“距离2022年还有66天，你还买房吗？”

  这是10月27日我们首场直播的主题，在过去20年，这也许不是一个问题，买就对了。但放在市场信心尚未恢复的今天，话题本身就有了意义。

  首先，2022年以来，房地产行业整体销售数据可以用“惨淡”来形容。2021年，房地产市场是下半年开始走弱，今年是从年初1月份开始就逐渐走低，1-9月商品房销售规模已跌回6年前。

  其次，对于买房还是不买房，越来越多人开始观望。比如，房价跌了，部分购房者认为还会跌。实际上，有些城市已经跌到了底部区间，但还有一部分城市或地区房价仍在缓慢向下通道中。房价有没有到底？购房者很难判断。

  无论是刚需还是刚改，整体而言目前已经到了买房的合适时机，只是何时下手，需要根据区域和项目具体情况来分析判断。

  最近，咨询买房的人变多了，说明买房的需求仍在。

  从房地产市场大调整周期来看，过去几乎每三年就有一次调整。最早在2005年，随后2008年全球性金融危机到来，房地产随之调整，2011年伴随着限购相关政策出台，2014年、2017年和2020年，房地产行业都面临几轮调整，只是本轮房地产调整幅度更大。

  从行业销售规模表现来看，今年前9月，商品房销售规模累计成交10.14亿平方米，同比下跌22%。对比更长周期，今年前9月销售规模已跌回2016年，彼时前9月商品房销售面积为10.52亿平方米。

  从全年数据来看，2022年行业规模或将下调25%-30%，销售面积将在12亿-13亿平方米之间，中长期行业规模大概率会回落到12亿平方米左右，相当于2014年和2015年的水平。

  成交量和成交价格关联密切，过去几年调整周期中价格调整较为靠前，从2021年到今年，也有很多城市出现打折的情况，部分城市打七折的案例也时有发生。

  国家统计局发布的9月各个城市房价情况，重点城市房价都出现了一定的下行，一线城市房价指数也开始下跌。

  具体来看，新房同比下降的城市数量增加到50个，环比下降的城市有54个，分别较8月增加1个和4个。二手房价格环比下降城市数量达到61个，较上月增加5个，同比下降的城市已经达到63个，比上月增加2个。二手房也面临较大的压力，而且原先市场表现还不错的城市二手房也面临房价下行的压力，这是值得大家非常关注的指标。

  从购房者的角度来看，70城房价数据只能做趋势性参考，因为这代表了一个城市的均价数据，但是普通人买房一般看单价，所以均价的计算方式对大多是购房者来说意义不大。但是这个数据的下降，对购房者信心影响较大。

  很多购房者比较关心，房价会跌到什么程度呢？

  我们用年份来表示，比如跌到了哪一年，弱二线和三四线城市房价大概率会跌到2015年左右的水平，但一线和部分强二线整体房价会维持在2019年、2020年的水平，这是一个整体情况，个案需要具体问题具体分析。

  如何评判买房时机？

  购房者可以参考所在区域和板块具体楼盘的可比价格，可比价格是什么概念？

  意思就是，今年新开的楼盘，对比区域内同品质楼盘开盘价，如果新开盘的项目较去年开盘的项目涨了10%，而整个城市价格只涨3%，但是从买房的区域来看主要参看10%的价格，同样，如果这个城市房价跌了3%，但是板块内楼盘跌了10%，那么也要重点参考10%的数据。

  分城市来看，比如一线城市刚需购房群体，建议参考两个指标，一个是远郊一手新盘的价格指数，第二个是中心城区，就看购买范围内比如400万以下房价涨跌情况，这对买房才有更精准的参考意义。

  回到“房住不炒”的逻辑上看，未来决定适不适合买房以及评判一个城市房地产能否平稳健康发展，经济和人口两个维度是最关键的要素。

  其中，人口不能单纯看流入和流出的数据，还要综合考量流入和流出的质量。

  有质量的人口增长和有质量的经济增长，是我们判断一个城市未来房地产市场能不能平稳，以及是否应该在这个城市买房的最关键因素。

  具体到城市表现，我们可以从一二手房2010年以来近12年的成交数据来看市场回到了哪一节点，再来看市场稳定程度，是否值得入手。

  先来看二手房市场。

  重点11个城市，2022年预估成交面积普遍回落到了2017年前后，一线城市北京和上海二手房成交规模都回到了四五年前。

  部分城市成交规模创造历史新低，比如深圳、杭州，2022年二手房预计成交面积分别为208.05万平方米和485.87万平方米，两城二手房成交均创历史新低。

  但也有部分城市表现好于预期，比如郑州，郑州主要是受到停工停贷风波影响，购房需求转移至二手房市场，2022年预估成交面积将突破400万平方米，接近2021年的水平。

  随着二手房“带押过户”政策推动，北京、上海、杭州等四季度成交可能还将有明显的增长，但武汉、天津、重庆这些城市需要折价才能促使交易。

  再来看重点城市今年前9月新房市场成交数据，以及综合近12年来的成交走势进一步判断市场情况。

  今年前9月，重点25城新房成交面积累计同比下降38%，上海降幅缩小至6%，最大降幅为重庆，同比下降72%。有7个城市累计同比涨幅在50%以下，占比达到了近三成，分别为长沙、武汉、宁波、福州、厦门、杭州和重庆；只有3个城市同比降幅收窄至20%以内，为上海、西安和成都，累计降幅分别为6%、12%和16%。

  从近十年各城市新房表现，我们可以看出，25个重点城市成交规模基本上都在降。

  通过测算2022年新房预估成交面积，重点25城中有6个城市新房成交面积或将创历史新低，分别是重庆、西安、长沙、天津、长春、沈阳、大连。杭州、昆明、郑州、南宁、武汉5个城市2022年新房成交规模将跌回到十年前。

  四大一线城市相对较稳，除了上海新房成交与2021年基本持平以外，北京、广州、深圳成交规模均跌回三年前。

  先讲讲上海。上海是目前房地产市场比较稳定的城市，不管是买一手房还是二手房，买在上海大概率不会出现大的波动，从整体区域来看，远郊相对要谨慎一些。

  这里有三个条件要参考：轨道交通，即房子10分钟范围内有没有轨道交通，尤其对于远郊房而言，轨道交通非常重要；第二个是学区；第三个是配套，即15分钟步行时间内有无商业、医院等配套。这三个条件同样适用于大多数的二三线城市。

  北京和上海差不多，是目前全国房地产市场最稳定的两个城市。

  而杭州、无锡、合肥等这些长三角城市，杭州、合肥表现相对好一些。无锡、苏州属地化相对较强，较难吸引其他城市的人来买房，购房主力主要以本地人为主。

  相对来讲，中西部城市市场压力要大一些，市场调整幅度也会更大，时间也会更长，比如武汉和郑州。

  目前来看，这些城市买准现房比较好，现房要分两种情况，一个是开发商主动卖现房，意味着开发商比较有实力；另外一个，如果是从期房卖到了现房，那么这个房子就要小心了，要么是不肯打折出售，要么产品存在一定的问题。

  买房是人生中的一件大事，当前节点买房可以给自己更多时间去综合考量，无论是买新房还是二手房，只要自己算得过这笔账，即便市场仍未全面恢复信心，对个人买房决策影响不大，重要的是居住或改善需求能否得到满足。

  接下来，房地产整体政策大概率还将持续宽松，各城市“因城施策”的政策会进一步深化。