政府正试图通过放宽预售资金监管缓解房企“流动性”压力，实际效果并不理想。

  据克而瑞统计，截至5月29日，已有28个省市放松了商品房预售资金监管，内容主要涉及降低重点监管资金，增加重点监管资金拨付节点和拨付比例，允许使用银行保函替代预售监管资金以及可以提前提取预售监管资金等。

  4月29日，中央政治局会议强调优化商品房预售资金监管，以促进房地产市场平稳健康发展。此次会议后，商品房预售资金监管优化城市数量由此前的南京、烟台等5城扩容至成都、海口、吉林、长春等28个省市。

  “在保证项目交付的前提下，28个省市放松预售资金监管核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金流动性，优质房企将更为受益。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

  去年下半年以来，持续收紧的商品房预售资金监管卡住了开发商资金流通的命脉，不光是“出险”房企，万科、旭辉、龙湖等比较稳健房企也受制于资金监管。

  信达证券研报数据显示，去年9月~12月，全国预售资金监管新增规模约1.6万亿元，对应同期全国商品房销售额约4.7万亿元。彼时业界期望，监管能有所松动，让一部分“水”活起来。

  “预售资金监管如果放松，一定能缓解企业流动性压力。”阳光城执行副总裁吴建斌说。

  多位百强房企内部人士对中国房地产报记者表示，公司受限资金近200亿元，大部分都在预售资金监管账户中，目前各地放松力度太小，这些“活水”仍被锁住中。

  预售资金监管相继放松

  除金融端支持外，优化商品房预售资金监管一直是今年以来各地供给端纾困的重点举措。

  1月末，三部委联合出台《关于规范商品房预售资金监管的意见》，首次从全国层面作出统一安排确定监管机制，意在指导地方优化此前过于严苛的管理。

  2月，住建部印发《商品房预售资金监督管理办法》，从总体原则上规范了预售资金监管政策，具体细则和执行情况则是各地因城施策落实。

  4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中提出，“优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”，这是政治局首次对预售资金监管政策给出明确指示。

  此后，各地预售资金监管相继迎来边际放松。

  具体来看，银川、泸州、常德等5城提升了重点监管资金拨付比例；绵阳、徐州、阜阳等6城增加了重点监管资金拨付节点；吉林和漯河两地降低了重点监管资金比例；南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金；海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控；长春、钦州、螺河等4城可以提前提取预售监管资金。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，房地产项目预售资金监管一般占总预售金的30%~40%，如果预售资金监管比例下降10%，将有助于缓解房企资金紧张局面。目前各地主要是调整预售资金监管办法，包括加快审批效率，解控资金监管比例，银行保函等额替代等方式，对缓解房企资金紧张的影响有限。

  不过，也有一些城市在加强监管。比如，大连在5月份发布了《关于进一步加强商品房预售方案管理的通知》；黄石也在当月修订完善相关制度，明确商品房预售资金实行全程监管，防范商品房预售资金挪用风险，堵塞房地产市场管理漏洞。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管加剧房企的流动性压力。近期各地对预售资金监管优化，将对房地产行业发展以及房企自身起到促进流动性恢复和市场回暖的作用。

  杨科伟认为，在“保交楼”政策底线下，将有两类城市跟进放松预售资金监管：一是预售资金监管过度严苛的城市，如青岛、石家庄、泉州等；二是项目交付风险整体可控的城市，如苏州、厦门、无锡等。未来预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

  对房企流动性释放有限

  “截至2月初，我们可用资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。目前仍然没有好转。”2月23日，正荣地产在投资者电话会议上揭开了当前房企资金困局的一角。相较去年6月末，正荣货币资金中受限比例仅21.26%。

  对预售资金的严监管始于2021年下半年，个别房企陷入流动性危机后，很多城市开始“因企施策”，西安、天津、石家庄等36省市相继出台政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额全程监管。

  这使得房企对预售资金的使用经历了从“可以任意使用”到“无法使用”的过程。

  在旭辉控股董事局主席林中看来，开发商资金大概有50%在监管账户，“比如你有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。”

  吴建斌曾表示，预售最早两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾，要监管你。

  “什么时候放款？竣工的时候。”吴建斌说，所以很多房企账面有几千亿元资金，但有400亿~500亿元被监管，还贷时不能还，就是因为这个钱被监管了，暂时不能用。

  预售资金的强监管进一步加大了房企资金压力。

  “总体上是要管好而不是管死，我们有100多亿元还压在监管账户里。”上海某房企内部人士表示，各地对预售监管资金的微调很难发挥大作用，主要是行业信心下挫。

  据克而瑞的监测88家重点上市房企数据发现，有41家房企披露了相关预售监管资金，其中约一半房企将预售监管资金算在了受限制现金内，2021年受限制现金占到了总现金的29%，较2020年增加5个百分点，增速明显加快，部分企业受限现金占比甚至超过了70%。

  “最典型的如合景泰富，受预售监管资金大幅增加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加到2021年的217亿元，占现金持有总额比重也从9%增加至74%。”克而瑞分析师房玲表示，预售监管资金政策的趋严与放宽，直接影响房企的现金支配，从而影响企业短期偿债压力。

  一般而言，项目销售未交付之前，对应的销售回款体现在房企资产负债表的合同负债（即预售款项）里，如果预售资金受限比较多，那么其在合同负债的占比也会更高。

  克而瑞统计数据显示，目前41家重点房企含预售监管的受限制现金占合同负债比例平均值约10%。中海、龙湖、旭辉等相对优质房企该比例为16%以上，部分流动性压力较大的企业该比例低于5%，存在资金透支情况。

  房玲认为，在此情况下，叠加银行的风险偏好影响，此轮各地预售监管政策调整对于优质房企有一定利好，但对于原本资金就比较紧张的房企并没有多大作用，对房企流动性释放效果仍相对有限。

  某TOP30房企市场人士也表示，确实感觉没有太大变化，比如房企可凭银行出具的保函等额替换预售监管资金，但只有资质好、信用高的企业才能用，算是银行的一种增信，对大部分民营房企银行是不可能全“兜底”的。

  “出险房企是被监管重点，新政不会改变这个态势。”某房企高管表示，加大出险房企纾困力度，适当放宽预售资金监管只是一个手段，关键是要建立市场信心，促进房企销售回款，并逐步恢复民营房企在公开市场的融资功能。

  “稳楼市”大门已经打开，但对于部分房企来说目前流动性危机仍然存在。正如吴建斌所呼吁，希望房企重视经营性现金流管理。