2022年是地产的修复年，2023年是起飞年，这是未来两年地产发展的可能趋势。修复是全方位的，政策端、估值端、参与主体都有积极变化。似乎，地产行业正进入一个新生阶段。

  谁也没预料，2022年第一周A股涨幅居前的板块竟是房地产！据万得数据，开年第一周房地产板块指数报3522.02，周涨幅+4.5%，位居行业涨幅首位，强于沪深300指数和创业板指数。

  房地产行业高度依赖政策和需求修复，一旦房地产政策出现边际改善，A股地产板块会反应剧烈。业内人士称，地产板块本次涨幅的主要动因，一是预期2022年调控有望继续纠偏，未来仍有降息空间；二是资金有避险需求，低迷的地产板块更具性价比。

  更有乐观券商分析师认为，随着深陷债务危机民营房企加速出清，2022年中下半年地产板块基本面将出现拐点，应关注头部房企和产业链的投资机遇，尤其盈利与融资能力强的国资房企。

  分歧一直都在。地产拐点是真的到来？还只是热钱短期骚动？实际上，目前基金并没有把地产作为建仓主流赛道，主要顾虑是政策和需求约束，及市场波动大。

  无疑，地产板块最糟糕的时刻已经过去！业内预计，2022年是地产修复年，2023年是起飞年。中信证券报告称，目前地产信用风险加速外溢的情况结束了，房地产市场的经营主体行为稳住了，消费者信心有恢复迹象，境内债券市场也适当放开。

  历史如何演绎

  历史一直在重复，只是表现形式不同罢了。譬如房地产行业，是如何走出下行周期的？

  以史为鉴，发现在每轮周期中刺激点都不同，手段各异，但结果房价大涨，地产进入牛市。2008-2009年因外部金融危机冲击带来经济下行，房地产市场流动性不足，于是减税、首付放水、启动4万亿投资等宽松政策向市场注入流动性。2014-2015年，房企无序扩张导致库存压力迅速上升，及地方债务危机叠加，于是降准、降息加棚改、政策端放松限购限贷、需求端调控去库存。

  从历史经验看，地产摆脱下行周期，都是通过政府制定宽松政策如货币政策，启动市场。

  但本轮地产下行周期与往不同。

  需求下滑，是因为政府相信中国经济非常有定力。于是2017年开始政府贯彻“房住不炒”调控大方向，逐步加码“去杠杆、两道红线、三稳”等，随着信贷收紧、销售下滑，2021年房企投资下滑，部分高杠杆民营房企，暴露流动性危机，频发债务违约如美元债等，如恒大、华夏幸福、新力控股、阳光100、佳兆业等，迄今疲于应付到期债务。

  行业预计，房地产的金融属性，为预防流动性危机波及金融机构，到2022年，政策端有望纠偏，持续边际改善，并着力定向宽松，重点解决危机房企的保交楼，及需求端在非热点城市的边际放松。

  政策边际改善、仍有降息空间

  房产调控边际改善，政府一直在做。

  2021年12月上旬，中央政治局会议与中央经济工作会议相继召开，对2022年房地产行业给出清晰定调。两大会议对房地产的主基调都是房地产依然是支柱产业，要促进良性循环和健康发展。

  中央政治局会议上，把房地产表述为定调作用：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。中央经济工作会议上，则表述为：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  此举预示着，要对前期政策过紧导致销售下滑和部分民营房企债务危机进行纠偏。中信证券分析称，尽管2022年政府稳定房地产的决心不变，但政策大概率会边际改善。

  东方证券研报称，在不发生系统性风险的底线以及稳增长的压力下，预期2022年可能酝酿更大力度的政策利好。

  另一方面，2021年底2022年初，央行全面降准降息，动作迅速。2021年12月6日，央行全面降准，释放长期资金达1.2万亿。2022年1月20日，中国人民银行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别较上一期下调10个和5个基点。

  对央行下调LPR的原因，业内分析，逆周期政策，有助缓解需求下滑和预期转弱等压力，也有利于地产稳预期和稳定信贷需求。受此消息影响，地产板块及相关产业链股票大涨。

  实际上，2022年1月18日国新办新闻发布会上，央行就称“把货币政策工具箱开得再大一些”。根据历史规律，货币政策宽松周期内会多次降准、降息，及此前降息幅度有限，后续仍有很大的降息空间。

  从宏观层面看，如“十四五”期间，经济增速破“5”压力较大时，央行仍有降息的可能。从地产板块看，若需求下滑压力加大、地产信用风险持续升温或2022年二季度企业利润同比转负，业内预测，央行在2022年再次降息的概率将大大增加。

  中信证券分析称，预计后续还有1至2次降息的可能，时点可能在2022年3月或6月；本次降息10个基点后，预计未来1至2个月内市场将进入货币政策总量宽松的真空期，且更多的结构性货币政策、财政政策、产业政策等将逐步发力宽松。

  市场上亦有不同观点。东北证券宏观团队称，“我们需厘清，在全球流动性收紧浪潮下，我们看到的大概率只是一个短期的宽松。实际上，在2020年疫情出现后，货币政策宽松力度从时间和幅度看也均不及以往。

  中国央行整体会珍惜货币正常化的空间。”

  关注头部房企和产业链：估值修复

  2022年上半年是房企到期债务的高峰期，房企的信用风险将逐渐暴露，房企在2022年的全面盈利能力必将受到影响。

  据历史经验，对地产板块，A股市场比港股更注重其政策面变化。目前阶段已无法从基本面去解读地产板块。业内认为，地产板块的信用恢复，比盈利恢复更加重要。信用意味着融资能力，是房企脱困的根本。

  尽管需求恢复和房企信用风险释放，仍需一段时间。但在政策支持下，销售与融资回暖，危机房企逐步出清。

  业内认为，优秀的头部房企，仍然具备估值上行的可能，尤其具备盈利能力、融资能力强的头部房企。它们将受益于并购和再融资定向宽松，而行业格局优化、稳预期、稳增长的局面下，头部房企也可能成为某些资金的偏好。

  东方证券研报称，“在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，预计并购重组带来的超额收益或超出市场预期，继续看好财务安全的头部房企的估值修复。”

  平安证券称，看好2022年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级，建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企。

  另一方面，产业链可能更早于开发企业复苏。中信证券分析称，产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者，比如细分领域景气度高、产品和服务竞争力强的公司，如交易服务类、消费建材、玻璃、水泥、物业管理、家居行业。

  但目前，业内分歧比较大。东方证券亦认为，“年初新房二手房销售都有所回落，行业弱复苏，并不稳固。一季度是全年销售的淡季和债务到期的高峰期，市场下行惯性仍在。”

  中信建投房地产首席竺劲则称，“房地产板块，当前整个地产处于商业模式和财务模型重构的过程，目前分歧比较大。”据了解，短期内，还没听说有知名公募基金把房地产作为主流赛道，主要是政策和需求约束，市场波动也比较大。

  困局未破、风险仍在

  需要警惕的是，地产板块，目前仍面临着“销售不振+房企流动性”的双重问题。一方面，短期内在工程款兑付和债券到期高峰的双重压力下，房企仍存在债务违约风险。另一方面，大多数房企资金成本上行，房价下行，盈利能力有进一步下降的风险。最后，还可能存在政策不及预期的可能。

  政策回暖和信心恢复存在时滞，地产板块短期内仍然面临阵痛。投资、销售存在压力和挑战。平安证券预计，2022年全国销售面积同比降低9.5%，投资同比降低2.6%。

  尤其资金到位，对房企自救至关重要。2021年9月以来中央多次提及保持房地产信贷有序投放，维护房地产市场健康发展，但2021年10月仅个人按揭贷款单月增速反弹至1%，国内贷款同比降幅进一步扩大至27%，房企整体到位资金同比下降9%。可见，政策见效仍需较长一段时间。

  如果2022年春季，市场无法如期复苏，销售将进一步承压。业内警告，当前情况下地产板块投资，仍有较大的不确定性风险。

  长期逻辑已根本改变：重构商业模式

  曾经，地产行业经历几十年的快速发展，成为国内经济增长的重要支柱。但此过程中形成的“高杠杆、高周转”粗放模式，暴露了很多问题和风险，高速增长已不可持续。因此，“房住不炒”、“三道红线”、“两道红线”等成为政府调控主基调。“三道红线”限制房企融资规模；“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限；“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地。上述调控措施，考验着对房企现金流，加上销售下滑，房企很快缺血，陷入流动性危机。

  危机房企的目前处境，似乎陷入了“销售下滑-资金趋紧-投资收缩/债务违约-评级下调-金融惜贷-购房预期悲观-销售进一步下滑”的负循环困局。困局根源恰恰在于“高杠杆、高周转”模式不再适用，市场参与主体信心缺失。但短期内，模式转变与优化尚需时日，尚看不清方向。这恰恰改写了房地产行业的竞争格局。

  平安证券研报分析，在地产信用分层的大背景下，危机房企将逐步出清，市场逐渐向央企、地方国企和融资能力强的头部民营房企聚拢。这些头部企业将在融资、拿地受益，将率先走出困局并进一步扩大优势，行业格局将有望重塑。

  原因在于，信用风险暴露，部分房企评级下降，融资困难，将被动收缩投资，甚至债务违约。而地方国企及优质民企，在融资分化的格局下，更加受益。2021年第一、二批土拍，基本是国企、城投参与竞拍，稳定土地市场，而民营企业受损最厉害，纷纷收缩战略。另一方面，民企在经营压力下，不惜转让开发股权，甚至退出市场。这进一步推动了行业洗牌。数据显示，2021Q4国内房地产行业收并购已逐步放量。

  对于未来房企的发展模式，用业内说法，就是实现地产行业正循环。中信建投房地产首席竺劲介绍，“正循环，即不靠杠杆，靠需求、靠开发运营。地产行业调控核心是房住不炒，有真实的住房需求。正向循环，把泡沫挤掉，让房企拥有合理的利润率，个人能买得起房子，而房企靠资本金滚动。这就是商业和财务模型的重构。”

  地产市场，也将不再以规模论英雄。无节制追求规模，必然带来金融风险。实际上，目前去杠杆、三道红线、三稳，正向循环，都是希望房企不要以规模论英雄。目前融资好的企业，都是运营能力比较好。地产行业，也将从原来高周转或开发时代，进入运营时代。能把资产盘活、持有楼宇，进入运营和资产管理的时代。谁利润率高、能给股东回报、运营好、对融资能力提高、对购房人能创造美好生活的环境的、有社会责任的商业模式，才是未来的主流发展模式。

  “地产板块，值得关注的未来两种发展模式：有运营与轻资产管理模式，综合性的生态圈的开发商，是未来行业的新的趋势。”竺劲称。

  2022年是地产的修复年，2023年是起飞年，业内称，这是未来两年地产发展的可能趋势。修复是全方位的，政策端、估值端、参与主体都有积极变化。

  一方面是二级市场的估值修复；另一方面是政策边际放松，两次降准、降息，行业政策在纠偏；对爆雷企业接管政策、企业自身反思和自救，都在积极推进。部分企业通过股权转让、出售资产、加强融资及提前回购等方式自救。

  似乎，地产行业正进入一个新生阶段。