2022年10月30日，中国人民银行发布《国务院关于金融工作情况的报告》（下称《报告》），其中有两处提及了房地产。

  一处在防范化解金融风险隐患情况部分，要求妥善化解房地产金融风险。

  另一处在后续工作方向方面，要求保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求。

  2022年至今，整体市场热度在低位徘徊。虽然融资政策面出现了适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数房企融资难的问题依然突出。

  此次《报告》中特别提及了“引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为”，并明确了“推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求”、“推动建立房地产发展新模式”。

  我们认为，未来应支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能。

  近日，央行发布《国务院关于金融工作情况的报告》（下称《报告》），对房地产金融的政策动向和趋势做了比较清晰的阐述。

  其一，妥善化解房地产金融风险。推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

  其二，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

  《报告》重点提及了妥善化解房地产金融风险内容。有以下几个重点：

  ·支持保交楼

  2022年7月，“保交楼”首次被写入政治局会议文件，房地产政策开始转向，各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。此次央行发布的《报告》明确了未来融资政策还是以保交楼、保交付为宗旨。

  ·校正过度避险行为

  2022年6月，人民银行、外汇局举行新闻发布会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在回答记者问时曾表示：去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了较强的溢出效应。人民银行坚持市场化、法治化原则，配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。

  此次《报告》再次提及“校正过度避险行为”，可以预见未来将继续加码稳市场，不盲目抽贷、断贷、压贷。

  ·推动个人住房贷款利率下行

  2022年10月，中国人民银行公布最新贷款市场报价利率（LPR），无论是1年期LPR还是5年期以上LPR均与上期持平，分别为3.65%和4.3%。

  今年以来，LPR已经进行了三次调整，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

  从央行发布《报告》来看，未来贷款利率还有继续下行的空间，LPR调降预期也将变大。这些将有利于减轻居民家庭房贷负担。

  ·满足刚性和改善性住房需求

  未来房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，满足刚性和改善性住房需求。

  ·保持房地产融资平稳有序

  此次央行发布的《报告》中，支持房地产业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序发展也是重点之一。

  我们认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

  事实上，自2022年3月起，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求；强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”；加大并购债券融资支持力度等。

  5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单中，其中新城月内相应发行了10亿中票，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。

  8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

  需要注意的是，这些政策对应标的企业仅为个别优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归。

  在此背景下，房企的到位资金压力依然较大。10月24日国家统计局公布2022年1-9月房地产行业数据，9月房地产开发企业到位资金为13481亿元，同比降幅为21.3%，相较于8月同比降幅略收窄了0.4个百分点；环比上升了11.9%。2022年前9月，房地产开发企业到位资金为114298亿元，同比下降24.5%，与前8月的25.0%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。

  从目前来看，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%。

  2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大。若销售市场长期低迷，预计债务违约现象仍将持续增加。

  总体来看，2022年9月房地产行业到位资金缓慢上涨，其中仅其他到位资金单月呈现出同环比上涨，其余各项到位资金来源均呈现单月环比上升但同比下滑的状态。由此来看，优质民营房企融资渠道得到一定程度改善，但国内贷款上涨动力不足，境外融资依旧处于冷冻。

  此次央行发布《国务院关于金融工作情况的报告》明确保持房地产融资平稳有序，该表述和当前各地推进的工作思路基本一致，展望未来，稳楼市仍是四季度政府工作重点所在。一方面，加速推进“保交楼”，加快专项借款、纾困基金到位使用，积极处置项目停工问题、化解烂尾风险，以期修复市场信心。另一方面，地方加大力度松绑政策、刺激需求，充分发挥40余项政策工具作用，年末两个月或将迎来政策松绑小高峰。

  对于大多数房企而言，等待救助的同时也要积极自救。未来可不断加强销售回款，释放受限制现金比例；寻求合作方，处置资产；债务置换，调整债务结构；精简组织构架，提升运营效率，减少费用支出等。尽快恢复经营“造血”功能。