春节将至，林军看着公司群里仅剩不到10位的同事，陷入沉思。他的微信朋友圈，分享的大多是各类有关房地产行业回暖的消息，但真正的春天要等多久，他一时也答不出来。

  林军年纪不大，早早便跨专业进入到了地产中介行业。对于他来说，这一行业门槛虽然不高，但是要做好，考验人的内容一点不少。凭借着友善的面容，真诚的服务精神，不断磨炼的专业度，以及最关键的踩准了市场时机，如今的林军带着房地产“黄金时期”的成果，经营起了一家属于自己的中介门店。

  据林军说，2020年，他的门店有员工超过15人，“市场好做，行业也比较吸引人，业绩还算可以”。转入2021年后，形势大变，东莞市场变动大，政策不断收紧，在地产中介闭店、裁员风波中，一场离职潮同样在他的这家小店上演。

  “大部分是主动离开。中介都是靠佣金生活，几个月没有开单，本身也支撑不下去。”林军表示。

  作为身处一线的地产中介人员，他们深刻感受着市场的每一轮变动。对于刚刚结束的2021年，用林军的话来说，是遭遇无比巨大冲击的一年。

  有人黯然离场

  过去十多年的楼市黄金期，房地产是公认的“高薪”行业，在时代红利潮之下，普通中介或销售人员年入百万元是常态。

  2021年这种楼市转冷，行业遭受巨大冲击的情形，他们难以想象得到。

  从地产中介从业者赖以生存的二手房市场来看，对比东莞2020年下半年，2021年二手房成交量整体处于“腰斩”状态。从来自东莞市住建局公布的数据看，2021年10月、11月，成交量低于1000套水平，与2020年7月高峰期的8000多套差距悬殊。

  2021年年初“莞六条”颁布，由于在限购、信贷等方面大幅度提高门槛，叠加春节因素影响，东莞二手房成交环比猛跌。之后随着信贷环境持续收紧，房贷利率上涨，银行放款周期长至半年以上或直接停贷，东莞二手房月度成交量停摆于2000套以下的水平。

  2021年“国庆”小长假一结束，已在广深产生较大杀伤力的“二手房参考价”在东莞重磅出台。当月，东莞全市二手房网签跌至新低仅为423套，即平均每日二手房网签量不超15套。

  对于数量庞大的中介机构和从业人员而言，如此成交意味着没有开单量。一时间人员精简、流失，门店歇业、倒闭现象在各个区域板块上演，仍坚持运营的中介门店大部分也将业务重心作了调整。

  不过，东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，目前房产中介大规模关店，主要是因为2020年疯狂扩张。

  2020年，东莞楼市跑出了全国涨幅第一的成绩，楼市热度带动中介门店犹如雨后春笋拔地而起，部分成交活跃小区的沿街商铺，中介门店数量可以占据过半；如今市场寒意逼人之下，迅速掀起的合并或关店潮无可避免。

  与二手房交易规模萎缩、门店倒闭潮同步，是房产经纪人的大量流失。

  “前几个月会给他们发几千元的底薪，后面主要靠提成，离开的几位员工都是好几个月没有开单的人，我自己也坚持不下去了，我们现在也主要靠租金支撑。”林军介绍目前门店运营的情况。

  当问及离开的中介人员去向时，林军说，有的去跑网约车，有的转行做汽车销售，有的回老家了。“这个行业门槛不高，大部分离开的人都没有特别的一技之长。”

  2021年9月，东莞市人社局发文，将房地产经纪人、房地产经纪人协理列入人才落户负面清单，有效期6个月。这也加速了一些人离开地产中介行业。

  有人绝处寻生

  有人黯然离场，就有人在另辟战场。

  遭遇二手房成交萎靡之际，东莞新房市场在政策层层补丁、金融信贷收紧之下，成交同样受挫明显。对于大部分开发商而言，在2021年年底回款任务与当前资金压力下，加紧去化成了首要任务，层出不穷的营销活动与优惠方案于各片区、多项目上演。有折扣、特价房、赠送物业费，也有在付款方面作出的妥协，东莞新房市场早已从过去大范围的全款、高首付优先，变成如今的低首付、首付分期等形式，以东莞环城区某项目为例，一套两三百万元总价的住宅，首期款低至3万元即可“上车”。此外，对于购房资格暂未满足的，延签操作已然从原先的临深片蔓延至东莞全市范围。

  市场成交数据显示，开发商的以价换量取得了一定成效。

  “现在基本是折扣盘在走货，我们应该不会有大折扣，也不准备推盘了，推出来数据肯定不好看。”东莞某项目工作人员表示，“折扣太大，暂且不论开发商的利润是否被压缩，还不排除遭遇原业主抗议维权、得罪友商、自损品牌等不利影响。

  除了大打折扣，有些开发商还以提高佣金的方式激励市场带客。

  “开发商现在很需要我们。”一位房产中介人员老陈信心满满地表示，新房大范围启动、联动给了我们另一个机会，之前主要推惠州项目或更远一点的中山、肇庆等大湾区不限购的城市项目，佣金很高，但成交难度非常大，“现在很多热门板块项目都联动了，根据客户喜好去推盘，成交概率也高”。

  老陈说，2021年下半年以来，东莞市场新房走量困难，叠加业绩压力，抢客大战愈演愈烈，联动范围不断扩大，各盘“内卷”严重，就连万科都开始找渠道，佣金相较以前也更乐观，“有些品牌开发商中心地段佣金都可以达到10万元+/套”。

  “新房现在已经成为我们公司的主要赛道。”老陈说。

  不过在他看来，“变幻莫测”是2021年东莞楼市关键词，政策、营销、购房者都更加难以捉摸，他们也是小心跟随变化中的市场前行。

  另一面的形势是，经过“震荡”的2021年，东莞楼市基本面已稳。

  据合富大数据显示，2021年东莞一手新房供应面积约608万平方米，同比去年微减1.3%；网签套数约43271套，同比减少33.1%，成交量创近5年新低。不过在房价上回稳明显，网签均价为27100元/平方米，虽同比上涨11.8%，但大涨势头得到遏制，较2020年超20%涨幅回落了8.5个百分点。

  另据中原地产研究院数据显示，东莞二手房整体呈现量缩价涨，先扬后抑的态势。2021年东莞二手住宅成交17500套，成交面积约187万平方米（预估值），成交套数同比减少33%；二手住宅成交均价为18900元/平方米，同比上涨了13%。

  目前，东莞房地产成交量仍处于低位，有相关机构预测，中央定调房地产行业健康发展和良性循环，加之银根放松，反映政策底已过，接下来一段时间东莞新房二手房市场将迎来较好购房期。