“保交楼、稳民生”已经成为当前房地产市场的主旋律。

  10月13日下午，合肥市10月首场土地拍卖结束，最终9幅地块全部成交，总金额超45亿元，共计8家房企参与竞拍。此轮土地拍卖是合肥第三次集中供地的延续，不过，肥西县的6幅地块在9月延期出让后并未出现市场所期待的热度，全部以低溢价和底价成交。

  三季度以来，受宏观经济形势变化、新冠疫情冲击、行业调整等诸多因素影响，国内部分地方房地产市场继续下行。与此同时，全国各地根据党中央要求，针对交付风险、维护市场稳定等问题制定了一系列具体措施。而伴随各地对相关问题治理的深入，“措施成效如何”也成为市场非常关心的话题。

  7月28日中央政治局会议后，党中央明确提出“保交楼、稳民生”要求。住建部、财政部等九部委随即出台了一系列政策措施，为“保交楼、稳民生”保驾护航。

  8月13日和18日，就合肥市房地产领域突出的存量问题和增量问题，合肥市政府两次召开房地产问题治理专题会议，针对存在的烂尾、逾期交房和潜在风险的项目进行研究并成立了六个专班。

  9月下旬至10月上旬，记者走访观察发现，经过近两个月的“专项治疗”，合肥房地产市场在供销、价格以及市场参与者心态预期等方面已经发生了一系列变化。

  新房交付质量矛盾层出不穷

  今年8月，一封来自合肥十余家开发商的联名信引起舆论广泛关注，该信直指合肥市场存在已久的“交付房闹”问题，引得开发商联名向政府请求纾困。

  记者多方观察到，合肥的交房维权和“房闹”问题可以追溯到2017年。

  合肥某房企的投资部负责人方文告诉记者，合肥市场出现维权项目的情况主要源于在前几年，彼时合肥楼市正处于上行阶段，房企通过高溢价方式拿地，土地价格过高，盈利空间大幅挤压。另一方面，建材成本的大幅上涨，也在一定程度上缩减了房企的利润。

  经记者了解，合肥市政府于2016年开始执行限价措施，随后不少楼盘开始陆续出现降低标准交付、简化配置等“操作”，导致2017年以后，业主收房时频繁发现房屋漏水渗水、瓷砖空鼓或脱落、墙角不垂直、门窗缝隙较大出现漏水等问题。

  一位合肥当地市场人士告诉记者，早几年，开发商为了保证利润，要求购房人买装修升级包，并在装修上进行降标减配。合肥房地产研究院院长郭红兵表示，他们曾对合肥市的开发企业实际的装修清单做过一个测算，号称2000元/平方米的装标实际成本只有500元~600元/平方米，而6000元/平方米的装标成本在2000元/平方米左右。

  据记者了解，在合肥市包河区的铂悦天汇项目在今年6月就出现了这些问题，一度遭到业主集体抵制拒绝收房。

  购房者称，该项目宣传显示为高端铂悦3.0系产品，但交付前夕楼梯还是水泥外观，同时小区绿化稀疏、公区脏乱差，和实际宣传差距非常大。知情人告诉记者，由于差距甚远，第一批次交房时，除了项目所属公司的员工，其他同意收房的业主寥寥无几。

  对此，合肥包河区政府于2022年6月24日在回复信访中称，项目围墙、燃气表、绿化建设等问题，因该项目尚未交付，当地住房和城乡建设局已督促开发企业对存在的问题积极整改。关于虚假宣传问题，包河区方兴社区已召开协调会，并告知业主将相关证据材料提供至方兴市场监督管理所，方兴市场监督管理所将依法查处。

  9月底记者在铂悦天汇项目实地走访过程中了解到，目前项目正在进行整改，不过，在采访小区业主的过程中，有业主表示，除非等其全部问题整改到位，否则不会收房。该公司区域品牌负责人则表示，因为天气原因前期绿化曾经出现过问题，目前公司已经做了替换，其他的问题在积极整改中，大部分业主也已经收房。

  前述品牌人介绍，项目从6月份开始交付，很多绿化已经有所改善和更新，已经和业主达成了共识，项目在逐步更替，目前所有沟通的业主，根据内部的沟通，交房率已经达到了70%。之前有业主提出不满的地方也有更替，对于夏季枯死的绿化也在积极做更替。

  众多购房者反映的问题有些开发商在积极整改，但并非所有项目的问题都得到了改善。合肥湖畔诚园的业主就表示，他们对于小区消防门、地库、景观、跑道等方面反映的问题都没有得到妥善解决，业主王霞表示，之前开发商口头答应整改，如今4个月过去了，依旧迟迟没有动作。

  10月12日，业主告诉记者，包河区政府在人民网留言板对他们的投诉进行了回复：经了解，湖畔诚园一期、二期精装高层住户木地板厚度存在与合同约定不符的问题，涉及一期高层住户754户，二期高层住户812户。同意接受赔偿的业主，可以到物业登记或直接与开发企业联系，开发企业将按合同约定赔付标准进行赔偿。同时部分业主已通过法律途径维权，开发企业将依据判决结果执行。包河区烟墩街道也会为业主和开发企业搭建协商平台，妥善处理此类问题。不过，该业主表示，目前尚未收到开发商和街道任何一方的通知。

  除了装修质量问题，一些合同里没有明确约定的内容也是业主维权的主要内容。例如合同中对于卫浴的规格型号不明确，样板间展示的是某品牌高端卫浴，实际交付则变成了同品牌低档产品。此外，公共区域的绿化乔木占比和草坪占比、公共区域装修风格，乳胶漆、帖墙砖的使用，铺装地面占比等方面，也存在类似情况。

  合肥当地房地产业内人士张峰告诉记者，开发商在营销时用的宣传语会有一定夸大的成分，这往往抬高了购房者对房屋品质的预期，而受到成本制约，交付时呈现的实际效果远没有达到预期，叠加行业负面信息影响，购房者在交房时出现了较大的心理落差。

  中房报记者曾致电致函合肥市政府及房管局等职能部门，截稿前尚未收到回应。

  坚持“房住不炒”

  不合理诉求不予支持

  上述各种问题属于业主就自身提出的正常诉求，但由于“价格差”的出现，合肥市场还诞生了另一种“维权”，即以牟利为主要目的退房，以及对这种诉求进行“服务”的专业房闹。多名合肥本地的开发商向记者证实了这一说法。

  某品牌房企合肥项目的品牌客服负责人张强告诉记者，对于业主们的诉求，公司会尽力整改，但有些诉求往往不切实际，比如有的业主觉得大门不够气派、有的业主要求将消防通道的墙体和地面全部贴上瓷砖。

  合肥一名当地房地产市场人士则告诉记者，这类不合理维权事件，主要集中在滨湖、政务区等核心板块，主要是“一二手房价格倒挂盘”。

  克而瑞合肥机构总经理周开拓告诉记者，自2016年合肥市对新房销售执行限价措施，同项目二手房价格一度超出新房价格，购房者多以高首付、全款或绑车位等方式购得，很多业主甚至动用了经营贷杠杆。

  自去年下半年以来，合肥二手房价开始回落，市场转冷，一些项目的业主发现价格涨幅低于预期。一些单价超过2万元/平方米的房子去化困难。现在卖出面临杠杆资金成本和税费问题，转手后收益有限。

  合肥湖畔诚园的业主王霞告诉记者，买房时项目售价比周边楼盘售价高出4000元~5000元/平方米，如今，这一价差在二手房上已经“磨平”，价格不增反降，心态绷不住了。

  “大家太专注于房产的获利空间，过于注重房地产的投资属性，而忽略了房地产本身的居住属性。这是合肥近期一系列维权潮产生的最根本原因。”在郭红兵看来，从买房到交房的两年时间里，很多购房人认为房价涨幅如果没有达到20%，获利不算大，如果涨幅只有10%，基本就没有获利，这就造成了购房者心理上的不平衡，才会采取维权、退房、房闹等不和谐的方式。

  交房维权问题存在已久并逐渐扩散，对合肥楼市造成的影响越来越大。针对这一现象，合肥市政府也做出了快速反应。据知情人透露，在前述企业联名信后不久，合肥市就召集了一众开发商进行了约谈，询问房企诉求，并根据联名信的内容，对“房闹”问题严重的项目进行逐一排查。

  合肥市于8月13日召开房地产问题治理专题会议，会议指出，对查实存在明显质量问题、抽挪资金、虚假宣传、拖欠农民工工资等问题的企业，严格依法依规追究，并及时向社会公开曝光，情节严重的，要暂停其参与在肥开发、建设和监理新项目的资格。

  同时，会议指出，对极少数购房者不合理诉求，要加强沟通解释和教育引导，如有违法违规行为，也要依法依规处置。

  合肥市政府于8月先后两次召开会议，指出要认真贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，毫不动摇坚持“房住不炒”定位，既高度重视群众反映的问题，也努力解决企业遇到的难题，千方百计“保交楼、稳民生”，强化商品房预售资金监管，守住不发生系统性风险底线，继续保持合肥房地产市场“供销两旺、价格平稳”健康发展的良好态势。

  此外，会议决定建立由常务副市长担任组长的市房地产问题协调处理机制，下设六个工作专班，畅通房地产开发企业和购房者双方反映问题渠道，发现问题及时处理，确保全市房地产领域存量问题逐步得到解决，坚决遏制住增量问题发生。

  多项措施并举

  消费回暖还需时间

  在“保交楼、稳民生”的同时，合肥先后出台多项救市措施，鼓励购房者入市。例如合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；合肥本市户籍的可以在限购区域购买第3套二手房；允许二孩及以上家庭且子女未满18周岁可享首付3成起；允许非本市户籍居民购房社保个税可补缴、集体户不满1年即可买房，大大降低符合资格的普通购房者的置业门槛，提振购房信心和潜在购房诉求。

  为了响应政府号召，开发商也趁着政策窗口抢抓市场。

  自今年6月份起，合肥一些房企为了现金流和项目团队的运转已经开始打折促销，合肥市场还出现了“替你还月供”“首付1成起”，“买房送奔驰”等优惠措施。

  据郭红兵透露，合肥还有不少“隐形激励政策”，比如对一些区域适当放松了限购条件，社保从两年减少为当年有社保就能买，但没有出台正式文件。

  措施落地、房企抢收2个月后，记者在当地走访了解到，合肥市一些板块热度有所恢复，但大多板块依然不温不火，市场冷热分明。

  比较典型的如滨湖区、包河区，由于是市政府、省政府所在地，板块热度依旧，高新区由于所处未来规划的影响所加持，只要有新盘推出必火。

  据悉，合肥在7月还出现过“千人摇号”的场景，比如瑶海区东部新中心板块的保利招商时光印象开盘至今3次开盘3次需要摇号。

  瑶海区的另一个较热门项目伟星东新壹号，由于该项目地处东部新中心，有着较好规划和交通区位，首次开盘人数达2300余名，触发摇号。

  同样，位于合肥滨湖区省府板块的保利中交越秀·天珺摇号前的登记人数达到4397组，去除刚需房源名额，天珺项目普通客户的摇号中签比例已超过了20:1，一度刷新了2022年合肥新房登记人数纪录，最终项目参与摇号的人数为4136组，房源数量为320套，总中签率仅为7.7%。

  9月3日，记者到访，恰逢签约，现场人头攒动。

  据悉，滨湖新区卓越城和瑶海东部新中心是合肥目前热度较高的两个板块，但具体项目去化率突出，并不能简单引申为合肥房地产市场欣欣向荣。

  比如合肥北部的庐阳区，一些项目开盘至今，只出现零登记现象。合肥市场上甚至出现了“7折卖房”，此消息一度在地产圈刷屏。

  周开拓告诉记者，虽然当前的合肥市场，滨湖已经千人摇号，可北城、新站、运河新城、肥东等区域，早已是特价房、优惠遍地，合肥楼市区域分化之前就很明显，后续可能越加严重 。

  以合肥长丰县双凤板块为例，由于该地位于北城区与新站区交界区域，属于城市发展中的过渡区域，周边多为工业、物流、厂房用地，住宅用地开发很少，只能靠地缘性客户来支撑即便有分销量也走不起来。

  该板块的一个项目自8月起推出特价楼盘，整体备案均价1.3万元/平方米，首付一成即首付最低7.6万元起。此后该项目的最低成交价一度降到9000元/平方米，直降4000元/平方米，相当于打了7折。

  此后，因项目促销力度过大，导致长丰北城周边其他楼盘无法售卖，项目由此遭到举报并被政府叫停销售，并召回前期打折售卖的房源。

  但这并非孤例，据透露，合肥的北城区也有少许项目出现过“7折降价”的优惠，肥东县因为滞销，开发商高价请分销商，一度出现“分销提走6个点”的现象。

  之所以出现此类冷热不均的情况，在当地一位房地产人士看来，与合肥市场的发展路径有关。

  一直以来，合肥有向西向南发展的传统，客观造成了合肥东部和北部天然弱势，此外，前期土地供应量偏大导致北部和东部区域项目，竞争压力过大。有的楼盘只能靠大力促销才能成交。

  相比之下，合肥一些高热度区域，板块内项目较少。

  总体而言，由于市场信心未完全恢复，合肥楼市仍然面临继续下行的风险。并且随着首批集中供地的完成，新增库存又将对部分板块造成新的压力。

  以土地市场激活楼市

  效果有待检验

  作为楼市的前端市场，土地市场也反映着房地产市场的发展趋势。周开拓告诉记者，合肥这座城市的购房者有着较强的投机性，人们普遍冲着盈利去买房，目前政府的策略是通过控制供地，让一二级市场相对平衡。

  在刚刚结束的第三轮土地拍卖中，合肥接连出台新政，政府上调了限价幅度，同时合肥市已将所有待出让地块限定为毛坯销售，不允许增加精装（除政务区），从根源上避免了收房时因装修品质导致的纠纷。同时新出让地块将毛坯销售价格在二批次在售房源基础上普遍提高了1500元~2000元/平方米，也从前端化解着“房价差”导致的买卖纠纷。

  此外，合肥允许“银行保函”作为企业参拍的履约保证，大大降低了土地拍卖的门槛，并将竞品质分数由120分降至80分。

  为了促进流拍地块的成交，合肥还减少了商业占比或配建等方式来进一步增加项目利润空间。比如曾多次流拍或撤牌的包河区BH202216号地块，在经历三挂三流后，第四次挂牌不仅减去了商业用地，同时降低了起拍价，并将毛坯销售价格抬升了1792元/平方米，房地价差空间明显上涨。

  由于合肥此次土地供应质量大幅提升，加之楼市表现也相对较佳，也吸引了不少房企参与。根据市场消息，除了招商地产、保利置业、中海地产、建发地产等实力央企、国企外，龙湖地产、美的置业、伟星置业等优质民企也积极参与了此次土地拍卖。

  “合肥第三轮集中土地拍卖中出让地块质量明显提升，但市场热度却出现了进一步分化，包河、滨湖仍是市场热点，蜀山、经开则有地块流拍，这预示着未来市场的热点板块和偏冷板块。” 周开拓认为。