近年来，新房市场持续向改善型需求转变，刚需产品明显缩水。

  CRIC数据显示，2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅三房和四房的成交比例达80%，面积段也出现了上升，其中140-180平方米成交上升最为明显。

  这一方面是受多胎政策影响，改善型需求提升，另一方面也是因为地价的上涨，不少开发商倾向于选择改善型产品。

  部分刚需购房者由此流入了二手房市场。

  重点监测城市二手住宅成交数据显示，2022年上半年，二房成交比重继续增长，目前已渐渐成为承接刚需主力。

  2020年至今，新房市场三房稳居成交主力位置，四房成交比重也在持续增长。

  CRIC数据显示，194个重点监测城市普通住宅成交户型分布中，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房，二房户型成交占目前已经跌至14.05%。

  分城市能及来看，截止至2022年上半年，4个一线城市三房、四房和五房及以上户型成交套数都出现上涨，其中四房的成交套数上升幅度最大从2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%，与此同时，二房的户型成交面积出现明显下滑，从2022年的26.17%下降至17.07%。

  31个二线城市四房成交套数上升幅度是各能级中最高的，从2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。

  整体来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，三房户型占比都超5成以上，同时四房户型成交套数占比上升幅度最大。

  整个市场朝改善型需求转变明显。

  从目前来看，新房市场持续向改善型需求转变，主要原因有以下两点。

  1、“房票”很宝贵，最大限度“一步到位”

  从需求端来看，虽然2022年至今不少城市放松了限购，但对购房者来说，“房票”很宝贵，因此需要最大限度利用好房票“一步到位”。

  阿文正是2022年初买的房子，他买房的原因属于刚需婚房，由于上海非户籍婚后仅可购一套房，在上海二手房贷款“三价就低”的政策下，他加入了上海“打新”的行列。

  “其实我可以首付的钱是有限的，二手房‘三价就低’之后首付变相提高了，我去打新可以付三成，但是二手房已经五成了，同样的首付，可以买到的房子质量天差地别。更何况，我是结婚用的房子，如果买太小，孩子大了肯定还要置换，置换一方面是必须先卖再买，这里有时间差，我不能让孩子别长大等我们选好房子吧。另一方面，贷过一次款就算二套了，二套首付一下就变高了，如果差不了几年，房价没有涨那么多，那我同一套房子卖掉之后，剩下手里的钱，在首付提高的要求下，可能都买不回原来的房子。现在已经不是之前一天一个价的时候了。我们折腾不起。”

  阿文表示，最初的时候，只是想买一套80多平方米的房子，一方面是因为看中的项目单价较高，另外一方面是在上海新房积分摇号政策下，能买到的房子取决于最后摇到的号。在上海很多新房大户型更受欢迎。

  “没想到我的运气非常好，竟然摇到了三十多号，本来觉得能买一个80多平的就不错了，因为大户型比较少，大家都想要大一点，能摇到一百多号基本上就买不到大的户型了，然后没想到摇的这么靠前，于是就想冲一下，就买了100多平的三房两厅。”

  阿文表示，虽然80多平和100多平首付有些差距，但差的这点钱，找亲戚朋友借一借，也想冲一把。因为房票太珍贵了了，能一步到位是最好的选择。

  2、地价太高，改善型是开发商的首选

  从供应端来看，对很多开发商而言，部分地块当被拍下的那一刻，基本上就注定了是往改善型方向走的。

  某百强房企工作人员告诉我们，项目的定位其实在拿地的那一刻就已经定的差不多了。

  “你可以去看看近几年的地价，然后算一下建安成本和利润，这都是可以明着算出来的，对于企业来说，现在利润已经很低了。大部分时候，你拿的这块地就定了他是刚需还是改善，在上海，基本上市区都是豪宅化的，你说一千万的房子算不算豪宅？市区都这个价格，那么刚需就只有郊区的地为主了，现在很多郊区项目都打‘洋房’什么的品质的概念，为什么？因为卖得出价格，就这么简单。如果不是因为拿地的时候有规划规定，我相信大部分企业都是往高端做的。”

  该房企目前在上海郊区有与其他企业合作开发的刚需项目，在市区多个中高端项目触发积分摇号的情况下，该项目至今还在销售，该工作人员表示，目前上海的市场，就是豪宅为主的。

  CRIC数据显示，2020年以来一二线城市的平均地价出现了明显抬升，其中一线城市2022年上半年经营性土地成交均价19733元/平方米，同比增长29%，二线城市2022年上半年经营性土地成交均价6176元/平方米，同比增长11%，三四线城市成交均价1696元/平方米，同、环比皆下降。

  一方面是购房者对改善型需求的提升，另一方面是开发商在地价上升的同时希望可以保持一定的利润。需求端和供应端的理由各不相同，殊途同归，最终造成了开发商们开始逐步放弃刚需市场。

  与新房消费升级不同的是，二手房中的二房成交比重显著回升，并取代三房成为主力成交房型，中低面积段成交最为活跃。

  简单来说，在新房市场逐步迈向改善和中高端产品的时候，二手房市场承接了刚需。

  CRIC数据显示，2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构数据显示，二房成交比重显著回升，并成为主力成交房型，二房占比达到39.46%，较2021年增长2.04个百分点，反观三房、四房成交占比皆下滑，分别较2021年下降0.78个百分点和0.66个百分点。

  其中，北京、武汉、合肥、重庆4城二房成交结构更加刚需化，两房比重皆明显回升。以北京为例，二手两房的购房门槛相对较低，备受新市民青睐，上半年二房成交比重接近50%，较2021年增长4.51个百分点。

  从面积段来看，部分热点城市90平以下户型成交已超6成，尤其是一线城市。

  “有首付就能买新房，其实是对高收入人群说的。”小余是2021年底买的房，他是上海人，买房靠的是置换，但并不是人们想象中那种“置换”

  “家里老人去世之后，留下一个亭子间，这种房子，你说是房子，但其实我们这些人是不会去住的，要么租出去，要么卖掉，因为我也三十多了，一直都和父母住在一起也不太像样子，于是就想着买一套二手房。我家没那么多钱，不是所有人上海人都是有钱人，我也只是一个工资只有6000的打工人，我唯一的选择就是拿父母的几十万存款，然后加上亭子间卖的几百万，然后全款买一套。”

  小余告诉我们，当时他手里可以用的钱全部加起来大概只有400万，这400万对上海的房地产市场来说，根本就买不到什么房子，400万可以买的新房，都在郊区，无论离他父母家还是离他公司都是很远的距离，他没有买车，这些距离对他来说是致命的，虽然他也想买车，但他也要考虑油费什么的通行成本。

  “所以，其实我没有选择，就是父母和公司附近一圈的老房子，我自己家也是住的老公房，所以我最后还是买的老公房。配套也是现成的，不用和很多新房一样等发展，这对我来说可能才是最好的选择。”

  最终，小余买了一套67平方米左右的老公房，位置在闵行与徐汇的交界。

  我们认为，未来新房市场的改善需求将持续释放，三房、四房成交比重也会继续提升，而一房、二房受限于功能性不足，整体将趋于萎缩。

  二手房方面，由于中小面积户型的购房门槛相对较低，在区域及配套上又更具优势，也将更受二手房置业客群青睐。尤其是房价相对较高的一线及强二线城市，首次置业的购房者将占据较高市场份额。

  对于开发商来说，中高端改善型产品或许是目前市场的趋势，但在同质化竞争下，区位成为其核心卖点，核心地块的竞争度更为激烈。如何在市场趋势下找到自己的特色和定位，也是非常重要的。