深圳楼市低迷潜行。

  来自乐有家数据显示，2022年上半年，深圳楼市共卖出2.6万套住宅，同比2021年上半年减少2.8万套，其中新房成交同比跌幅达40%，二手房同比跌幅65%，为近年来最低成交量。

  新增方面，2022年上半年深圳新增住宅预售176.24万平方米，环比下跌63%，同比上涨32%；网签面积则走低，仅170.83万平方米，环比减少36%，同比减少30%。截至2022年6月30日，深圳一手住宅库存294.5万平方米，处于高位。

  经历了2021年下半年供应高峰期，2022上半年深圳各开发商入市步伐谨慎放缓，五花八门的新房促销活动崭露头角。二手房则呈现价格下调趋势，成交均价跌回2020年，个别区域更是回到2019年水平；据乐有家数据，已有近半房源按参考价出售。

  乐有家营销总裁贺玲对此表示，深圳楼市2022年上半年表现，让许多业内人士感慨低估了调控决心，也正因为力度前所未有，所以市场预期短期内难以恢复。2022年上半年新房成交波动起伏较大，二手房成交在2000套左右超低位徘徊，目前看缺乏进入反弹通道的动力。不过，随着政策边际微松，市场有望迎来轻微缓解。

  低首付蔓延

  乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

  交易量下滑，价格也出现回落。深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区；二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。

  去化压力下，深圳楼市销售新招频出：特价房、降价出售，以及开始不断冒头的“低首付”方式。放眼深圳，自东向西几乎每个板块都有新盘举起“低首付”大旗，即便是南山新房，有的也打出了“1成首付”“首付xxx万元起”的吸客海报。

  这一场景似乎重新回到了2008年的深圳楼市，那个“零首付”横行、开发商为卖房疯狂营销的年份。

  在一片折扣促销声中，既有真让利，亦不乏噱头为主。

  以近期热度较高的位于蛇口的某项目为例，对比10.1万元/平方米备案均价，项目直接打出了首付99万元起的宣传海报，以及个别单价低至“7字头”的秒杀房源，直观释放价格倒挂优势，售楼处24小时开放，噱头十足。

  进一步了解发现，无论是秒杀房源的单价还是同步网传的“员工团购房”，实则都是在备案价基础上打9折，再同步减去5000元/平方米装修费用，以营造较大的价格优惠力度；仅持续了一周不到时间的首付99万元起活动也是最低先支付99万元，剩余首付款由机构垫付，购房者于约定时间内支付。

  “一般这种低价或低门槛进场活动主要目的是制造话题吸引客户关注并到场，出货都是其次；现在项目不好卖是市场常态，不想‘躺平’就只能不断想办法。”一项目营销人士对此表示。

  位于深圳龙岗区坂田的信城缙华府于7月份更是直接提出“无息借客户100万元”，最终实现首付40万元起即可入手的促销活动。

  据信城缙华府项目相关人员介绍，以最小户型82平方米为例，在备案价首付3成情况下，购房者需支付首付款约140万元，活动后购房者只需要支付40万元首付即可入手；其他100万元由开发商找第三方机构先行“垫资”，购房者在两年内每半年还款25万元即可。

  该开发商旗下另一项目，位于深圳龙岗的信城缙悦城前段时间同样推出了“首付减30万元”促销活动。据信城缙悦城销售人员介绍，推出的促销房源为“工抵房”，购房者少支付的30万元首付由项目工程方先行垫付，后续以月供形式分摊到购房者月供中。

  针对上述情况，有律师对此表示，变相垫付首付款行为已涉嫌变相融资，属违规行为，购房者要注意其中风险。

  不过，从市场上来看首付分期仍在更多项目蔓延。

  低首付、特价房之外，还有更多的营销奇招。

  如去化艰难的深圳公寓类项目，此前便推出了“买大户型送1套小户型”、“以房换房以旧换新”以及“青年人才共有房计划”等营销方法。

  以“青年人才共有房计划”为例，推售房源为产业配套宿舍，前3年青年人才与企业共有产权，3年后可互相回购。但企业承诺3年后房价上涨，买方可按原价购买另一半产权，3年后房价下跌，企业则按原价购回剩下一半产权。

  对于企业而言，尤其现阶段去化更加艰难的公寓产品，3年时间能卖出并收回款已实属不易，与不少项目推出的分期付款差别不大，而即便是3年后购房者放弃购买，也相当于免费使用了3年无息流动资金。

  看似利好青年人才上车，但深入分析依旧是以“人才”为噱头包装出的营销手段。“想出这个方法的是一位老营销人了。”一位知情人士表示。

  不过，由于该操作营销意味浓厚，且与深圳人才政策有一定冲突，目前已搁置。

  五花八门的营销手段下，从数据上看依旧未能拯救深圳新房市场；随着销量持续走低，目前新房去化周期已上升至10个月。

  一方面新房市场促销大战愈演愈烈；另一方面，存量房挂牌量也在不断上升，且为加快销售价格不断下调。据乐有家研究中心数据，当前深圳二手房价格已回调至2020年水平，近半房源按参考价出售，仅“3字头”便有东中部大范围板块多项目可选。

  临深限购解绑 深圳客外溢有限

  “上车门槛”不断下调下，目标对准深圳客群的外围板块还能吸引深圳客外溢吗？

  以东莞为例，过去“深圳客”是扎堆进场，7月4日取消限购的东莞临深板块给出了直观答案。

  目前，东莞新政已发酵近一个月，聚焦临深板块虽相比新政前市场热度上升明显，但从多项目一线销售反馈情况看，尽管“深圳客”身影出现频次高了，但成交组成中本地需求依旧是主力。

  “过去进场的那些深圳投资客目前没有怎么见。”临深板块一项目销售表示。

  受限于高价下的去化难题，东莞临深项目同样也在不断妥协让利，价格持续下调。

  以临深板块凤岗两高地价项目为例，去年7月其中一个项目率先取证2栋楼，一栋均价约4.1万元/平方米，另一栋均价为4.46万元/平方米，无人问津下后续备案楼栋价格回落至“3字头”，对比首批均价每平方米下调近万元，且还有首付活动；另一项目则直接选择不入市，一直到近期首批房源才备案，价格也同样进行了妥协。

  明显的价差优势是吸引深圳客户进场的一大关键，如今深圳市场本身艰难行进下，虽然东莞限购取消，但临深项目或还需主攻本地客户。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，深圳和东莞楼市联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，居住购房激情被激活，在深圳没有购房者资格或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。