疫情三年，改变了很多，包括人们的生活方式、居住理念。

  低密度住宅、小区自然环境、户型功能规划等等，都成为购房者重要的衡量标准。我们关注到一个小众产品，别墅，在2020年疫情后成交量不断上升。

  CRIC数据显示，以2020年1季度作为疫情前后临界点，通过前后7个季度别墅成交均值变化来看，一线城市别墅季度成交均值较疫情前上涨了48.7%，涨幅接近五成。

  别墅成交量的上升，部分城市的库存快速销售，供求比回到1.2以下，尤其2020年4季度以来，别墅产品一直处于供不应求状态。

  但是，别墅成交也没能摆脱市场下行带来的冲击。

  2022年以来不同能级的城市别墅成交均有不同程度下降，尤其是二线城市和三四线城市，成交量甚至低于疫前水平。

  一、二线城市别墅成交规模占比过半

  所谓别墅，国土资源部曾定义指独户独院，占地面积相当大，容积率又低，一般地面上两至三层楼的形式，又带有地下层的存在。最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。

  近年来，为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地的审批，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，当前主要“类别墅”的低密高端住宅为主。

  从成交绝对值来看，二线城市别墅成交规模几乎占了全国一半。

  CRIC数据显示，2022年上半年，全国重点195个城市别墅成交套数达到40287套，其中31个二线城市别墅成交套数达到了20875套，是一线城市的4.10倍，是三四线城市的1.46倍。

  值得注意的是，受市场下行压力影响，2022年上半年别墅成交明显缩减超四成，要知道2021年上半年，共成交了72186套别墅。

  整体来看，市场下行导致购买力下降，与此同时，在市场下行的情况下，别墅产品打造和推盘有一定的风险，因此存在供应量收缩导致成交量下行的现象。

  但若以2020年作为疫情开端，2020年下半年别墅产品迎来高光时刻，成交套数达到81125套，同比增加12%，环比2020年上半年上涨51%。

  二、一线城市成交均值上涨超40%

  2020年疫情后人们对别墅产品的需求大增，2020年2、3季度别墅成交量得到较大的释放，各能级城市几乎都达到了历史最高值。

  CRIC监测数据显示，一线城市在2020年3季度迎来较大的增长，成交量达到5925套，达到2018年以来成交最高值；二线城市2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位；三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。

  为了更准确的反映别墅产品成交涨跌情况，我们以2020年1季度前后7个季度均值来看别墅成交表现。根据此临界点，将2018年2季度-2019年4季度定义为疫情前，2020年2季度-2021年4季度定义为为疫情后。

  结果很明显，疫情前，一线城市季度成交均值为3389套，二线城市成交均值为18549套，三线城市则为13727套。再来看疫情后，一线城市季度成交均值达到5038套，二线城市季度成交均值为17529套，三线城市则为12863套。

  其中，一线城市疫情后较疫情前季度成交均值上涨48.7%，二线及三四线城市分别下降6.3%和5.5%。

  如果若剔除行业下行周期的影响，将疫情前后的定义时间范围缩小到5个季度的周期，则所有能级的城市疫情后季度成交均值均较疫情前有所增长，一线城市涨幅达到了43.3%，三四线城市涨幅达到4.7%，二线城市上涨3.4%。

  从四大一线城市2019年1月以来别墅成交月度表现来看，上海仍然是别墅成交的重要阵地，月度成交规模仅今年4月、5月静态管控期间低于北京和广州，2020年以来，月度成交套数连续多月高于北、广、深成交之和。

  在6月复工复产后，上海别墅产品成交骤然上升。

  CRIC数据显示，6月上海别墅共成交544套，至7月成交套数环比增126%至1232套，创下去年8月以来新高，成交套数是北京、广州和深圳成交之和的3.4倍。

  受别墅成交上涨影响，部分城市库存被消耗，各城市别墅的供求比发生了较大的变化，其中一线城市供求比变化最大。

  CRIC数据显示，自2020年四季度开始，一线城市供求比一直低于1，2021年下半年别墅市场的供求比甚至在0.8以下，即便是市场下行压力巨大的2022年，前两个季度别墅产品的供求比也维持在1以下。

  实际上，一线城市的“限墅令”更为严格，高昂的土地成本对企业低容积率社区建造有了一定限制，因此在一线城市别墅类产品往往较为稀缺，而疫情催生了较大的需求，导致市场处于供不应求的状态。

  三、一线城市别墅套均价是二三线城市的2.3倍

  一线城市别墅成交套均价远高于其他能级城市。

  CRIC数据显示，2022年二季度，四大一线城市别墅成交套均价为1058万/套，套均价达到2020年二季度以来新高。二线城市和三四线城市别墅套均价差距不大，其中二线城市为457万/套，三四线城市为454万套。

  也就是说，一线城市的套均价是其他能级城市的约2.3倍。

  值得注意的是，二线城市和三四线城市成交套均价之所以相差不大，主要在于别墅产品打造以及服务有一定的门槛，三四线城市在套均面积上普遍比二线城市高约10平方米，弥补了一定的价差。

  从价格变化来看，近几年来各能级城市的加权别墅套均价一直在稳步上升中，各能级城市加权套均价涨幅均在10%以上。

  具体来看，一线城市由2018年的909万/套上升到2022年1049万/套，涨幅达到15%；二线城市由2018年411万/套上升到2022年的468万/套，涨幅达到13%；三四线城市由2018年347万/套上升到2022年的439万/套，涨幅在各能级城市中最高，达到了27%。

  疫情后，别墅产品成交大涨，而这背后的低密、健康、自然景观更好、安全性更高等特质，成为疫情后别墅住宅产品受到热捧的核心要素。

  而疫情也让别墅的投资属性更加回归自住，消费者逐渐从有房住过渡至住好房，高净值人群终极改善自住需求依然强烈。此外，基于资产增值、保值的需求，核心城市以别墅为典型的豪宅产品仍将是抵御通胀的重要渠道。

  2022年在整体市场仍在恢复阶段，各能级城市的低密墅区产品受到较大的欢迎，供求关系低于1，甚至部分城市处于供不应求的状态，这也意味着人们愿意为了更低密，更好服务，更多功能空间的产品买单。