“2017年刚搬进来时，小区房价直冲1.8万~1.9万元/平方米，每平方米快要破2万元。5年过去了，现在每平方米下跌了7000元，跌去了一套房子首付，也跌去了我们买房的热情。”

  马跃是石家庄一名房产经纪人，2015年在石家庄东二环购入了自己的第一套房，小区有30多栋楼、4000余户。现在，因市场不景气，小区挂牌出售的二手房源近百套，均价12000元/平方米；这些房源多数标注“满二无大税”“急于出售价格可谈”等字样，但去化并不理想。

  国家统计局数据显示，自去年10月份开始，石家庄新房销售价格指数连续环比下降4个月，至今年2月份企稳，今年3月份与4月份分别环比上涨0.3%和0.2%，但在今年5、6月份环比又分别下降了0.3%、0.2%。整体来看，相比两年前，石家庄新房价格指数同比下降6.5%，比5年前降低了2.4%。

  诸葛找房数据也显示，今年2月份，石家庄新房成交价格还有所上涨，达到上半年最高点即15866元/平方米；此后至5月份整体呈下降趋势，其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米；6月份虽略有回升，但也不及3月份价格水平，较去年同期也下降3.11%。

  “市场进入传统淡季，加之前期市场修复以及二手房市场挤压消化的部分需求，新房市场下行压力增大，愈发考验企业营销以及产品打造等综合能力。”石家庄一位房产经纪公司负责人表示，今年以来，在经历过前期的下行，石家庄楼市在5月份有过一段修复期，但在二手房市场挤压等因素影响下，预计后期市场下行压力仍存。

  以价换量成常态

  2015年，马跃购置上述小区时正处房价上调前夕。公开信息显示，当时受全国楼市整体火热影响，石家庄房价在2016年开始快速启动，年初市区二环内项目均价还只有7000元~8000元/平方米，但到了2017年1月，石家庄新房均价就翻了一番，达到15000元/平方米，甚至部分高端项目卖到了2.5万~3万元/平方米。

  迅速上涨的房价让马跃等购房者雀跃不已。

  不过仅仅2个月后，石家庄就出台了楼市调控政策，要求非本市户籍居民家庭限购一套住房，且需要提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

  限购政策未能让市场降温，石家庄房价继续攀升。2017年9月23日，石家庄再次出台了更为严格的楼市政策，规定非本市户籍居民家庭限购一套住房，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明；所有新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易。

  严格的限购和限售政策快速冰冻了石家庄楼市。58安居客数据显示，2017年10月，石家庄新房均价达到17734元/平方米的历史最高点，随后便开启持续下跌模式：2018年均价在16000元/平方米左右震荡下跌，2019年在15700元/平方米左右徘徊，2020年稳定在了15300元/平方米左右，2021年降至13344元/平方米。最新数据显示，截至今年7月，石家庄新房均价为13708元/平方米。

  市场下行压力下，石家庄新房市场开始以清盘、清退房源等名义给予价格优惠，部分项目甚至跌破万元大关。位于新华区友谊大街古城路紫樾宸府，2021年8月首次开盘时价格13000元/平方米左右，12月1日晚间，该楼盘推出了9999元/平方米特价房源吸引眼球。位于石家庄裕翔街三环外的石家庄融创城，打出了二期尾盘特价房夜场活动，据悉该批房源的成交价约8300元/平方米，精装8800元/平方米。

  “东北二环楼盘扎堆，其中不乏万科远洋等品牌房企，但在去化压力下多个楼盘均处于降价状态。”马跃表示，万科开发的翡翠书院2019年开盘时最高售价曾达21000元/平方米，当前销售压力下售价仅15000元/平方米左右；安联生态城单价更是跌破万元大关，最近刚刚入市的东胜未来云，在售均价仅9500元/平方米。

  据房天下数据中心统计，石家庄目前共有286个在售楼盘，其中住宅项目216个。7月石家庄在售项目中共9盘价格有变动，其中有2盘为新出价，6盘销售价格调低，1盘价格由均价调为起价。

  除上述项目外，今年以来石家庄多个项目以清盘、清退房源等名义给予价格优惠，有项目对首次到访的客户即给予接近备案价格85折的优惠。目前中冶德贤御府、龙湖天奕、正定熙湖三期等多个楼盘项目目前均有不同程度的优惠措施。

  市场或在下半年短期上行

  在降价促销以及政策影响下，今年上半年石家庄新房成交量呈现相对稳定以及环比上升趋势。

  诸葛找房数据显示，今年1~6月，石家庄新房成交套数分别为1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面积分别为20.03万平方米、13.63万平方米、19.21万平方米、24.49万平方米、25.19万平方米和34.3万平方米。

  2022上半年各月成交虽相对稳定，不过从各月数据来看，今年上半年石家庄仅1月份新房成交面积较去年上升超350%，其余各月成交面积均同比去年下滑比例均超过40%，3月份更是下滑超过6成。

  新房市场低迷，二手房也不容乐观。由于市场预期等因素，多方数据显示，近年来石家庄二手房价格整体呈现下降趋势。国家统计局数据显示，自去年6月份以来，石家庄二手房销售价格指数已连续11个月环比下降，各月降幅自0.2%至1%不等；同比更是从去年1月份即开始连续下降，持续至今年5月份仍为同比下降近5%。

  诸葛找房数据也显示，今年上半年石家庄二手住宅市场均价为14089元/平方米，同比去年下降7.64%；从各月度来看，今年上半年石家庄二手住宅市场均价几乎为逐月递减，各月同比下降幅度自6.13%至8.77%不等，6月份均价已由1月份的14349元/平方米降至13810元/平方米。

  在此背景下，叠加二手房的一些固有优势以及政策支持等因素，今年上半年全国二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善，由此对新房市场也形成一定挤压。

  中指研究院石家庄公司副总经理刘爱芹表示，市场下行下，房企生存环境愈发变得艰难，急需充裕现金流抵抗市场下行带来的风险，基于此石家庄楼市以价换量成为常态。

  不过，6月石家庄新房市场成交量同比跌幅仍较大，但量价环比上升，新房市场成交已逐渐趋稳。

  刘爱芹认为，随着行业政策和宏观经济先后转暖，2022年下半年房地产市场表现将好于上半年，楼市回暖已在路上。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势。从运行周期看，下半年房地产行业将进入短周期上行阶段。