心的洞察力驱动的业务模式，建立面向全供应链的产业互联网和全面云化战略。“数字化转型可能是企业转型难走的一条路，但是世界上最难走的路才是捷径。”

  在易居企业集团克而瑞投资与资本董事总经理贾琼看来，数字化不仅仅是未来转型的可选项，而是必选项。“大数据应用赋能，可以促进房地产金融稳定。”贾琼在大会上说，大数据的应用价值是，从预警中降低不良、从监控中预警风险、从源头上把控风险、从过程中监控资产。

  克而瑞作为中国房地产大数据服务商，从2002年开始搭建数据库。利用大数据的功能，有针对性地做战略分析、投前甄选、投后检测，通过海量数据，以及算法模型，为金融机构提供灵活的模块组合及定制化系统。

  贾琼表示，通过在“投融管退”四个方向，从数据层面来预警，进而改变投资策略，可以辅助到包括房企、银行、基金、信托、不良资产处置机构应对房地产金融风险。

  拐点之下，房企如何再出发？针对近期部分房企债务违约现象频出，房企未来发展之路如何抉择？东方房地产研究院执行院长胡金星表示，从内因看，主要是由于资金驱动影响；从外因看，是因为房地产进入后开发时代，市场容量达到一定峰值后，竞争会加剧、行业分化在加剧所致。胡金星还表示，房地产行业生态将会重构，未来是“开发+运营+金融”的新生态时代。企业要认清当前的形势和发展方向，既要发展又要转型，多元化发展有很大风险，房企要学会抱团取暖，“活下去”才是关键。

  五牛控股不动产事业部合伙人李晨星表示，伴随房地产长效机制逐步建立，供需两端政策不断完善，原先依赖高杠杆、高周转获取现金流的单一住宅开发模式已经难以适应新的时代要求。开发企业应积极拥抱监管，从粗放型的开发模式向资产管理运营转变，多元渠道获取资金，加强自身的专业化运营能力。面对地产行业新形势，我们要立足长远，在韧性十足的中国经济中，充分挖掘投资机会，助力地产行业可持续健康发展。

  朗诗青杉资本副总经理方旭东表示，从“房住不炒”到“三道红线”的出台，房地产行业的融资环境不断收紧，所谓“融资收紧”，控制的是本来不应该进入到房地产的资金，地产基金行业的商业逻辑是不给房地产行业加杠杆，让市场回归有序的融资环境。未来10-20年房地产开发行业进入新时代，地产业将呈现稳中有降的走势。房企要坚守“不拿贵钱，不拿贵地”的原则，对于现有的存量项目，要快速打折出售，用收回的资金偿还信用借款，不要产生违约。

  康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示，过去二十年，是房地产规模快速增长的时代，也是债务规模快速推升的过程。发展至今，房地产行业经历了1998年到2008年的土地红利阶段，2008年到2018年的资金加杠杆的阶段，以及2018年之后的房地产业成熟阶段。在未来十年，是企业自身要做好内部管理的阶段，要顺应国家的政策方向去杠杆，提升运营能力，做好存量资产去化去库存，把服务和品质做好。

  大发集团副总裁罗辉映表示，当前房地产市场正处于历史的转折点。虽然很多企业现在面临融资现金流和销售现金流的双重打击，但是，房地产行业除了开发业务以外，其他领域还有很多机会，企业要从自身的资源禀赋和理解能力出发，要认清大势，不要轻易放弃自己的优势领域，不盲目多元化和转型，但也不要放弃对于新的领域和机遇的跟踪。未来房地产市场的蛋糕依然存在，虽然比之前少了，但是在100万亿GDP中仍然举足轻重。

  “大资管”时代下的新机遇

  在国际环境不确定，地产金融监管趋严，开发与运营逐渐剥离，“三道红线”的高压之下，地产行业及从业者如何走出困境？AFC资资乐创始人/CEO桂金标表示，企业要拥抱时代的变化，未来是大资管时代，在此时代下构建新的价值体系。从政策规划看，上海计划在2025年建成全球资产管理中心、公募REITs将开启不动产资管新时代、北交所将迎来一大批资管企业上市热潮。这意味着大资管时代已然来临。未来资产管理公司五大变革：兼并收购、智能投资、数字化客户服务、高效运营与资产平台服务。

  上海屹杉投资管理有限公司总裁王沛鑫表示，房地产行业从增量到存量，在宏观形势不好的背景下，企业要能识别风险、管控风险。虽然融资环境收紧，但不良项目的重整是很好的资金来源。那些看似不良的项目最后变成了优质项目，所以未来5至10年不良资产领域将迎来大机遇。如何低价锁定一些不良资产的项目，实现未来的增值，建议房地产开发商需要尤为关注。

  “未来10年资管行业将是一个蓝海时代，房地产行业是从增量开发转向存量运营，房地产业的蓝海是在资产运营与管理端。”上海金晨碧云投资董事、事业合伙人刘俞林表示，资产管理它的核心在于如何通过精细化的运营管理，来提升物业的增值服务和资产核心化，这也是行业个体需要努力的方向，如何提升物业管理的价值、资产管理运营的价值。

  温州亿联科技执行董事长陈友富表示，从整个市场角度看，疫情的出现、中美贸易竞争加剧、宏观政策对房地产行业确实有很大影响，从开发到后端的运营，都面临着资产运营的难题。在陈友富看来，这凸显企业运营困难之外的同时，也将迎来一些新的机遇，未来存量资产运营是大趋势。

  “房地产行业进入资产管理时代，资管行业的前景将非常好。”上海志舍咨询联合创始人、董事长胡伟表示，行业缺少优质的运营人才，未来对人的要求也会更高。他建议业内人士要学习、抱团、整合资源、合作共赢，借鉴西方国家的经验，以专业的标准来拥抱这个时代的经济发展。

  此外，与会嘉宾还围绕当前热议的“双碳”、城市更新、既有建筑存量改造等话题进行了深入探讨。