“2022年下半年开启的第4天，GDP新晋万亿之城东莞，坐不住了，凌晨为楼市松绑。

  政策内容耐人寻味。

  东莞限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

  也就是说，除了中心区及松山湖外，其他28个镇街全面放开限购！非限购区域内无需进行购房资格核验。  

  至此，半年左右的时间，东莞已第三次出台重磅政策，也成为广东省放松政策出台最勤快的城市。

  实际上，以东莞为代表的大部分城市，稳楼市的心已经非常紧迫了。今年上半年超175城出台600条政策，放松限购的城市达到了36个，这在中国房地产史上都极为罕见。”

  回顾最近东莞几次重大楼市放松政策，多在需求端不断释放积极信号。

  5月1日起，落户即可购房，取消对新落户居民家庭购房时的社会保险金限制。

  5月14日，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让，二孩三孩家庭可多购1套。

  7月4日，限购区域大幅度缩小，28个镇街放开限购。

  从政策出台的时间点及力度可以看出，东莞提振楼市信心的急迫性。但从实际成交数据来看，东莞市场真正企稳，还有很长一段路要走。

  先来看新房市场。

  CRIC数据显示，6月东莞新建商品住宅成交面积为23万平方米，同比下降59%。上半年，新建商品住宅累计成交面积为114万平方米，同比下降58%，即便是与疫情最严重的2020年上半年相比，降幅也达到了55%。

  东莞楼市压力有多大？

  CRIC数据显示，自2021年3月以来，东莞新建商品住宅成交规模已连续16个月下滑，至2022年1月下跌幅度达到79%，为近四年最高，此后几个月平均每月下滑52%左右。

  上半年东莞市场观望情绪浓厚，成交持续低位运行，新盘去化率普遍低于30%。

  二手房市场也不乐观。

  CRIC数据显示，2022年1-5月，东莞二手住宅共成交5155套，同比2021年同期下降17%。单月来看，仅5月成交1665套，同比增长73%，其他4个月均为负增长。

  同样面临压力的还有当地投资的房企。

  根据易居克而瑞深圳区域发布的东莞上半年房企销售榜来看，2022年1-6月，TOP20房企累计流量销售金额达427.35亿元，同比下降49.7%；销售面积达138.98万平方米，同比下降52.5%。

  从房企投资的角度来看，2020年，粤港澳大湾区9个城市中，东莞房地产开发投资额排在倒数第四位，仅为972亿元，不及珠海和惠州。

  东莞向来是“打工人的天堂”，同时也是城富民强的强三线城市典型代表。

  2021年，东莞GDP过万亿，成为广东继广州、深圳、佛山之后第4座GDP超万亿的城市，也是全国第15个GDP过万亿元、人口超千万的“双万城市”。

  东莞2021年城镇居民人均可支配收入达到63740元，在粤港澳大湾区9城中位列第四位。

  与经济相比，东莞人口也不算差。

  2021年，东莞常住人口达到了1054万人，户籍人口仅为279万人，这意味着，东莞楼市需求以外地购房者为主。

  东莞基本面可以说并不差，但其楼市最大的问题在于，前期超涨导致消费者购买力透支。

  即便是政策支持，也难以支撑购房消费。据CRIC测算，2020年东莞房价收入比已经超过16年，与广州相当，2020年广州房价收入比为15年。

  从地缘来看，东莞是典型的核心城市外围辐射型城市，过去东莞承接了深圳一部分外溢购房群体，因此楼市热度也受深圳辐射，并且呈现出“同涨同跌”的趋势。

  也就是说，东莞的复苏还要等深圳行情回暖后才能出现“转机”。

  东莞的情况很典型。

  过去上半年，有175个省市和东莞一样，出台近600条新政，以提振楼市信心，尤其是4.29政治局会议之后，调控政策出台频率明显加快，且政策力度逐渐表现出托举楼市的特征。

  其中，36城放松限购，54城放松限贷，20城放松限售，142省市放松公积金贷款，50城实行购房补贴。

  一个典型的趋势是，楼市调控越来越细化。而此次东莞细化至街道，也成为区域限购的典型。

  但是即便政策不断松绑，但效果并不明显。比如，2月和4月住户中长期贷款均罕见出现负增长，其中4月住房贷款更是减少605亿。住房按揭贷款需求依然在弱化。

  以下图表请上下滑动浏览

  东莞此次28个镇街全面取消限购，也让我们看到楼市一个非常现实的问题。

  GDP万亿之城尚且如此，其他城市房地产市场的“难”就更不言而喻了。

  实际上，房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性。

  类似东莞这样购买力透支的城市，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。东莞实施区域差异化限购新举措也为其他压力城市提供了参考样本。随着“因城施策”细化和拆解，部分压力城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。