杭州楼市正步入回暖期。

  “上周六一天，房产中介人士就带了十几拨人来看房，中介会跟客户介绍房子的区位和板块发展，我也会帮忙介绍房屋的结构和使用情况，一天下来，嗓子都哑了。”家住杭州市拱墅区的李女士去年底萌生了置换房子的想法，于是便把目前居住的房屋挂到中介网站上。

  李女士反映，今年前几个月看房的人还不多，最近半个月看房的人多了不少，“人多的时候，一天接待的看房客都快赶上过去一个月了”。

  导致看房客增多的一个重要原因是，5月17日，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“新政”），该政策被认为剑指二手房市场，促进杭州二手房去库存。

  6月17日，杭州二手房新政正好满一个月。

  根据杭州官方主办的透明售房网数据，新政出台的一个月，杭州主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨112%，日均成交量上涨119%，涨幅翻倍，效果立竿见影。

  另一组可参考数据来自中介机构，5月新政前，杭州二手房日均网签单量约90多套，6月份以来，杭州二手房日均网签量为180套，几乎翻倍。与此同时，杭州二手房日均新增挂牌房源量提升57%，二手房带看量提升73%。

  “杭州二手房新政政策力度较大，这使得市场自住需求得到一定释放，对楼市产生实质利好也在预期之内。”杭州贝壳研究院院长上官剑表示，新政精准调控，支持居民合理住房需求，释放刚需住房群体的需求，以及为刚改客群在“卖旧买新”方面提供了支持，让换房更容易，间接对新房楼市也是明确利好，有助于提振市场预期，带动市场成交增长。

  市场回温 挂牌量、成交量均上涨

  健康的楼市，离不开二手房市场的平稳运行。新房和二手房市场应该是相辅相成，共同筑成整个健康的楼市运行系统。

  杭州的问题在于，新房网红盘“一房难求”，而二手房市场去化相对较难。尤其是去年下半年以来，杭州二手房成交不断回落。根据克而瑞数据显示，杭州二手房成交量从去年7月的4744套逐步下降至今年2月最低点，约1975套，之后也保持低位运行。

  为了提升二手房市场活跃度，加速去库存，今年5月17日，杭州特意出台了针对二手房市场的刺激政策。

  新政后，杭州二手房市场的挂牌量和成交量确实有明显上升。

  此前，有公开报道传出，从杭州市二手房监管服务平台的数据来看，杭州二手房新政后，半个多月时间里，全市（除富阳、临安）二手挂牌量猛增，总数甚至达到了22万套。该平台数据还显示，截至6月13日，下午6时，杭州(不含临安、富阳)二手房住宅挂牌量超27万套。二手房挂牌量只增不减。

  不过，杭州市二手房交易监管服务平台上统计的二手房源挂牌量是按照房源条数统计，而非房源套数统计，这就导致数据中有不少是重复统计，真正有效的挂牌量并没有这么高。

  中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，据中指院监测以及房管局体系中呈现的数据情况显示，新政后杭州市二手房新增挂牌量约为每周5000套的水平。按照此估算，新政后杭州二手房挂牌月增量约在2万套。

  关于杭州二手房库存量，杭州几大中介平台的统计数据也给出了一定参考。例如，来自贝壳的数据显示，当前杭州包含商业在内的二手房源存量为9.1万套，我爱我家的数据是8.99万套，加上一些不在这些中介平台挂牌的房源，一份公开报道测算，杭州目前真实的二手房库存量在10万套至13万套。

  然而，去年5月至今年4月，杭州二手房平均月成交量约为3782套。对应超10万套的库存量，二手房市场库存压力可想而知。

  新政之后，杭州二手房市场迅速回温，根据杭州官方主办的透明售房网数据，新政出台后的一个月，杭州主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨112%，日均成交量上涨119%，涨幅翻倍。

  不过值得注意的是，5月杭州二手房网签量虽然创下近期新高，但仍然远远不及去年同期。机构数据显示，去年3月、4月杭州二手房成交量均破万，分别达到11759套、10070套，去年5月也达到9045套。今年5月的数据同比去年仍然下滑超过45%。

  刚需成交为主 以价换量居多

  “新政后咨询量确实增加了，但我所在的板块成交量增幅并不是特别明显，购房者的观望情绪还是很浓。”一名未来科技城板块中介人员表示，未来科技城板块的房子已经涨过一轮了，板块内的房企总价基本都在四五百万起，相对来说价格有点高。

  相比之下，一些刚需房源比较紧俏，均价在3万元左右的房源则更受欢迎。

  机构的数据也印证了这一点。根据杭州贝壳研究院的数据，在最近这波二手房成交中，刚需置业需求占据了主导地位，总价300万元以内的房源成交占比达65%，成交比重提升2%。这一波成交前十名的区域有两个特点：一是住宅均价都在4万元/平方米以内，二是都属于次新房聚集地，包括良渚、丁桥、九堡、崇贤等区域。

  此外，在上官剑看来，新增挂牌中，降价房源占比更大，5月份杭州二手房价格指数环比下跌0.7%，成交多为以价换量。

  以未来科技城板块阳光城未来悦MAX项目为例，此前该项目最高挂牌价超过9万元/平方米，而近期的成交记录显示，成交价格已经跌至约5.5万元/平方米，价格有不小的回落。

  上述中介人员认为，之前未来科技城板块二手房价格较高，主要是跟互联网产业的发展息息相关，如今产业不景气，导致板块内的二手房市场陷入冷冻状态，价格也有所回调。

  事实上，杭州目前多个板块二手房市场成交量均在上涨，但成交均价均在下跌。按照公开报道统计的数据显示，5月杭州临安城区二手房成交量环比上涨22%，均价跌了14%；富阳富春板块二手房成交量涨了104%，均价跌了15%；临平新城二手房成交量环比上涨20%，均价跌了9%；银湖科技城二手房成交量环比上涨19%，均价跌了12%；西湖区西溪板块二手房成交量也上涨68%，均价跌了1%。

  新房二手房价格倒挂 库存预计还将上升

  长期以来，杭州二手房库存量推高的一个重要原因就是新房和二手房价格倒挂严重。

  由于二手房房价居高，那么相比购买二手房，人们更愿意购买新房，毕竟倒挂价差大，买到即赚到。例如未来科技城华润杭珹未来中心项目新房和二手房价格倒挂约2.6万元/平方米，钱江世纪城融信的项目新房和二手房价格倒挂约3.7万元/平方米。

  一买一卖之间，一套房子可以赚取百万元差价，这也是杭州摇号打新的人层出不穷的重要原因。

  这样的价差也让不少投资客盯上了杭州市场，自2020年起，杭州也成为了继深圳、合肥之后又一“炒房之都”。这也导致不少新房的置业需求中有不少是非自住需求，而这部分需求也会趁着这一波二手房市场回暖将房源挂牌出手。

  “过去几年杭州新房供应量处于高位，预计今年近13万套房源交付，不少非自住客户在小区交付后预计不少房源将流入二手房市场。短期之内，伴随市场信心的逐步修复，杭州二手房库存预计还将继续上升。”上官剑认为，新政只是促使市场成交有所放量，但并未表现出爆发的热度，杭州的二手房库存量消化不明显，此外，很多业主都想趁着政策利好，整体市场好转，将房子更快的置换改善，特别是总价相对较低的且次新房居多的区域二手房增加明显。

  虽然新政效果已显现，但不少业内人士并不看好杭州二手房市场的后续表现。克而瑞在其研究报告中指出，杭州二手房这波热度或难以延续。一方面，6月新房市场迎来推盘潮，刚需、改善需求均有覆盖，大概率将分流一批客群。另一方面，二手住宅挂牌量每日俱增，购房需求远远跟不上供应的速度。

  克而瑞浙江区域分析师朱琳也认为，现在杭州大多数的成交都是源于“5改2”的刺激，省下十几万元到数十万元不等的税费，短期内极大促进了交易；接下来的6月，成交数据估计还能冲一冲，到了7月可能就不再增长，只能维持。