在新一期的丁祖昱直播间，有一个非常有意思的话题：这届年轻人都流向了哪里？

  根据各地统计局公开数据显示，新一线城市武汉以120万新增常住人口，排在了全国首位。

  实际上，过去几年，人口流向发生了明显的变化，越来越多年轻人选择包括武汉、成都、杭州等在内的新一线城市，以及部分二线城市。

  而与之对应的是，四大一线城市人口增量开始放缓，2021年人口增量总和仅为12万余人，不及过去10年年均增量的十分之一。

  这其中有很重要的一个原因，一线城市是全国房价高地，而越来越多年轻人考虑去新一线城市工作和生活。在人口流入的情况下，新一线城市楼市出现了哪些变化？今年适不适合买房？11月24日，丁祖昱直播间第四期新一线城市专场，重点关注武汉、长沙、南京和合肥四个城市。

  截止2021年末，中国有17个人口千万之城，其中就包括武汉和长沙。2021年，武汉常住人口达到了1364.89万人，长沙常住人口为1023.93万人，合肥和南京常住人口规模相当，总量也接近千万。

  从人口增量来看，四个城市均位于全国前列。尤其是武汉，2021年常住人口较上年末增加了120.12万人，排在全国首位。

  实际上，人口的增长与产业发展息息相关。

  以武汉为例，作为长江经济带三大核心城市之一，2021年GDP为1.77万亿，同比增长12.2%，GDP总量仅次于杭州。其中，东湖高新区GDP在武汉各区中排在第一位，这也意味着武汉产业结构转变为高新技术产业为主导，很多大企业第二总部落地武汉，光谷的创新科技企业集聚，再加上“百万大学生留汉计划”的实施，进一步带动武汉人口的增长。

  此外，南京、长沙和合肥GDP也超万亿水平，加之各地产业结构升级，近年来也不断吸引年轻人流入，其中南京和长沙2021年底常住人口增量均超10万人，合肥也接近10万人。

  从房地产的角度来看，庞大的人口群体基数，将为城市带来持续稳定的置业需求，也是城市穿越调整周期的重要支撑。

  从地缘的角度而言，四个城市与上海关系密切，其中合肥可以说是新一线城市中异军突起的黑马，从1-10月房地产市场数据来看，合肥是全国少有的市场比较稳定的城市之一，整体调整幅度较少，房价整体涨跌也比较平稳。

  先来看各城市楼市表现。

  合肥前10月新建商品住宅共成交462万平方米，同比下降36.4%。上半年基于供应短缺，基本上是无房可卖的局面，而10月至11月，叠加供应放量以及信心疲软，市场逐渐走弱，开盘去化由上半年的70%左右降至11月份的40%左右。

  受土地联动价抬升及成交结构影响，10月成交均价达到2.1万/平方米，同比上涨10%。1-10月成交均价1.97万元/平方米，同比去年同期增长8%。合肥目前市场降温，但基本面尚可，预计低位盘整至明年二季度初，之后市场开始回稳向好。

  从成交规模来看，长沙在四个城市中排在第一位。1-10月，成交808万平方米，同比下降51%。预计全年成交规模将突破千万平米，整体规模仍在全国前列。

  南京降幅相对来说最小，而武汉市场波动较大，前10月同比下跌了约53%。武汉和南京类似，前几年成交规模较高，整体需求出现相对透支的情况。

  从二手房市场来看，四大城市均不太乐观。其中主要表现在，挂牌量激增，市场出现明显供大于求，二手房交易周期拉长，导致房价下行，普遍出现有价无市的情况。

  比如合肥，前10月合肥二手房可比房源成交价跌两成，整体跌回了2020年底。而受到交付问题影响，南京和武汉两城二手房成交相对比新房好一些，比如武汉，1-10月二手住宅共成交同比下降三成，而新房降幅达到五成。

  从年轻人置业的角度来看，往往房价是最直观的指标，四大新一线城市中，南京“上车”门槛最高，长沙房价则对年轻人更加友好。

  具体来看，四个城市中，1-10月商品住宅成交均价约为3.2万/平方米，约是长沙前10月成交均价的3倍。与之相对应的是，南京套均总价达到了388万元，而长沙套均价则为163万。而合肥和武汉则相对适中，房价上涨也比较温和。

  对于想要在这四个城市工作和生活的年轻人而言，无论是刚需还是改善，已经到了买房的合适时机，可选择机会也会增加，但具体还要根据区域和项目情况来分析判断。

  合肥：刚需价格探底企稳

  合肥市场基本面比较稳，随着房贷利率下降至4.1%，购房成本在不断降低。刚需可在合适的时机入手，但年轻的刚需一族不必着急，有自住需求再买，目前刚需产品还处于价格探底企稳的过程，至少有半年的观望时期。如果是想要改善，建议有心仪的房源可以入手，因为合肥目前改善产品价格下探空间有限。

  南京：买房推荐买新房

  南京购房门槛降低，外地人只需要累计6个月社保即可购房，而且南京户籍非主城四区不限购，贷款结清后算首套，改善一族也可实现三成首付。再加上开发商大力的优惠政策，目前除河西（不含江心洲）以外，其他板块均有如房价、精装包等方面不同程度的优惠政策，而近郊板块如江宁正方新城、江宁方山、雨花板桥等更是推出首付1成、1.5成的活动。

  现在买房推荐买新房。一是新房有较大的折扣力度，且市场份额比较大房企为颐居、金基等本土企业和保利、招商等央企，客户关心的交付问题都有保障；二是近两年受市场下行的影响，为了吸引客户，各家开发商在产品打造上都有了明显的提升。由于目前很多板块倒挂已基本消失，如果有迫切的住房需求也可以考虑二手房。

  长沙：房价收入比合理

  和其他城市不同，由于限制性政策比较严格，外地人在长沙买房需要缴满两年社保，因此长沙的房票非常珍贵，刚需主力成交面积在120平方米左右，目前长沙住宅产品迭代比较快，产品品质也出现了升级，再加上企业优惠力度加大，购房成本下降，尤其是高端不限价盘，到了资产配置优化的好时机。长沙房价普遍偏低，而居民购买力相对强劲，房价收入比合理。

  武汉：未来一年内企稳

  2019年开始，武汉市场进入调整周期，今年下半年开始进入底部盘整期，预计明年上半年武汉或将走出调整周期。

  对于年轻人而言，武汉具有很强的通达性，且房屋总价在100万-200万的可选择性很多，再加上目前武汉正在大力发展公租房，到2025年，建设筹集保障性租赁住房25万套，即便是长租公寓武汉租金也不高。

  如今，年轻人有了更多的选择性，新一线城市乃至二线城市的吸引力逐渐增强，相较于一线城市，这些新崛起的二线城市正在通过较低的房价、较慢的生活节奏和日渐增加的收入水平吸引年轻人。

  目前全国房地产市场处于低位盘整期，一系列利好政策之下，无论是刚需还是刚改，都有了更多的选择，只是当前情况下，考虑到收入压力，无论是身处一线城市，还是选择了新一线或二线城市，买房要谨慎，想清楚买房的理由量力而行。