目前一线、新一线城市租房人口不断增长，仅北上广深蓉杭6城市，租房人口已超5000万人。随着未来各城市租房人口的不断攀升，瞭望智库研究院副院长姜铁英指出，面对租住人群的增长，各城市在大力发展保障性租赁住房的同时，还应提高机构化长租房占比，建议一线重点城市的比例达到15%以上。

  长租市场成交量居高租金向稳

  2021年，在政策支持、机构化长租房协同参与之下，全国长租市场整体呈现成交量稳步攀升、租金水平总体平稳的态势。

  从成交量的时间分布来看，全国重点城市长租市场的全年成交量集中在两个高峰期。3月“白领季”和6月、7月“毕业季”对成交量的拉动作用显著。从空间分布来看，各城市的中心城区、商务区长租成交量更显活跃。例如，北京城六区（东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）承接了全市长租市场超7成的租赁需求；武汉的东湖高新区成交量占全市总量的比值高达40%；杭州的中心城区上城区成交量位列全市第一。

  在租金方面，得益于各地完善的监管政策和业内长租机构的平稳运营，全国长租市场整体租金水平全年平稳，年均波动在5%以下。

  租房人口“千万级” 需求潜力强劲

  尽管2021年全年长租市场保持平稳，但公开数据显示，当前一线城市、新一线城市长租市场需求普遍较大。根据各城市公布的第七次全国人口普查数据，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、天津、苏州十大重点城市常住人口达到1.64亿人。

  从各城市租房人口来看，呈现不同量级及特征。其中，北京现有常住人口2189.3万人，租房人口约为730万人。上海常住人口为2487.1万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为995万人。广州目前常住人口1876.6万人，租房率约为53%，当下约有租房人口995万人。深圳目前常住人口1756万人，租房率约为77%，当下约有租房人口1350万人。另外，成都常住人口为2093.8万人，租房率为23.06%，当下约有租房人口480万人；杭州常住人口为1193.6万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为477万人。仅北上广深蓉杭6座城市，租房人口已超5000万人。

  从发展角度来看，这些城市的人口增长潜力亦不容小觑。有关调查显示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房来解决住的问题。即使将这一比例降至30%预估，随着城市发展、常住人口增长，大城市中新市民的租赁需求在未来5年还将迎来规模增长。

  根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，租房人口达2.6亿人。

  市场租赁需求庞大的同时，新流入的人才还有着新的住房租赁消费习惯。近20年来，随着教育水平、生活理念、经济水平的提高，城市年轻人拥有了相对较好的收入水平和消费能力，对品质租住的要求也更高。

  与此同时，各大城市普遍存在存量房源待盘活、升级的问题。以成都和北京为例，成都房龄在20年以上的老旧小区超5200个，北京则有约5100个。租赁住房供给侧存在的“老、破、小”房源，难以满足新市民群体的品质租赁需求，使得住房租赁市场面临“量”与“质”的双重挑战。

  住房租赁市场保供给 需多管齐下

  面对流入人口规模增加、城市存量房源待盘活、升级、住房租赁市场需求不断增长等难题，各地已相继出台系列政策措施，进一步加快保障性租赁住房的供给。

  近期，国务院新闻办公室在新闻发布会上介绍道，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

  大量新增租房供给，需要机构化长租房与政策保租房多管齐下。长租机构也应该发挥产品和运营优势、积极参与到保障性租赁住房建设中，以更多形态增加供给，并进一步提升居住与服务的标准化、规范化。

  去年年底的中央经济工作会议亦指出，要加快发展长租房市场，并将“加快发展长租房市场”置于“推进保障性住房建设”之前。业内认为，其原因一是发展保障性住房要保持稳妥推进，切勿“大干快上”；二是鼓励住房租赁企业发挥市场经验，参与保障性租赁住房建设运营。

  在武汉，存量住房可采取“N+1”改造模式，由专业机构通过标准化装修配置，对起居室进行改造再出租，增加租赁住房供给的同时，提升租住品质。对此，武汉市住房保障和房屋管理局还发布了《租购并举住房制度实施方案》，明确居住面积、消防条件、建筑要求等方面的多项标准，更好地规范发展，保障租客需求和居住品质。

  在北京，业内也有长租机构推出“增益租”新委托模式，可有效协助改造存量、落地增量，将老旧存量住房变身为有市场竞争力的抢手供给。

  与此同时，在各地保障性租赁住房、集体土地租赁住房等大型租赁项目中，长租机构的运营能力同样也在逐渐获得认可。此前由广州地方国企与自如合作开发、拥有超过1500个居住单元的大型租赁社区“广州凯得家自如里”在上线半年后即实现100%满租，并持续实现0空置周转。

  城市化发展是大势所趋，对于目前还在成长中的长租机构而言，机构化长租房专业化的核心在运营。综合国际经验来看，瞭望智库研究院副院长姜铁英认为未来10年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市达到15%以上，对承接租赁需求、推动行业长效稳定发展具有重要意义。