浣纱江畔，苎萝山下，这里是西施故里，也是藏富于民的浙江知名县城——诸暨。

  9月下旬，一则“团购买房”的楼市新政将诸暨推到了聚光灯下。

  根据《诸暨市行政区域内推行房地产交易契税财政补贴实施细则》（以下简称“细则”），在备案价浮动基准上，对团购5套及以上（叠排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以内；对团购10套及以上（叠排或排屋6套及以上），可以再下浮8%以内。

  除了“团购买房”新政外，8月至今诸暨已从住房公积金、购房资格、人才购房支持、契税补贴、首付比例等方面松绑楼市。

  诸暨在楼市方面的举措使其在一批积极救市的四五线城市中颇受关注。

  一个值得关注的现象是，一系列“政策工具”落地后，诸暨楼市反应有限，中国房地产报记者通过采访发现，今年以来诸暨每月商品房成交量只有往年的3成不到，相关新政出台后成交量依然维持在每月300套左右。

  “政策难救市。”有地产从业人士感叹，诸暨楼市并非个案，目前众多出台楼市新政的四五线城市市场反应均不理想。

  楼市不温不火

  今年以来，跟随着全国楼市放松政策大潮，诸暨先后出台了多项宽松措施。

  1月，诸暨对商品房备案价做出了调整：自2022年1月1日后土地出让的新楼盘销售价格由“不得高于备案价销售和不得低于备案价20%幅度销售”调整为“不得高于备案价销售和低于备案价10%幅度销售”。

  市场人士认为，此举避免项目打价格战的同时也是提振市场信心的举措。

  公开数据显示，2021年诸暨商品房成交面积同比下降15%。进入2022年，这一状况并未明显改善，今年上半年诸暨新建商品住宅成交1763套，较去年同期下降78.19%。

  为了托底楼市，诸暨又发布了一系列包括在减轻个人住房消费负担、降低购房利率、施行契税补贴等降低购房门槛的激励措施，如公积金贷款额度调整为单职工60万元、双职工80万元；首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%等。

  其中，上述“鼓励团购”的政策最为吸引人。

  “此前诸暨市新房销售有8折底价的限制，团购的政策相当于打破了这层限制，购买新房最高可以打7.2折。”前述市场人士向记者举例，购房者手持150万元在打8折的情况下，可以买到之前备案总价187.5万元的房子。在新政支持下，则可以买到备案价208万元左右的房子，有将近20万元的“价值膨胀”。

  诸暨当前的楼市中，“打折优惠”已经很普遍。

  记者以购房者身份致电金茂暨阳府售楼处，一名销售人员向记者表示，目前在售的1号楼和3号楼都可以“买房送车位”，新开的2号楼和4号楼均价在1.7万元/平方米，如果对楼层没要求或者诚意购买，都可以再申请优惠。

  这意味着，项目实际售价可以低于目前诸暨在售商品房1.65万元/平方米的均价。2021年上半年，诸暨很多项目销售均价还一度突破了2万元/平方米。

  市场普遍下行下，“地王”项目也无法独善其身。

  金茂暨阳府是诸暨“地王”项目，此前价格一直坚挺，保持在2.1万元/平方米均价水平，8月暨阳府也开始降价促销，先是“买房送车位”， 9月初新批次房源直接调低了备案价，再加上额外8折，目前售价已降至1.7万元/平方米。

  某品牌房企诸暨项目负责人张华表示，这个项目因为是“地王”、成本高，所以项目定价也远高于市场均价，此前还能撑一撑，自去年6月份诸暨市场急转直下后，市面上很多在售项目的月均去化只有十来套，有的甚至跌至个位数，金茂项目每周的实际去化也仅在2套~3套，无奈只能调价。

  另据记者了解，诸暨多个项目的去化率也低于往年，如位于诸暨市中心的高创奕公馆，已将售价从2.1万元/平方米降至1.8万元/平方米，但月均去化量只有20套左右。诸暨甚至出现了新盘项目“停售”情况，据相关人士透露，融创宜和云起项目由于蓄客和股权等一系列问题，目前已经暂停销售。

  张华告诉记者，目前低迷的局面主要由于市场提前透支和市场容量有限所致，以价换量可能会换来一部分流量，但无法提振购买力，“诸暨毕竟是一座五线城市，常驻人口约在100万左右，外来人口流入较少，市场容量有限”。

  “前两年诸暨楼市价量齐涨，已经消耗了大部分购买力和市场容量，短期内除非城市出现巨大利好，否则市场很难恢复。目前诸暨已经聚集了中南、祥生、万科、融创、金茂等品牌房企，竞争也相当激烈，市场空间所剩无多。”张华直言。

  诸暨的现状是当下四五线城市楼市的写照：由于城市能级有限、市场空间透支，新政下楼市反弹效果并不明显。

  地价过高导致房价提前透支

  在“百强县”榜单上排名节节攀高的诸暨，楼市也曾火热过。

  过去几年，金茂、融创、恒大、建发等房企先后涌入诸暨，新房均价从2017年的约7100元/平方米快速上扬，到2021年已逼近1.3万元/平方米，5年间房价涨幅超8成。

  但诸暨没能逃脱全国楼市下行的影响，成交在2020年触及高位后便出现向下趋势，前端土地市场也出现短期难提振的状况。

  公开资料显示，2021年，融创中国以16.6亿元拿下诸暨城北板块一宗住宅用地，溢价率35%，楼面价12880元/平方米。同年6月，城北板块先后拍出多宗高溢价地块，中国金茂经过191轮竞价，以总价31.13亿元溢价率20%，楼板价1.67万元/平方米拿下一宗“地王”；浙江金昌房地产在相邻位置以总价14.63亿元、溢价率25%、楼面价1.74万元/平方米也拿下一宗地块。因高溢价，3宗地块在诸暨市场被戏称为“城北三兄弟”。

  根据计算，上述地块需要卖到2.5万元/平方米以上才能盈利。

  经历一轮土地拍卖后，诸暨市地价整体上涨约7成，地价上涨也带动了房价，在土地拍卖结束后的2021年中旬，诸暨主城区房价涨到了2万元/平方米，偏一点区域也有1.5万元/平方米，涨幅近70%。

  “诸暨的房价是被炒起来的。”张华说，由于地价过高，导致后续项目定价超过了市场承受范围，也提前透支了当地房价。

  此后，诸暨房价开始大幅回落。截至目前，诸暨商品房均价在1.65万元/平方米。土地市场也归于平静，自2021年7月安华镇浦阳江与大陈江交支处西南侧地块出让后至今，诸暨普通商品房地块“断供”已超过一年。直到今年8月份，诸暨才拍出了真正意义上的普通商品房地块。

  8月25日，诸暨市城乡投资集团有限公司以底价6.28亿元竞得浙江绍兴暨阳街道城北路与康庄路交叉口东南侧地块，楼面价5600元/平方米。

  当地市场人士告诉记者，目前该地块正在寻找代建方进行合作开发。

  “过去两年，地价上涨衍生的房价会涨的预期是支撑诸暨楼市火热的重要原因。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，此前房价上涨过快消耗了市场空间，这是四五线城市楼市成交乏力的主要原因；一旦遭遇楼市下行期，内生性市场的特殊性势必成为受影响较大的地方，这种“内生性市场”走出窘境还尚需时日。