楼市重回高库存时代。

  为了缓解库存压力，最近一些城市开始出招了，即回购商品房，也就是说政府出手或鼓励国有企业批量购买存量商品房。

  自7月以来，陆续有城市出现了“鼓励回购”的情况，直到10月中旬，苏州市政府部门拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房的消息，再次搅动楼市。

  截至目前，全国已有至少5个城市开始回购商品房。

  当下政府鼓励回购商品房，到底该如何看待？这些城市市场有哪些共同特征？房企能否从中受益？

  实际上，从目前情况来看，政府回购对城市市场去化存在一定积极意义，但对房企而言如果想以此改善流动性那就有点难了。

  目前已有5个城市和地区明确了政府回购商品房的信息。

  其中苏州市政府拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，房源基本为有国企或本区域城投入股、操盘的项目。

  同时，济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

  郑州在5个城市中最早实行了回购商品房，7月下旬，郑州对外披露，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率。

  政府回购不仅能响应政策解决低收入人群的住房困难和动迁等遗留的历史问题，而且还推动了市场流动，缓解了城市库存较高的问题。

  政府回购商品房，从侧面可以看出城市的库存压力有多大。

  根据克而瑞数据统计，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米，维持高位波动，环比微增0.16%，较上月持平，同比增长3%。

  上述几个城市中，截至2022年8月末，郑州、苏州、济南、湖州商品住宅库存均较高，分别为1046万平方米、872万平方米、674万平方米、469万平方米。其中，郑州和苏州商品住宅库存分别位列第16位和第23位。

  除此之外，房企自身的去库存压力也进一步加大。

  一般，政府回购的商品房通常作用于安置房、保障房、租赁房等保障体系的房源。在房源的选择上，现房、准现房等房源将作为回购首选，房源供给的稳定性将有利于政府按期按量的完成保障房筹集工作。

  央国企和城投类房企在近期回购中有着明显的优势。

  比如，苏州政府选择了较为稳健的头部企业万科，而其余地方政府多数均选择央国企和城投类房企。

  这也不难理解。

  一方面，央国企和城投类房企背后与政府关系紧密，有国企或区域城投入股、操盘的项目，在回购过程中政府也能对其有话语权和较大的监管力度。

  另一方面，回购的商品房大部分作用于安置房、保障房、租赁房等，在政府回购后仍需房企参与，以确保投入运营。而保障体系的房源势必会牵扯房企本身的资金安全和盈利等问题，民企在保障体系的住房上资金及运营能力有限。

  此外，央国企和城投类房企的自身去库存也较为困难，政府回购能缓解其去化压力。根据克而瑞数据统计，截至2022年上半年，存货总量TOP20企业中，央国企存货总量超36865.45亿元，其中保利、中海、华润、招商等大型央企存货总量均超四千亿元。

  地方政府回购商品房，除政策性支持外，也是以财政现金的形式支持当地房地产市场的举措。

  一方面是为房地产市场输入现金流，另一方面增强了房地产市场的信心，可以预期这对于当地市场有较好的提振作用。

  对于出险房企而言，想要通过此方式实现“纾困”就比较难。除了央国企与城投类房企，一些资金链稳定的本土房企或将有机会与政府合作。

  实际上，政府回购商品房时会在回购的项目选择、价格定位、项目输出上存在较大的难度，也就是说回购动作完成整个过程并非想象中那样简单。

  比如，政府回购的项目多以现房或准现房为主，而在价格定位上，通常不会采用市场价，而是以更低的价格购入，这需要房企在利润方面做出一定让步。

  因此，这也给一些资金链稳定的本土房企带来了入局机会。通过参与政府回购项目，获得与政府合作的机会，从而为自己背书，增厚自身价值。

  此外，本土房企深耕本地市场，在后续的开发和运营上有较大优势，同时，地方政府对本土房企较为熟悉，在资金和债务的监管方面也较为有力。

  市场寒冬已至，回购对缓解当地楼市去化压力、加速市场出清有着较好效果。与此同时除央国企与城投类房企外，一些本土房企也能积极争取，获得新的去化渠道。

  市场尚未回稳，未来更多地方政府在有条件的基础上，将会逐步推行商品房回购，以缓解城市库存压力。