近些年来，深圳都市圈扩容，大湾区综合性国家科学中心先行启动区加快推进建设，让屹立广深港科技创新走廊中轴上的东莞，一方面率先成为了深圳产业转移的前沿阵地，另一方面科创走廊轴线创新资源集聚，为东莞提供了产业发展新机遇。

  如今站在“双万”的新起点，东莞如何以“科技创新+先进制造”为定位，驱动“世界工厂”向“具有国际影响力的科创制造强市”实现完美一跃？

  产业园作为城市经济与产业发展的重要载体，从规划到发展都与城市高质量建设、区域经济高质量发展一脉相承，更肩负推动东莞传统制造业转型升级和新兴产业快速发展的时代使命。

  “世界工厂”曾经的自发式生长给东莞奠定了“制造业强市”的良好基础，但在后续的发展中，老旧厂房占比极高，土地碎片化，开发强度高，工业发展空间受限，成了产业发展的“卡脖子”因素。

  2008年东莞进入城市双转型后，制造业“无地可用”的困境，也严重影响到城市转型升级进程。2009年东莞成为第一批探索旧改的试点城市，虽然“工改”的雏形开始浮出水面，但是“三旧”改造政策实施以来，大量资金流入到改造难度低、利润空间大的工改居项目，产业用地曾经一度受到极大威胁。

  直至2018年，东莞成为首个由东莞市人大常委会审议通过《工业保护线专项规划》的城市，工业用地保护线规模由原来的365平方公里调整为420平方公里，且工业保护线内以制造业用地为主，工业发展进入跑马圈地的新时代。

  据不完全统计，从2009年至今，为解决和平衡产业发展与土地供需关系，东莞探索“工改”的发展进程中，相继出台了70多部相关政策，先势利导优化升级产业发展空间。

  特别是近3年以来，为淘汰低产出、低附加值的产业，转而发展战略性新兴产业，加快提升镇村工业园改造，推进“工改工”类城市更新，为优质项目提供承载空间，“拓空间”的举措成为了东莞产业发展的重头戏，“工改工”更是继东莞制造业“腾笼换鸟”后掀起的新一轮产业发展新浪潮。

  2019年东莞“一号文”《关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》实施路径中提出“开发建设高标准厂房和工业大厦，实施产业用房产权分割及转让，加快产业用房招商和改造投资回收”等措施。

  “工业上楼”的创新型产业空间载体也应运而生。

  2020年出台《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》，提出力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上，拓展优化产业发展空间。

  在政策赋能的背景，以及加快建设七大战略新兴产业基地的建设和持续招引重大新兴产业项目的产业发展需求的影响下，旧厂房改变为新型产业用地（M0）、M1，工业区拆除重建升级改造为新型产业园，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、智能装备制造等用地，通过产业政策统筹发展不断释放。

  随着行业龙头、产业巨头们纷纷入局，虎门北栅广深高速北新型产业单元、东城牛山兴华“工改M0”项目、道滘小河连片“工改工”和松山湖片区君泰•正拓5G产业园等一批“工改工”项目相继拔地而起。土地集约化发展的过程中，容积率可高达5.0的创新型产业空间载体“工业上楼“项目，更是遍地开花。

  但随着产业项目涌现，如何让企业留下来，进一步培养壮大企业创新主体，实现企业增资扩产，如何化解中小企业关注的生产空间产权问题，也一度成为产业园开发运营主体们的难点。

  2021年10月25日，为了规范东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记工作，促进镇村工业园改造提升，东莞发布了关于《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则(公开征求意见稿)》，有效解决制造企业增资扩产的用地困难，同时解决企业扎根发展的可持续性问题。同年年底，东莞寮步区域产业园项目发放首批M1工业用地不动产权证。

  工业上楼示范园区的打造，让东莞得以发挥先进制造产业转移承接地的优势，企业搬迁面临的寻找新场地、租金洽谈、重新装修、生产线调适、人流流失、资金投入、精力投入等难点痛点在此得到终结，解决了“企业安家”的问题。

  M0、M1等工业用地产权问题得以解决，产业用地进入存量时代，产业园百花齐发，也让产业园出现产品空间严重同质化，比如，“工业上楼”在很多园区只是一个形式化的概念，产品参数和物流动线上并没有结合生产制造型企业的需求做过深入的研究。

  洞悉需求，让工业真正“更上一层楼”

  放眼目前市场，标准层层高4.5米-4.8米、一楼以上楼层载荷0.5-0.75T/㎡的所谓“工业上楼”产品数量较为可观，暂且不说它是否匹配企业未来迭代升级的空间需求，至少需要考虑当下“机器换人““自动化生产“背景下产业发展空间需求。

  深圳秋叶原集团涉足通讯电缆、智能终端设备的生产，秋叶原·梦科园智谷项目作为“工业上楼“项目落地惠州，其项目负责人在项目交流会上经常强调“做过生产，下过车间，才更懂生产型企业的需求，工业上楼，不是简单的产品叠加，每一个参数，都要经过推敲，要思考企业的痛点和难点。” 

  东莞市重大项目君泰·正拓5G产业园便是目前市面上具有较高标准的“工业上楼”产品，备受深圳企业家青睐。

  据悉，进驻的园区企业中有多家为华为、宁德时代等龙头企业的供应商。在这个项目的推荐会上，听到过对“工业上楼”最中肯的认知：“提前10年思考企业未来迭代升级的生产需求；为企业提供如履平地的舒适度和安全感；为企业打造畅通无阻的无障碍垂直物流系统；让楼上的企业和一楼的企业享受同等的生产待遇。”

  顶层都做到5.2米以上的层高，因为5.2米才能更好适用于大型机械臂、超大型自动化装置的生产应用，同时兼顾向上存储、空间功能拓展；2-5层的超高载荷，让常规只可在一楼实现的重型生产，走向更高楼层；卸货平台、吊装平台、吊装口、叉车入梯入户五重垂直物流，让电子信息类企业位居6-10楼也可安心生产；为什么要配置5T的电梯，为什么柱间距达到10米以上，为什么改进动线预留卸货等待区……在产品的打造与设计方面，深度研究工业生产需求，以更高的预期和更长远的目光来赋予“工业上楼”价值，才能赋予生产空间拥有更久远的实用期。

  可能你会说，从长期发展来看，产品参数上具有绝对的优势，不足以支撑一个项目拥有核心竞争力，因为对于大规模的分期开发的产业园而言，产品指数可以不断优化和升级。

  那么除了空间，我们如何挖掘和续养一个生产型“工业上楼”项目的内驱力呢？

  抓住“数智化”契机，赋值工业未来

  顺势而为，创新求变。

  2021年“加快数字发展，建设数字中国”作为独立的篇章出现在中国“十四五”规划，政治局会议上习近平主席提到推动数字产业的健康发展，东莞市委书记肖亚非强调数字经济是“科技创新+先进制造”的最佳结合点。

  在此时代契机和2022超集星火计划的推动下，君泰产业Sfac+智工厂将依托君泰·正拓5G产业园和君泰·滨海智谷项目落地。

  Sfac+智工厂是工业数智化的集成管理系统，融合AI+5G+工业互联网创新运营应用，以数据为核心生产要素以数字运营为核心生产关系的新型园区，实现人、货物、车间全面联动，涵盖完整产业生态，是一个具备自生长能力的有机生命体。

  它通过数智化手段帮助企业实现智能设备联网、智能仓储和精准配送、车间作业实时调度、产品信息可追溯、能源消耗智能管控、车间环境智能管控、安全生产水平提升、经济效益明显提升、核心软件和核心装备自主可控、车间与车间外部联动协同，从而为企业有效降低成本、大幅提高效率、充分打通利用数据、提升用户体验，最终增强企业自身的核心竞争力。

  东莞工改工浪潮下的新兴产业载体，对后疫情时代恢复经济、拉动基建投资、稳定就业发挥着重要作用。Sfac+智工厂，抓住“数智化”时代机遇，以超前、超越、超集为理念的企业数智成长方案，推动湾区先进制造，助力发掘东莞产业升级的产业新路径，赋值工业大未来。

  今年4月份，华为发布了《绿色发展2030》报告，报告对数字化和低碳化如何协同促进绿色发展进行了深度阐述，提出了数字化以10倍杠杆效应使能低碳化，提倡全社会、全产业、跨价值链共同加速绿色发展。在慕尼黑的创新数据基础设施论坛以华为以“绿色·加速·创新”为主题，将“绿色”放在了最重要的位置，实现从端到端追踪产品全生命周期的碳踪迹；

  宁德时代今年也成立了首个零碳工厂，依托数据的互联互通实现厂房系统安全可靠、高效节能、绿色低碳运行。

  再到君泰即将落地的Sfac+智工厂，打造具有明显优势的空间载体、驱动园区内外双循坏的产业生态体系、优化数智产线等，全链条式的产业育成要素，让企业降本增效、安心生产；结合“双碳”“节能减排”“数字化”的产业发展需求，在能耗、碳排放、碳指标等各个层面数智化集成管理，实现企业绿色可持续发展。均为顺应低碳时代，以绿色投资战略，为产业时代创新发展、加速发展的注入新动能。

  接下来3-5年中，东莞将推进多个产业园、产城融合片区更新改造，在工改工势头强劲，先进制造发展上行的黄金时期，工业上楼+数智化相结合的全新探索，是君泰产业以“城市工业生态链运营商”为己任，在园区打造与运营上，对园区内驱力和造血功能的全新探索与实践，是从单一的产业空间优化向产业生态体系构建的纵向拓展，旨在为东莞“工业上楼”提供一份适应当下、链接未来的绿色发展可行方案。