王海洋

  9月29日至30日，央行、财政部、国税总局等部门接连发布三重“购房大礼包”：一是阶段性调整差别化住房信贷政策；二是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；三是下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这无疑为已经陷入冰封的楼市注入了一针强心剂。

  自2019年以来，相关部门便在积极调控房地产市场，始终以维稳、“房住不炒”为首要目标，在不同的市场环境下适时调整政策以引导房地产稳定发展：应对疫情造成的需求萎缩和信心不足，在土地、税收、利率和货币等方面实行相对宽松政策，使用利率、公积金、REITs等工具，稳定房地产市场，提高市场活力；应对房地产市场炒作以及过度投资，适时进行回收流动性、收紧房地产调控，坚决遏制投机炒房，规范行业秩序，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

  整体来看，尽管该类政策对于刺激新房销售、改善出险房企资金短缺尚需时日，但是传递的信号非常明确：国家始终给予房地产高度重视，并且始终坚持推动房地产市场健康平稳运行，房地产行业复苏值得期待。尤其是党的二十大召开之后，随着各种政策红利的释放，房地产业将进入一个健康发展的新阶段，稳健发展未来可期。

  一、房地产行业在过去十年为我国社会发展做出了重要贡献

  房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，是为人民生产生活提供场所的实体产业部门，是我国的民生行业。

  1.房地产行业是国民经济支柱产业，对经济、金融和民生有着巨大的贡献

  总体来说，房地产在我国经济社会发展中有着关键性的地位。据国家统计局公布的数据，2012年以来，房地产行业产值占我国国内生产总值比例一直超过10%。2012年~2015年，全国商品房销售额占GDP总量超过10%，2016年~2021年，全国商品房销售额占GDP总量比例均超过15%。如果叠加土地购置费由财政支出的间接影响，以及房地产后周期相关消费的间接影响，合计占GDP比重应超过20%。房地产在维持较高占比的同时一直呈现出进一步增长的态势。2021年我国商品房销售额更是高达18万亿元，占据了16%的GDP总量。

  具体来说，房地产在经济增长、财政金融和民生等方面均发挥着重要作用，房地产经济增速的异动将严重影响中国经济的正常运行。基于官方数据统计和相关研究测算：在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%。同时，房地产与上下游产业有很强的关联性，因此其重要性超出直接投资数据。中国约30%的GDP来自房地产及其供应链的各类活动，包括使用钢铁、水泥、玻璃等投入品，以及在建设、维护和升级过程中使用劳动力。在财政金融方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入。同时，作为典型的资金密集型行业，截至2021年三季度末，房地产金融风险敞口约58万亿元，占社融存量的19%、占金融机构总资产的16%。在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成，2020年城镇住房市值约为418万亿元，是同期GDP的4倍。 

  2.房地产行业高速发展为人民群众享受更舒适的居住环境奠定基础

  2012年至2021年，我国商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，老百姓的居住环境不断改善。房地产行业飞速发展在满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居方面发挥了巨大的作用。2014年以来，全国有1.3亿农业转移人口成为城镇居民，大量的新增城镇居民住房需求得到了满足，高速发展的房地产行业既为改善居民生活条件提供了巨大便利，同时极大助力了中国新型城镇化建设。此外，党的十八大以来，我国保障性住房建设驶入快车道，2014年~2018年全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套，完成农村地区建档立卡贫困户危房改造600多万户，保障性住房的开发建设有效满足了中低收入群众的住房需求，在高速发展的同时兼顾社会福利与公平，扎实推动共同富裕。

  3.房地产行业吸纳了大量就业人员，是稳就业的“顶梁柱”

  狭义的房地产从业人员包括房地产开发经营企业、物业管理企业及房地产中介服务企业的员工。据第四次全国经济普查公报数据显示，截至2018年末，全国共有房地产业企业法人单位74.2万个，这些法人单位的从业人员为1263.5万人。按照2021年对比2018年商品房销售规模计算，截至2021年末，狭义的房地产行业的从业人员应不少于1500万人。除了以上三类企业的房地产直接从业人员之外，房地产行业具有较强的产业关联特征，其产业链上下游还有大量的间接从业人员，如建筑工人、销售人员、供应渠道等相关从业人员。据统计，房地产业与建筑业的就业合计占非农就业人数约15%，房地产投资对制造业和采矿业，服务业中的信息技术、批发零售、交运仓储的就业也会产生较大影响。房地产发挥了较强的就业拉动作用，是稳就业的“顶梁柱”，是重要的“就业蓄水池”。

  二、人、房、地、钱四要素持续支撑房地产未来发展空间

  中国经济持续向好，中国建设社会主义现代化国家的进程稳步前进，稳定、健康的房地产行业有力支持建设完善的社会主义市场经济体系。“人、房、地、钱”作为推动房地产市场发展的四个要素，将持续支撑房地产健康、稳健发展。

  1.居民保持对住房的增量和存量的高需求

  2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%，比2020年末提高0.83个百分点。根据中国社科院农村发展研究所的测算结果，按目前趋势推测，到2035年我国的城镇化率可达到74.39%。从增量看，城镇化率提升带来的住房需求在未来十年间依然强劲，中国城镇住房的基本层面仍是供不应求。

  从存量看，老旧城区改造带来的住房需求长期存在。我国大量城市已经进入城市更新的重要时期，在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造为主要内容的城市更新存量改造，会为房企提供绝佳的存量转型赛道。过去十年，我国的人均住房面积从2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，改善型需求占比达到27%。这一趋势在未来仍然会保持不变，占比甚至有所增加。城市建设中的增量和存量累加，叠加乡村建设，未来十年的房地产市场规模依然十分庞大。

  2.住房供给制度体系建设不断健全完善

  基于过去探索的经验与成果，我国住房保障供应初步形成了住房市场体系和住房保障体系，未来继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步建设政府为主提供保障房、市场为主提供商品房的双轮驱动的住房供应体系，实现住有所居的目标。保障房和商品房供应双轮驱动，政府和有效市场相结合，发挥各自在细分领域的比较优势，作用边界清晰有度，共同助力建设完善、健康的住房供给制度体系。近期，各地发布了未来十年的住房市场体系建设规划和住房保证体系建设规划，为房地产企业创造了充足的发展空间，未来在一城一策、因城施策、城市政府主体责任制的安排下，将更具针对性地发挥有为政府和有效市场的共同作用，形成住房供给长效调控机制。

  3.各地政府正在不断加大土地供应力度、盘活存量土地资源

  近期，一些热点城市实施了土地出让“两集中”规则，从不定期土地出让，到集中发布土地出让规划、集中组织出让，各地政府在土地政策上正在不断进行调整和优化，一定程度上稳定了房企拿地预期，从土地角度调控房地产市场稳健发展。3月24日，广州市公布《广州市2022年度建设用地供应计划》，提出在供地总量与往年基本持平的情况下，住宅用地供应量高于2021年，更比“十三五”期间年均供应量增长44%。9月27日，北京市印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》的通知，规定单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上总建筑规模的30%。而根据中指相关数据，国内土地成交市场正在逐渐回温，交易量增加的同时溢价率也得到一定控制，预示着土地市场正趋于高速且健康的发展模式，极大支撑房地产市场稳健发展。

  4.融资环境持续改善，房企对资金的需求正不断得到满足

  国家出台相关政策，积极在增量融资和存量融资方面，寻求改善房企资金环境，缓解压力。一方面，央行牵头制定各项政策，旨在为房企提供优惠的融资贷款，通过新增融资解决企业所面临的资金困境。5月，“中债信用”增信民企发债正式落地，龙湖、碧桂园、美的、新城控股、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债。8~9月，郑州、绍兴等地纾困基金陆续落地。9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。另一方面，房企积极与债权人协商，在相关银行和政府部门的担保、协调下，共同解决现存的债务危机，缓解当前融资偿债压力。

  7月11日，富力地产发布公告称，旗下存续的10笔共计50亿美元债成功展期到3~4年后。8月1日，华南城发布公告称，企下存续的共计107亿人民币美元债展期2年。9月23日，银保监会相关部门负责人在介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

  三、“涅槃重生”后的新房企呈现全新面貌

  疫情逐步得到控制，经济持续复苏，房地产行业进入新发展阶段。房地产作为周期性产业，长期看人口，中期看土地，短期看金融，目前，人口发展的逻辑长期存在，各地土地供应正在不断充裕，各项救市的金融政策也持续加码，房地产行业复苏可期。未来企稳发展的房企经营上将呈现如下特点：

  1.经营稳健，杠杆、负债率趋向处于合理范围

  去年以来，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的行业基调下，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。长期来看，在相关“红线”的要求下，房地产企业已度过了了赚快钱的“躺赢”时期，行业发展将逐步回归理性、健康。在此背景下，唯有保证财务安全性和经营稳健性，降低杠杆，把负债率降至合理范围才能行稳致远。在城市布局上，也应保持稳健审慎，谨慎扩大投资规模，牢牢稳住已进驻城市的基本盘面。

  2.与金融紧密融合，实现金融和房地产协调健康发展

  房地产行业作为资金密集型行业，其发展状况与商业银行等金融机构密切相关，同时房地产发展状况将极大影响金融系统的稳定与健康，易引发系统性金融风险。未来房地产发展势必与金融紧密融合，通过相关政策，促进金融与房地产协调发展。充分发挥商业银行金融中介作用，摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力，在进行充分风险评估的基础上，加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求，增加对资质优良的房企提供足够的贷款支持，改善房企融资环境。

  稳妥推进房地产和金融监督管理机制，提高房地产市场各环节监管水平，把握城市房地产调控与降杠杆的平衡点，防止房地产调控政策快速变化导致金融市场过度反应，加强房地产市场调控与货币信贷、金融监管、财政税收等相关政策之间的协调配合，避免政策效果的叠加、共振对市场造成过度冲击。

  3.以规模论英雄将转为向质量要市场、向管理要红利

  过去十年，房地产发展体现出鲜明的规模、数量导向，其根本上源于资本对规模的青睐、较为粗放的发展模式以及对市场份额的竞争，规模大的房企在融资、拿地、并购等方面都有非常明显的优势。为了扩大规模，直接导致大部分房企有息负债增速远远高于销售增速，一旦融资不畅、销售疲软，偿债压力会集中爆发。

  未来十年，全国城镇将总体达到健康安全、功能完善、生态智能、服务优质的水平。在这一大趋势下，在区域价值、配套建设相近的情况下，智能化水平高、功能完善、绿色宜居、健康安全、服务保障得力的项目将率先抢占市场；同时，企业必将强化流程管理、精细化运营，通过缩短决策链条、整合业务板块等方式降本增效确保地产开发的合理利润，从规模发展转向质量发展。

  4.多元化布局审慎，围绕主业协同发展，深化数字转型

  多元化是过去十余年房企发展的典型标准，“恒大造车”“万达出海”，多元化布局成为了传统房企摆脱困境、创新业务的重要战略。然而研究显示，推动房地产企业发展的核心动力依旧是房地产开发业务，房企的多元化业务应围绕主业进行拓展，避免涉足与主业无关、人力资源储备不足的陌生行业，协同打造主业相关的多元竞争优势，实现产业与主业的协同发展，才能穿越周期、抵御风险、立于不败之地。

  同时在深化业务发展过程中，还应着重关注数字化发展的作用。近年来，房地产行业数字化经历了三个发展阶段：第一阶段以无纸化办公、财务信息化、营销数字化为主要业务，出现了互联网房产交易平台；第二阶段出现了大量以提升跨区域管理的职能和业务管理效率为目标的营销管理、成本管理和计划运营的ERP工具，同时一些头部开发商及房产经纪开始进行核心业务线上化；第三阶段，房企数字化建设聚焦于注重职能部门之间，以及“集团-区域-城市-项目”之间的衔接和协同，力求实现管理精细化，通过模块化搭建实现多级协同。

  总体上说，房地产经纪数字化发展迅猛、房地产开发领域的数字化较为迟缓。管理运营模式持续由粗放式向精细化转变，将成为未来房企的主流发展方向。充分发挥数字化工具在提升房企管理及运营红利、分析客户需求确定产品导向、围绕房地产主业适度开展多元化经营方面的重要作用，是未来房企良性发展的必由之路。

  （作者系富力集团党委副书记）