在坚持房住不炒基本定位的前提下，促进房地产健康平稳发展是当前所有调控的主线。

  围绕主线，政策的灵活性再度展现。

  鉴于行业发展现状，自9月份开始，监管层面暖风频吹，12月上旬举行的中央经济工作会议，更是首次提出要促进房地产业良性循环和健康发展。

  房地产宏观政策的潜在变化，在年末逐步显现。

  稳字当头

  政策层面释放积极信号

  土拍持续遇冷、销售快速回落、企业频繁爆雷，在经历了漫长的深度调控之后，基本面接近筑底的房地产走到了十字路口。

  作为国民经济的支柱产业，房地产行业稳定发展的重要性不言自明。随着拐点到来，房地产调控政策也具备了改善的空间。

  9月份以来，从中央到地方，从金融政策到销售领域，监管层不断释放善意，以重塑行业发展信心。

  9月27日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，会议提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

  两天后的9月29日，在央行、银保监会房地产金融工作座谈会上提出，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

  10月21日，银保监会三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会召开，明确提出要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

  在直接关系到房企发展的融资端，政策调整步伐加快，监管层召开多次会议，缓解房企融资难问题。

  10月26日，发改委外资司会同外汇局资本司召开部分重点行业企业外债座谈会，会议指出，将继续满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，但要求企业优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。

  11月9日,中国银行间市场交易商协会举行了房地产企业代表座谈会，保利、金地等参会房企已经在银行间市场注册发行债务融资工具；中交、金地、滨江在银行间市场完成债务融资注册。

  进入12月份，针对房企融资问题，监管层继续密集发声。

  12月3日，银保监会新闻发言人在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

  12月10日，中国银行间市场交易商协会再次召开房地产企业代表座谈会，据透露，会议明确短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  同一天举行的中央经济工作会议会议首次提出，促进房地产业良性循环和健康发展，随后发改委重申房地产是支柱产业。这表明宏观层面的顶层设计已有清晰指向，行业发展有望将逐步回归正常。

  抢抓窗口

  优质房企加快融资步伐

  随着金融政策的松动，房企抢抓久违的机遇，纷纷加快发债节奏，多家房企中票、短融等债券融资计划的设立成功。

  11月16 日，招商蛇口成功发行了2021年度第九期超短期融资券，实际发行总额30亿元，期限270日。

  保利发展更是在11月份连续三次发债，发行规模约218亿。

  11月11日，保利发展宣布在银行间市场发行20亿元的中期票据。根据发行方案，保利发展控股集团有限公司本期发行金额为20亿元人民币，债务融资工具期限为5年。

  11月22日，保利发展公告，公司将发行不超过98亿元人民币的公司债券，期限为不超过10年（含10年）。

  11月30日晚间，保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元；公司拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。

  根据贝壳研究院数据，11月境内债券共发行46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%。同时，贝壳研究院表示，受国内房地产行业宽信用预期影响，内地房企多笔债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。

  机构监测数据显示，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，同比下降71.3%，环比上升33.1%，单月融资规模同比连续9个月下降。行业平均利率为5.01%，同比下降1.15个百分点，较上月下降0.84个百分点。

  进入12月份，更多房企加入到发债行列，其中包括一些信用良好的民营房企。

  12月1日，碧桂园向银行间市场交易商协会申请发行注册规模为50亿元的中期票据，并获得受理。同日，重庆龙湖企业拓展有限公司的债务融资工具注册发行计划也被受理。

  12月3日，龙光集团子公司2021年面向专业投资者公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审核批准。12月6日，龙光集团还宣布，将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，且前期沟通已得到中国证监会和深交所的大力指导和支持。

  金地集团一笔ABS也于12月5日获准发行，该ABS为“-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行。

  12月20日晚间，宝龙地产控股有限公司发布公告称，于当日宝龙地产、附属公司担保人及合资附属公司担保人与美银证券就新票据发行订立购买协议。据此，宝龙将发行额外于2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，与分别于2020年10月30日、2020年12月28日及2021年1月11日发行的2025年到期的2亿美元、1亿美元及1亿美元5.95%优先票据合并及组成单一系列。

  此外，金科股份也领到一张融资路条。12月21日，金科股份发布的一份超短期融资券募集说明书显示，最新一期债券发行金额为8亿元，发行期限270天，无担保，发行人主体信用等级AAA。该笔债券将于12月22日发行。

  两极分化

  行业格局进入重塑关键期

  历数近二十年的房地产市场，每一次宏观调控之后，行业都出现深度洗牌，这次也不例外。

  从目前的房企发债的情况来看，分化趋势越来越明显，在政策的暖风里，房企踏上了“良性循环”之路。

  11月份之后，TOP20房企中发行中期票据（公司债券）的房企有金地、招商蛇口、中海、保利、绿城和龙湖、碧桂园。除了碧桂园和龙湖之外，无一例外是国有控股背景。

  贝壳研究院数据显示，11月地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。中金公司的一份研报也显示，11月以来房企境内公开市场融资，发行人高度集中为国企。

  这说明，目前针对房企融资端开放的企业，仍是部分经营状况良好、资产优质的房企。有政府背书的央企、国企和信用良好、经营稳健的部分民营房企成为此次信用债发行的主要受益者。

  在借贷利率上也呈现分化趋势，招商蛇口、保利发展、中海地产等国企借款利率一直是低档，最低为招商蛇口发行的30亿短期融资券，利率为2.84%。金地集团是国有相对控股的混合所有制，发债利率稍高于央企背景的房企，为4.17%。

  作为率先开启融资的两家民营房企，龙湖集团是唯一一家国际三大评级机构都给予了“投资级”评级的民营房地产企业，其融资利率为3.70%；碧桂园12月16日发行的10亿元4年期公司债券，票面利率6.30%。

  尽管融资端暖风频吹，但资本的理性再次展露无疑。从11月以来资本市场的反馈来看，房企之间的分化仍然存在。在“三道红线”等政策的长效机制调控下，拥有雄厚背景的央企国企和少数债务健康、财务稳健的民营房企更受金融市场青睐。而大部分民营房企，特别是那些负债率高企，已经实质性爆雷或者濒临爆雷的房企，短期内大概率依然拿不到融资。

  从融资端到土地市场再到销售端，全方位的分化，让这场在数年前就已开启的地产格局重塑进入关键时刻，而监管层的大力推动更让格局重塑驶入快车道。

  日前，人民银行和银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的优质项目。同时《通知》明确，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

  这意味着，那些财务稳健、运行良好的房企将有机会、有资本在市场抄底，从而导致优质房企和优质项目的进一步集中。

  人之道，损不足而奉有余。房地产行业的良性循环必然是一个优胜劣汰的过程，深度洗牌之后，那些穿过至暗时刻的幸存者或许会迎来美好时光。