植信投资研究院高级研究员耿欣欣

  近日，郑州出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出了稳定楼市的19条举措，这是继2月24日住房和城乡建设部在国务院新闻办举行的“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”对今年房地产形势定调后，首个出台“一揽子”楼市宽松政策的二线城市，郑州为何要这样做？有何深意？接下来哪类城市会跟进？

  1.郑州本次于供需两端给予全面放松，力度较大

  针对需求端，一是放宽限购，激发四类购房需求。通过发布人才购租房补贴、提供保障性住房、允许有老人投靠的家庭新购一套房，间接放宽限购等举措支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求的释放；二是放宽二套房限贷、引导房贷利率下调。取消“认房又认贷”，对已拥有一套房且贷款已结清的购房者，执行首套房贷款政策，并将逐步加大个人住房贷款投放，引导下调房贷利率；三是鼓励棚改货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

  与此同时，推进供给侧结构性改革。一是合理控制新房供应节奏，根据不同片区去化周期动态调整住宅用地供应量，并逐步增加高品质住宅供应量；二是从信贷、土拍、预售、审批四方面加大房企纾困力度。加强并购贷、开发贷等信贷支持，允许缓缴土地出让金、允许凭银行或第三方保函等额替换预售监管资金、加快项目开工、建设、销售审批程序。

  2.当前郑州楼市主要特征具有代表性

  库存高企，省会城市中位居第四。对全国85个重点大中城市的库存情况进行了统计，其中库存去化周期高于住建部提到的18个月安全库存线的城市有40个，郑州库存为22个月属于库存偏高水平，在二线及省会城市中仅次于哈尔滨、长春、兰州，库存消化压力很大。

  当地住房市场低迷，住宅成交量逐年走低。郑州房地产市场自2017起步入回调期，新建住宅成交面积连续5年下滑，年均增速回落9个百分点。2021年受到特大暴雨及疫情反复的影响，郑州房地产市场明显萎缩，新建住宅成交面积同比减少近三成，2022年1月郑州房地产市场量价齐跌，新建住宅成交面积环比下跌40%，成交均价环比下跌0.2%，以价换量、项目停工和烂尾问题突出。

  地产投资对经济贡献度高，稳增长压力较大。郑州房地产投资对GDP的贡献度一直较高，2004年以来房地产投资占固定资产投资比重逐年上升，基本维持在45%以上的水平，2020年占比仍达到47%，宽松政策出台，有助于郑州房地产市场企稳，进而稳定经济大盘。

  3.后续料有更多城市跟进

  第一类，去库存压力大，去化周期超过18个月的城市。二线城市中库存较高的多为东北及西北的内陆城市，哈尔滨、长春、兰州、青岛等城市商品住宅的库存消化周期均已超过2年。三四线城市形势则更为严峻，重点监测的54个三四线城市商品住宅库存的平均去化周期高达29.8个月，其中20个城市的库存出清周期在2年以上。

  第二类，房价短期下跌，楼市成交量低迷的城市。例如石家庄、太原、呼和浩特等二线城市，秦皇岛、南充、牡丹江、湛江等三四线城市今年1月新房的同环比价格仍在持续下跌。因此，针对当前楼市冷清或者已实施“限跌令”的城市有必要出台相对宽松的调控政策，以扭转房价看跌预期，减缓市场下行压力。

  第三类，土地流拍率高，经济增长对地产依存度较大的城市。这类城市往往产业结构较为传统和单一，短期内实现产业转型升级的难度较大，经济增长和财政收入对地产仍有相当高的依存度，例如洛阳、大连、清远等三四线城市去年土地流拍严重，进一步出台宽松政策的可能性较大。

  综上所述，郑州本次政策的出台是基于目前销售乏力、库存高企、烂尾项目增多等实际情况所做出的综合性调整，宽严相济，有利于维护市场供需的平衡，体现了“因城施策”的调控思路，对其他同类型城市有一定的启发意义，很可能将带动更多楼市下行压力比较大的城市在两会之后跟进出台类似的政策，促进房地产市场平稳有序和循环健康发展。

  图表：商品住宅库存去化周期大于18个月的城市