2021年中国不动产大宗交易市场，走出了疫情之下的阴霾，全年成交数据重回疫情前的交易水平。

  据第一太平戴维斯数据显示，2021年中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3645亿元，同比上升28%。相关统计显示，北上广深及成都、西安，去年交易量1971亿元大宗交易，同比增加约40%。

  “目前国内不动产大宗交易市场处于‘缓步回暖’状态。”戴德梁行中国资本市场部执行董事陈彩丽接受《中国房地产金融》采访时表示，虽然疫情对于大宗交易市场的直接冲击有所减弱，但衍生影响依旧存在，小范围疫情反复对于跨城、跨省项目考察亦造成一定阻碍，“故市场虽然出现回暖，但态势相对还是比较平缓的。”

  存量物业交投活跃反映了所在区域经济的活力，从一定程度也代表了该地区商业零售办公的兴衰，2021年大宗交易背后有哪些看点？2022年不动产投资市场有哪些趋势？

  上海重回千亿量级

  2021年北上广深及成都、西安地区的交易均复苏上升。

  戴德梁行统计数据显示，2021年上海大宗交易市场共录得1051亿成交，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。

  “大宗交易回暖，一方面因为今年上海办公租赁需求上升、空置率明显下降，另一方面与TMT、生物医药行业企业自主需求大幅增长有关。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示，2021年上海甲级写字楼净吸纳量142万平方米，吸纳量约为2020年的3倍。

  大宗交易中，自用买家以TMT、生物医药行业为主，其中TMT行业2021年房地产大宗交易成交额达174亿元，较2020年增长约9倍，对比2020年上涨了156亿元；生物医药行业成交额增长约一倍，从2020年的22亿元增至2021年的44亿元，涨势明显。其中，投资型买家再次超越自用交易，成交金额同比上涨了16%至63%。

  从上海市场交易物业类型来看，办公、研发办公物业交易占比有所下滑，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。与此同时，综合、商业、公寓等业态逐渐受到买家青睐，成交占比出现5-12个百分点的明显上涨。

  北京市场交投持续升温。戴德梁行统计数据显示，2021年北京大宗交易市场共录得52笔成交，总成交金额为652亿元。对比2020年的519亿元强劲反弹了26%，成交宗数从2020年的34宗攀升至历史新高52宗，成交宗数相较2020年大涨53%，大幅超越近年水平。

  其中投资型买家2021年继续重仓，市场占比较2020年增加20个百分点至81%，这和北京高科技、金融、专业服务业的高速发展和强劲租赁需求息息相关。

  在成交区域方面，交易热点重回核心区域，朝阳及海淀两区成交额占比超过65%；丰台及通州等非核心区大宗交易额较2020年有所下降；疫情带来的不确定性让买家更加重视核心区域的产业基础和区位优势。

  2021年的深圳市场，也出现交易金额和交易宗数双双录得新高。戴德梁行统计数据显示，深圳大宗交易市场2021年交易金额达到319亿元，比2020年282亿元提升13%，对应的成交宗数为36宗，成交宗数创近年新高。

  从交易类型看，319亿元成交金额内，写字楼及研发办公用房的交易占140亿元，第二大品类为综合体，第三大为工业厂房。

  以买家用途分类，深圳市场自用型买家活跃。319亿元成交金额内，投资用途占129亿元，对应13宗交易；自用占115亿元，对应17宗交易，主要以实业类企业和信息技术企业为主。

  “2021年深圳大宗交易从成交规模看，较小规模的交易成为主流，单宗交易额10亿元以内的占总宗数的80.5%。总体而言，市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。”戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒表示。

  2021年，广州全年成交金额录得230亿元，基本与上年持平，共录得18宗交易。其中珠江新城的大宗成交额占全市交易总额的一半以上，2021年罕见迎来3宗大宗交易。

  内资买家主导市场

  疫情下的投资市场的确受到不少影响，跨国的交往阻碍了众多境外投资者国际间的差旅，外资在中国内地投资交易受到一定程度的制约。过往北上广深受外资追捧的现象有所回落，内资交易占比延续了2020年的主导地位。

  戴德梁行统计数据显示，上海市场内资买家以76%的占比仍主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2020年的16%增至2021年的24%；深圳，同时，319亿元成交金额内，内资占79%，外资占21%。

  高力国际统计数据显示，2021年内资交易占比延续了2020年的主导地位，为78%。其中北上广深一线城市由外资买家完成的交易占比并没有因为疫情的反复而减少（2020年为22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以内资为主超过90%。

  “内资主导市场的格局短时间内不会发生改变。”陈彩丽对《中国房地产金融》表示，一方面这和当前客观环境有关系，在通关未放开的情况下，外资在内地的活动相对受限，投资动作自然也会相对延缓。另一方面，疫情后的一年多时间里，国内产业快速发展，相关企业对于工作场所的需求也发生迭代——不仅对于办公楼有了一些更细致的要求，对于诸如工业、厂房、物流仓储等的需求更是不断增加。而内资对于当地市场的熟悉程度普遍较高、更容易找到契合企业需求的产品，这在交易数字上也将有所体现。

  从2021年全年交易案例来看，内资占据绝对的主力。平安人寿斥资330亿元收购凯德北京、上海等6个来福士项目的资产包，这是险资在去年收购物业最大的一笔。

  2021年6月，和谐健康保险从韩国SK集团手中收购北京新锦城房地产

  经营管理有限公司100%股权，成功持有北京SK大厦。其90.57亿元的成交价格也刷新了疫情以来国内大宗交易市场的纪录。这项交易也被业内视作是大宗投资市场回温的标志。

  10月24日，越秀地产拟以77.93亿元的价格，将其自有物业——超甲级商务写字楼越秀金融大厦转让给越秀房托，这也是疫情后出租率向好的一个表现。

  外资机构虽然交易占比处于下风，但是相比于去年仍未有大幅度的下降。陈彩丽指出，从大环境来看，美国通胀创1982年以来新高，国际投资者将加大资产配置力度、以抵抗通胀，而中国作为疫情后恢复最迅速、现状最稳定的国家，自然成为很多外资的避险地。

  因此2021年外资交易还是非常踊跃，买家中诸如黑石、博枫资产管理、铁狮门、凯德集团、领展等外资机构频频闪现。

  其中，黑石收购SOHO未有成功，但以近71亿元的价格从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场综合物流园，使其在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。

  值得一提的是，黑石以约195亿元的价格收购SOHO中国，终因各种原因也取消。此项交易如成功将会是去年大宗交易中最大的一笔。

  此外，博枫资产管理从麦格里和阿布扎比手中收购包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟、重庆东原·悦荟·新新Park及北京项目等五个购物中心资产包，价格为14亿美元（约合89亿元人民币）。

  外资活跃的一面还来自配置中国的基金处于高位。“从戴德梁行资本市场收集到的数据来看，外资基金2021年募资情况都比较乐观，比如黑石、ESR募资规模分别达90亿美元、40亿美元，外资有充足的实力在中国进行投资布局。”陈彩丽对《中国房地产金融》表示。

  2021大宗市场：房企出货，外资看好新经济

  从去年交易的案例可以看出，上市房企主动出售物业的公司越来越多，主要集中在办公楼相关资产，占比数量达到近四成。

  如合景泰富出售北京合景中心B座办公楼、绿地出售绿地外滩中心、红星美凯龙出售红星地产70%股权以及11个物流资产项目给远洋地产。

  特别是进入下半年，房企挂牌出售资产及资产所属股权的数量逐渐增多。

  2021年12月17日，世茂地产以20.86亿港元的代价出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款；2022年1月21日，世茂地产子公司上海世茂置业出售上海市中心的黄浦路商业地，买家是上海久事北外滩建设发展有限公司，此项交易10.6亿元；2022年1月24日，世茂地产以18.445亿元出售广州亚运城项目26.67%股权；2022年1月28日，世茂地产公告以45亿元人民币出售外滩茂悦酒店，买方为上海地产（集团）有限公司。

  据业内传闻，世茂地产已将一批资产列上待售清单，包括网红酒店上海佘山世茂洲际酒店，对外报价22.5亿元；世茂地产的标志性项目——世茂深港国际中心，对外报价151.43亿元。

  据澎湃新闻报道，除了上述待售资产外，世茂重庆中心地标群、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心以及上海世茂深坑酒店等地标性建筑均在出售之列。

  处在流动性危机中的佳兆业，为增加流动性，在去年11月24日公告，考虑加快出售房地产项目和优质资产。

  根据流出待售资产处置的清单，项目数量达到25个，其中包含10个深圳旧改项目，这些项目中涉及多个成熟物业，类型包含住宅、办公、酒店和公寓多种业态，如大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

  房企面临压力的一面还来自，海外债的巨额偿付到期临近。根据公开数据显示，房企2022年到期海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。这意味着房企海外债将在2022年迎来兑付高峰，房企将迎来充满挑战的一年。

  去年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

  有业内人士告诉《中国房地产金融》，受2021年爆雷和陷入流动性危机的房企增多，房企重点要化解流动性危机，2022年房企出售资产会比以往年份要多。陈彩丽也表示，房企普遍选择降负债、降杠杆，未来市场上“困境资产”投资机会将增多。

  “房企对旗下资产进行价格折让处理，一定程度上也是市场洗牌的过程。”陈彩丽认为，对于一些资金紧缺、负债高企的房企而言，出售资产是最直接的回笼现金的方式，但这只是缓兵之计、并非长期趋势。

  对于外资机构买家来说，与新经济相关的资产类别将继续获得机构追捧。某机构发布2021投资者问卷调查《乘风破浪，踏浪前行：境内外投资者加大对于中国房地产的投资》数据显示，物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的首位，占比高达15%，高于办公楼的13%。

  在去年的交易案例中，如普洛斯60亿元收购上海松江互联网数据中心，吉宝数据中心6.36亿元收购广州江门蔚海智谷数据中心园区项目，凯德投资旗下的凯德中国信托16.83亿元收购物流资产包、36.6亿元收购位于上海闵行的超大规模数据中心。

  “随着新经济、新基建的活跃，外资在相关领域的投资布局也有所倾斜——我们预计外资2022年在中国的投资会加强，并且以新经济类投资为主。”陈彩丽说，物流、生物医药产业园、数据中心等资产类型将成外资投资重点领域。

  此外，陈彩丽也表示，央行降准、释放1.2万亿元长期资金促进实体经济，不仅有力提升对中小型实体企业支持力度、促进实体经济发展，亦有效推动写字楼、研发办公产业园内租户企业发展，有利于提升资产收益。多单公募REITs成功发行，产业园、物流项目将更受投资人欢迎。