支持民营企业发债融资“接力赛”，“龙湖们”起跑后，“万科们”准备接棒。

  11月22日，中国银行间市场交易商协会网站消息显示，万科近日向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

  所谓储架式发行，是指发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可以把公开招募书“储”于“架”上，在指定期间内才正式发行证券。

  对于这笔融资，万科此前已经做好准备。11月21日晚间，万科发布公告称，万科董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权，授权有效期达3年。

  据了解，在股东大会授权通过后，万科500亿元直接债务融资工具额度可用于上述280亿元储架式注册发行计划。

  截至目前，上述5家房企意向、申请或完成了储架式注册发行，包括龙湖200亿元已注册、新城控股和美的置业各150亿元已获受理，合计规模930亿元，占“第二支箭”2500亿元总支持额度的37.2%。

  与万科、龙湖等已获支持的房企相比，更多出险房企由于流动性危机在当前市场环境下陷入更大的困难中。尽管中债增进公司收到近百家民营房企增信业务意向，但未有一家出险房企获得“第二支箭”的融资支持。

  一位出险房企副总裁对记者表示，“给出险企业融资，对于金融机构有风险。这就是‘晴天送伞，雨天收伞’的金融业本性。”

  改善优质房企资产负债表

  万科此次直接债务融资工具内容丰富，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。

  在用途上，万科称将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等。

  万科的融资需求很快得到满足。11月23日上午，交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

  相关公告显示，万科董事会在2018年、2019年和2021年，曾分别同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元、320亿元、300亿元的范围内发行直接债务融资工具。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次万科融资计划，充分体现了目前房企积极抓住融资的较好窗口期，通过积极发债来为企业的流动性增加新机会。尤其是此次涉及500亿元规模的融资，属于资金规模大、融资力度大的操作。

  11月21日，四大金融监管部门在“2022年金融街论坛年会”上均对金融支持房地产做出明确表态。其中，证监会主席易会满表示，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求。

  数据显示，2020年、2021年和2022年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额分别为531.88亿元、41.13亿元和-41.76亿元。

  万科现金及现金等价物余额分别为1856.62亿元、1407.08亿元、1158.05亿元。不过，即使万科手握现金减少了，但仍高于一年内到期有息负债总和的627.5亿元。

  2022年1~10月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，同比减少33.45％。更多的融资渠道有益于万科“储粮过冬”。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央行、银保监“金融16条”以后，基于控制风险非理性蔓延，控制系统性风险预期的考虑，房企融资形势开始变化。此次以万科为代表的债务融资，即是金融监管部门集体表态解决房企融资问题的政策落地。

  李宇嘉表示，在融资用途上，万科除了满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金外，还将用于包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目投资的用途，这些项目都是长期投资才能盈利的项目，需要更长期的资金，不仅符合国家鼓励的地产转型方向，也符合地产与实体经济融合的发展方向。

  百家房企表达增信意向

  “第二支箭”是中国银行间市场交易商协会于11月8日释放了的利好消息，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  11月23日，交易商协会网站信息显示，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

  前期，交易商协会组织中债增进公司，已完成增信项目十多单，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，取得积极成效。

  “第二支箭”延期并扩容政策实施后，中债增进公司增信民营房企发债工作纳入“第二支箭”统筹推进。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

  与相对健康房企相隔一道防火墙的是数量并不在少数的出险房企。截至2022年10月20日，百强房企中出险房企数量共计39家，其中民企和混合所有制企业分别为37和2家，分别占各类型企业比重52.9%和40%。

  上述副总裁表示，在暂无“第二支箭”的融资支持下，这些出险房企只能跟现有的债权人谈展期，跟现有的业主谈延期交付，跟承建商等合作单位谈谅解，并加快现有项目的销售速度。

  “但现在市场信心低迷，降价空间有限，考虑到国企央企接盘的可能性也不大，除非政府能承受得住大批民营房企的彻底躺平或破产，否则最终还是需要政府用各种政策和手段来整合市场有关要素救市，用时间换空间。”该副总裁补充道。