市场期待已久的“保交楼”专项借款终于落地。

  9月23日，据银保监会相关部门负责人透露，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

  银保监会相关部门负责人表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

  当前，在各方共同努力下，全国多地保交楼工作取得积极进展，但资金压力仍存。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次专项借款的具体借款金额，保交楼对象、借款承担主体及抵押情况和退出等都有待后续完善。银保监会释放出该信息，主要目的是向市场表明，当前楼市风险、保交楼进度等正在加快解决和推进，以稳定市场情绪。

  至于为何首笔专项借款落地沈阳，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄在受访时称，“此前沈阳烂尾情况较为严重，并且楼市存在着库存量大、去化难等问题，市场信心急需提振。以沈阳作为首个享受专项借款的城市，也是起到一个示范作用，预计接下来会有其他城市陆续享受到保交付借款。

  “专项借款”稳定市场信心 信号意义明显

  关于“专项借款”的消息，此前就有政府部门向外透露。

  8月19日，根据住建部消息，住建部、财政部、人民银行等有关部门于此前出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  相关部门表示，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

  陈霄认为，“由国开行出面借款，首先可以帮助解决一部分楼逾期交付项目的资金问题，有效地维护购房者的权益；其次，可以起到一个引领示范作用，对于这笔专项借款能起到多大的作用，还要看借款的额度以及具体的实行细节，但是这无疑为解决保交付问题带来一股暖流。”

  目前，外界所了解到的“保交楼”压力最大的并不是沈阳市，但该市能够获得首笔“保交楼”借款，背后也离不开地方政府的积极争取，有房地产业内人士对记者称。

  李宇嘉预计，国开行出面借款，是有明确条件的，其中包括项目资金平衡、专项借款能够退出等，而且专项借款的利息大约为2%。

  国企平台的资金运作讲究审计，对项目质量要求高。需要保证项目资产大于负债；或者项目资金缺口能够通过地方政府主体责任向开发商准回来，这样的项目才能得到专项借款的支持；对于资不抵债的项目，即使有专项借款，恐怕也难以为继。

  “救火不能把自己烧着了”，李宇嘉称，作为银行一定是以保本保利为目的的，这种在政府主导下的项目的话，它后面会有很严格的审计。从这个层面上来说，这种专项借款的逻辑与AMC入场的逻辑类似。

  问题项目“一盘一策”

  “保交楼”落地成为各地重点工作

  自7月28日，中共中央政治局召开会议提出“支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”以来，全国各地“保交楼”已经出现一定效果。

  国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。

  从地方层面看，因地制宜快速推动“保交楼”工作落地成为各地重点工作。值得注意的是，各地市中，河南郑州落实“保交楼”的政策最全、力度最大。

  在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。

  根据机构数据，7月以来，已有超30个省市出台“保交楼”举措，主要包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、纾困基金入场等。

  今年8月，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付

  据悉，这笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续，中国进出口银行或也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。

  尽管初期专项借款无法覆盖各地交楼需要的巨量资金，但李宇嘉表示，当前的“保交楼”专项借款只是解决问题的方式之一，还有地方纾困基金，代建等多渠道来共同推动“保交楼”这项工作，这背后离不开夯实地方政府主体责任，以及多方发力的要求。

  有业内人士提示道，尽管“保交楼”措施如火如荼地推进，但并不是所有待复工项目都能获得借款资金等介入，许多项目的盘活还取决于本地楼市能否回暖，销售力度是否足够大；此外，应防范开发商的道德风险，不能因为借款资金的落地，就出现“躺平”心态，应由开发商承担起自救主体责任，将挪用的资金追回，这很关键。