2022年二季度，长三角城市遭受疫情反复影响，尤其是上海、杭州、苏州等主要城市楼市一度停摆。随着各城市陆续开始复工复产，在积压的购房需求集中释放下，部分城市开始回暖。

  CRIC数据显示，今年上半年长三角内城市分化持续加剧，部分城市房价出现一定程度下跌。总体来看，重点关注的42个城市2022年上半年套均总价超100万元/套，房价集体迈过“百万大关”。

  其中，四线城市义乌套均总价341.58万元/套，力压苏州、宁波、合肥等热点二线城市，在长三角42城中排名第5；南京反超杭州，以套均总价416.6万元/套排名第2。

  因疫情影响长三角一度“熄火”

  2022年上半年，长三角疫情反复，新建商品房成交面积、金额双双大跌。随着各城市陆续开始复工复产，在积压的购房需求集中释放下，部分城市开始回暖。

  CRIC数据显示，2022年6月长三角42个城市商品房成交面积约1209.06万平方米，环比上涨69.38%，成交金额3019.79亿元，环比大涨86.05%。同比仍有一定程度下跌。

  随着部分城市的回暖，城市间的分化也在持续。

  具体来看，上海4-5月因疫情原因全域静态管控，6月城市重启后第二批集中开盘去化率高达83%，7成以上楼盘开盘当天售罄。2022年6月上海商品住宅成交面积90.21万平方米，高于2021年成交面积月均89.78万平方米，已恢复至2021年平均水平。

  杭州、合肥等市场火热，2022年月去化率基本均在6成以上，主城区热度较高，边郊板块形势严峻。

南京、苏州、宁波等市场热度减退，即便纾困政策频频也难挽成交颓势，市场购房信心略显不足，观望情绪加剧。湖州、常州市场持续低迷，去化压力不断加剧。

      长三角城市套均总价过“百万大关”

  虽然今年上半年长三角城市分化，部分城市热度趋于冷淡、房价出现一定程度下跌，但从套均总价来看，长三角区域内重点关注的42个城市，除池州和铜陵两城，其余40城2022年上半年商品住宅套均成交总价全部都已超过100万元/套。

  池州和铜陵两城上半年套均总价虽未达100万元/套，但其5月单月套均总价已超100万，即若以2022年5-6月单月水平来看，长三角区域内42个城市套均总价皆已迈入“百万大关”。

       义乌套均总价341.58万元/套，长三角排名第5

  分能级来看，42个城市中一线城市1个（上海），二线城市5个（杭州、合肥、南京、宁波、苏州），三线城市19个，四线城市13个，五线城市4个。

  其中二线城市套均总价323.50万元/套，三线城市套均总价191.07万元/套，四线城市套均总价206.74万元/套，五线城市套均总价244.93万元/套。

  四、五线城市套均总价高于三线城市的主要原因为昆山、嘉善、淳安、桐庐等城市受上海及杭州辐射影响，成交均价明显高于其他城市。

  值得注意的是，2022年上半年义乌商品房套均成交总价达341.58万元/套，高于苏州、宁波、合肥等热点二线城市，在长三角42个城市套均总价排名中排行第5。

       2021年全年义乌商品房套均成交总价284.76万元/套，半年时间套均总价已经出现了近20%的涨幅。这主要是因为2022年上半年义乌成交多个高端项目，如绿城义乌桃花源、江山云起，从而拉高了义乌市场的整体单价和总价。

      南京套均总价416.6万元/套，高于杭州排名第2

  一直以来，提到长三角区域，上海和杭州排名靠前。

  2022年上半年，上海当之无愧为长三角区域套均总价最高的城市，杭州却并非排名第二的城市。

  2022年上半年南京以套均总价416.60万元/套的价格反超杭州，排长三角42个城市第2，仅次于上海。

  从成交均价来看，2022年上半年南京成交均价33696元/平方米， 杭州成交均价34120元/平方米，南京单价依然低于杭州，套均总价的反超主要还是受成交面积和结构影响。从供求比来看，南京目前处于供不应求的情况，未来还有一定的上涨空间。

       购买力是长三角复苏的底气

  长三角产业基础深厚、民营经济发达，再加上人口政策的利好，流动人口快速向长三角区域聚集，为楼市提供了充足的需求，住宅市场韧性十足。

  从长三角典型城市2020年常住人口情况来看，上海、苏州、杭州绝对量靠前，均突破1000万人，温州、宁波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也达到了900万人以上，人口优势显著。

  除了人口数量之外，购买力差异还体现在居民收入水平上，2020年上海、张家港、常熟、苏州、太仓城镇居民人均可支配收入超过7万元，杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、德清、湖州、金华、常州等12个核心城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

  结合购房难度来看，除了上海房价较高，2020年房价收入比近30年，杭州、合肥、南京作为第二梯队，基本持稳在15-16年，余下城市购房难度相对适中，苏州、衢州、绍兴、无锡、温州等18城房价收入比维持在10-15年左右，淮南、铜陵等购房基本无压力，房价收入比均在8年以下。

  这也不难理解长三角42个城市2022年上半年新建商品房市场套均总价能够集体买入百万大关。

  一直以来，长三角是全国楼市“晴雨表”，在同一楼市周期内，长三角地区相比于其他地区，往往启动时间更早、调整波动更大。这也造成了在大部分中小城市市场萎缩的背景下，需求支撑力强的长三角城市成为房企拿地的首选。

  作为“安全牌”的长三角，目前42个城市已集体跨入套均总价百万的门槛。

  值得注意的是，目前长三角区域有不少城市出现了调控放松，实际开盘去化依然惨淡的局面，甚至有不少项目加推价格出现下滑，去化依然效果平平。对于销售流速、到访量、去化率等各方面断崖式下跌的城市和项目需要警惕。