港资开发商在内地房地产市场开始了加仓速度。

  11月16日晚间，合景泰富发布公告，拟以3.71亿元将四川成都一项目50%股权出售予合作方香港置地，该宗交易涉及项目为成都攀成钢环球汇地块，2010年由香港置地与合景泰富合作拿下，项目总占地面积约19.03万平方米。待交易完成，香港置地将持有该项目100%股权。

  “人们不应该被短期波动所阻碍。”香港置地CEO黄友忠在接受媒体采访时表示，当机会来临时，我们应该勇敢地抓住它们。

  面对陷入困境的内地房地产市场，与香港置地一同加大投资力度的不乏新世界、瑞安房地产、太古地产、嘉里建设、恒基兆业、嘉华国际等港资房企身影。

  在新世界披露一年内在内地投资100亿元计划后，就先后与招商蛇口、华润等房企签订战略合作，潜在目标是大湾区土地资源和地产项目；太古地产也在喊话10年掷下1000亿港元后，近一个月内在广州、上海、三亚纷纷落子；瑞安房地产与上海国资杨树浦置业拿下上海平凉城市更新项目，这是一宗曾因房地联动价达到21万元/平方米而受到广泛关注的地块；嘉里建设斥资超133亿元拿下了上海黄浦区毗邻外滩、豫园等地标核心地段的商住地块。

  这些交易在某种程度上映射出港资房企投资内地房地产市场的积极信号。

  “长期以来瑞安都看好内地市场，但暂时没有具体投资额度安排，会持续深耕。”瑞安房地产内部人士对中国房地产报记者表示。

  太古地产方面对中国房地产报记者则表示，公司计划未来10年拿出投资额1000亿港元的50%资金用于内地市场投资，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点。我们正与多个潜在伙伴洽谈合作，预期未来10年集团应占内地物业组合的总楼面面积将增加1倍。

  港资房企在行动

  老牌港资，正在逆势而动。

  不久前，华润置地分别同恒基地产、嘉华国际、新世界发展、信德集团签订了《战略合作》，目标直指具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目。

  华润置地的这次搭台，引发了业内对于一众港企回归内地楼市的热议。

  “内地房地产市场已经见底，未来将慢慢复苏，这期间是收购土地、资产的好机会。”新世界集团执行副主席郑志刚直言，未来12个月内公司将在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。

  去年将总部迁至广州的新世界，明确和量化了阶段性的投资力度，除了在大湾区、长三角拿下多个开发项目外，今年4月与招商蛇口签署战略合作协议，合作涉及住宅、商业、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等领域；还以超19亿元总价从龙光交通集团收购了高速公路的管理及营运公司的部分股权；5月份，又斥资22.9亿元收购了位于成都、武汉两座城市的6项物流资产。

  据新世界发展2022年中报数据显示，其在内地拥有约551.6万平方米土地储备，主要分布于广州、深圳、武汉、上海、杭州、北京等城市。

  同样看好内地市场的还有太古地产。在今年初披露千亿投资计划后，3月份便在西安摘地打造第四座太古里项目，预计投资70亿元；8月与深圳福田区签署合作协议，同月宣布旗下酒店项目率先落地；9月又携手陆家嘴集团，参与开发上海前滩的21号地块；在广州的第二个发展项目广州珠江太古聚龙湾项目动工；10月宣布与中国中免在海南三亚合作发展一个零售地标项目。

  “我们的策略不变，将继续在一线和新一线城市寻找核心地段机会，发展零售主导的项目。”太古地产行政总裁彭国邦对记者表示，我们所有新项目在公布前都经历了较长时间的积累和准备，只是现在恰好到了比较成熟可以陆续向市场公布的时候，让外界知晓我们的投资情况。

  无独有偶，今年年初恒隆集团董事长陈启宗也直言：“如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。2022年，恒隆将继续加大在内地的投资，主力发展高端商业物业。”

  一位不愿具名的券商分析师对记者表示，港资房企更注重财务稳健和行业周期性的风险，这轮港资加码内地投资受外部环境催化所致，也符合其商业逻辑的投资行为。这些港资大多以高端商业物业为主，且具备长线投资的资金实力和运营能力。只是此轮港资加码内地的风格与之前有些许不同，最明显的就是大踏步推进投资。

  逢低吸入

  “回流”的港资房企不断在内地土地市场攻城略地。

  2020年初就曾在上海徐汇滨江豪掷超310亿元拿地的香港置地，在今年6月份上海土地拍卖中，联合招商蛇口、徐汇城投再竞得徐汇区斜土街道地块，总地价约47.33亿元；8月又以5.7亿元竞得苏州金鸡湖核心位置两个相连地块。去年底，香港置地还分别在重庆、成都摘地。

  黄友忠认为，在市场不确定的情况下，香港置地在内地的投资以及提高其香港投资组合吸引力的措施，将会带来回报。

  同样大手笔拿地的还有嘉里建设。其在2021年初摘得浦东新区一宗商住综合地块后，又在2022年初斥资133亿元获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块，是以交通导向的综合用途发展项目之一。在上海的第二次集中供地中，香港裕华联合金地集团全资子公司竞得上海嘉定区一宗地块。嘉华国际则在上海第三轮拍地中以联合体形式拿下徐汇华之门商住地块，总价37.3亿元，房地联动价高达每平方米8.1万元。

  “港资开发商最近一两年频频出手，主要是因为自身拥有较为充裕的现金流，‘逆势加仓、逢低吸入’是港资一贯穿越周期的打法。”某港企内部人士说，现在拿地不用抢夺，利润对港企来说还有很大想象空间。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为，港资具有较强跨周期经营能力，善于规避周期性风险，常会在市场低迷期择机进入市场投资，具有潜在的盈利价值是它们进场投资的根本标准。仍处深度调整期的内地房地产市场中资产整体流动性较差，资产价格相对较低。

  这两年瑞安房地产一直在持续加仓内地。不完全统计，2021年至今，瑞安房地产已砸下约300亿元投资内地。除了最新的上海平凉旧改，去年底还与武汉城建集团联手拿下武汉造船厂城市更新项目，总价170.31亿元，成为武汉新总价地王。

  这背后的逻辑是，瑞安集团主席罗康瑞认为，内地投资机会仍然相当大。即便近3年房地产市场持续下行，但他依然看好城市更新和旧改。截至今年6月30日，瑞安房地产土地储备总面积为940万平方米，共13个发展项目分布于上海、武汉、佛山、重庆、南京等城市。

  在内地房地产市场未明显好转的大环境下，这些穿越过多个经济周期的港资集体加仓行动格外显眼。就连十几年来在内地鲜有动作的李嘉诚旗下的和记黄埔，也在今年5月现身广州第一轮集中拍地，虽未拿地，但也被业界视为港资回归内地的重要信号。

  “资本是敏感的，一个缺席了好久的企业突然出现了，应该是看到了机会。”有市场人士认为，港资房企正以实际行动彰显布局内地楼市之意。

  抄底背后

  港资房企的大举进攻与内地房企的战线收缩形成鲜明对比。

  克而瑞在报告中提出，港资房企经历过市场多轮风波，更具有忧患意识，在财务策略上更加审慎稳重。基于长期经营目标，港资房企偏好开发并持有内地核心一二线城市的投资物业和商业地产项目，以获得更好的现金流表现和长期稳定的投资收益。

  据各家港资披露的截至今年6月末的财务数据显示，新世界发展可动用资金达1050亿港元，其中现金及银行结余约622亿港元；新鸿基地产的银行存款及现金超200亿港元。同时，很多港资房企的杠杆率处于极低水平，瑞安房地产、九龙仓在2021年末的净资产负债率降至30%以下；嘉里建设、新鸿基地产的净负债率低于20%，恒基兆业不到25%，香港置地净杠杆率为18%，太古地产的这一指标甚至不到5%。

  “公司拥有均衡的投资组合及稳健的财务状况，因此我们对公司在香港和内地核心市场的中长期前景充满信心。”太古地产行政总裁彭国邦表示，我们确实看到市场上有一些收购不良资产的机会，但总体来说我们看待这些机会时是非常节制的，因为太古对要发展的项目、进入的城市有坚持，还要找到合适的合作伙伴。太古希望参与项目的设计、开发等全部阶段，因为商业地产的重要法则是找到好的位置，有好的设计。

  实际上，通过港资房企的内地布局，可以发现它们更倾向于在一二线城市布局资产，这些资产不仅限于传统住宅、商业地产，还包括城市更新和旧改项目，且偏向自持。

  市场普遍认为，谨慎的港资在过去错失了内地楼市快速发展的契机，但在当前行业寒冬中，多元的业务结构与收入、稳健可持续性的财务以及领先的开发运营实力，是港企逆势加仓的“护城河”，即便是在扩张速度明显加快的当下，港资开发商在现金流方面仍保持着较强的管控意识。

  将真金白银持续投入内地市场的核心逻辑仍是港企对内地市场的看好。“放眼未来5至10年或更长的一段时间，内地仍会像现在这样是最佳的投资地之一。”陈启宗说。

  兜兜转转，这些老牌港资地产商们又回来了，背后也说明内地房地产市场机会依然不少。