为楼市纾困，兰州再次出手。

  12月13日，兰州市人民政府印发《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》（以下简称“措施”），其中多条措施涉及推进房地产行业平稳健康发展。

  措施提出，阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4%。

  取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。

  同时，推行“拿地即开工”，加快项目建设进度。鼓励和引导房地产开发企业投资建设其项目红线外配套市政基础设施。优化土地用途等事项变更补缴出让金手续。鼓励国企和民营资本参与城市更新行动，依法实施城市更新项目容积率转移和奖励、行政事业性收费减免等，推动设立城市更新专项基金，为市场主体参与城市更新做好充足保障。

  这不是兰州今年来首次调整房地产政策。

  4月4日，兰州市人民政府网发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，全文提出20项措施均与房地产业相关，包括放宽限购限贷、推进货币化征拆安置、降低个人购房首付款比例、降低房企拿地保证金比例等，在需求端和供应端同时对楼市松绑。

  同月，兰州住房公积金管理中心在“上调公积金贷款最高额度10万元”的基础上，又对其他贷款政策进行优化调整，包括取消了住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制，并适当调整了二套房认定规则。

  对此，建诚晟业总经理苑承建在接受中国房地产报记者采访时表示，目前兰州房地产市场较为低迷，政府出台此类措施对恢复市场信心和预期有一定帮助，但实际效果有待观察。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜也向记者坦言，楼市走势更多的是受预期与行业信心的影响，因此这次政策调整对于当地楼市的短期影响应该不会太明显。

  楼市量价齐跌

  “房子挂在房屋中介半年多，从115万元降价到100万元，最近90万元出手了。”12月初，小策终于将位于兰州市七里河区的一套房源卖掉。他表示，并不是急用钱，而是感觉市场不景气，想要及时止损。

  这不是小策一个人的感受。兰州市安宁区一名地产中介机构工作人员告诉记者，着急出手的业主不少，现在房价应该已经降到低谷了，看好了房之后议价空间还很大。

  兰州的房价数据走势印证了他们的感受。

  记者查阅国家统计局过去两年房价数据发现，兰州新建住宅房价已连续16个月环比下跌，二手住宅价格也出现了11个月连续环比下跌情况。11月份，兰州新建商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌5.5%，较上月跌幅均缩窄；二手住宅价格较10月持平，比去年同期跌4.9%。

  成交量方面，根据前言科技数据，受疫情影响，11月兰州商品房仅成交4.31万平方米，成交量环比下跌67%，同比下跌87%。截至11月底，兰州整体商品房存量为802.18万平方米，去化周期为40个月。

  当前的兰州楼市成交量价齐跌已成为共识。

  中原地产首席分析师卢文曦分析，受“两山夹一河”地形影响，兰州真正的市区范围并不大，住房建筑密度相当高，很多还是40多层的高层住宅，供应量非常大。但兰州现有人口依然处于外流状态，这种情况下市场面肯定会遇到一定去化压力。

  实际上，兰州楼市也曾有过高光时刻，2010年至2020年，是兰州地产人最辉煌的10年。

  作为甘肃省会的兰州市，在这10年间人口增长74万，成为甘肃省内唯一突破400万人口的城市。这也是当地房地产发展的契机。

  数据显示，10年间，兰州新建商品房供应量从 2010年的140万平方米，到2020年增加至1027万平方米。

  2010年，是兰州楼市的分水岭。这一年，兰州新房均价为5020元/平方米，2011年新房均价则涨到了7606元/平方米。

  到2017年4月，兰州市城关区房价率先破万元，拉开了兰州进入“万元时代”的序幕。这一年，兰州商品房价格一直呈上涨态势，且以年末涨幅创下最高值收官。

  到2021年下半年，兰州楼市则进入下行阶段。

  城市的房地产情况与人口数量息息相关。

  2020年以前，兰州几乎每年新增人口都在7万以上。2021年，兰州市一年时间新增人口1.25万人，看似新增不少，但相比此前来看兰州人口吸引力呈现走弱趋势。

  值得注意的是，兰州是甘肃全省唯一人口增长过万的城市，甘肃整体人口呈现下降趋势。从2020年到2021年，甘肃人口减少11万人，比前10年平均值还要高出1倍。

  柏文喜告诉记者，目前，兰州楼市萧条，地方政府负债率较高。此前，兰州城投平台还出现了技术性违约，地方财政压力由此可见一斑。

  资料显示，2021年末兰州市宽口径债务率达到351.6%,明显高于全省平均109.6%的水平。

  助企纾困激活房地产

  房地产的发展，短期看经济周期,长期要看城市的人口和产业结构。

  2021年,甘肃省明确提出要大力实施强省会行动，切实增强兰州经济创新活力和发展能级,加速提升兰州新区经济总量和发展层次。

  今年4月4日，兰州市人民政府网发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，20条利好举措都直指房地产市场。包括放宽限购限贷、推进货币化征拆安置、降低个人购房首付款比例、降低房企拿地保证金比例等，在需求端和供应端同时对楼市松绑。

  卢文曦认为，可以看出，兰州市意在继续通过房地产手段来刺激消费，进而拉动经济增长。

  不过，上述政策发布后，兰州楼市并未出现明显回暖。

  12月13日，新的措施发布。这一次，兰州从助企纾困的角度出发，推出了25条措施。其中，多条措施涉及房地产。

  优化房地产市场调控政策方面。措施提出，阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%。取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理。

  促进房地产市场良性发展方面。措施提出，推行“拿地即开工”，加快项目建设进度。鼓励和引导房地产开发企业投资建设其项目红线外配套市政基础设施。优化土地用途等事项变更补缴出让金手续。在充分评估房地产企业信用风险、财务状况等基础上，协调金融机构为房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。适当提高旧城改造、城市更新等项目的货币化安置比例和奖励幅度。积极探索推行“房票”制度，鼓励实行异地安置。

  加快实施城市更新行动方面。措施提出，鼓励国企和民营资本参与城市更新行动，依法实施城市更新项目容积率转移和奖励、行政事业性收费减免等，推动设立城市更新专项基金，为市场主体参与城市更新做好充足保障。综合运用地方政府专项债券、政策性开发性金融工具及政策性银行贷款等方式，多措并举保障项目融资需求。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，兰州作为省会城市，在促进房地产回稳上承担着带动全省的主要作用。房地产是国民经济的支柱产业，在市场信心尚未完全提升的背景下，政策的适度放松是兰州当前至关重要的选择。

  苑承建则认为，仅仅是取消限售或者是提供房贷额度并不足以吸引购房者入市。推行“拿地即开工”，有助于降低房企成本，吸引房企积极拿地，加快形成供给，提高市场热度，但提高购房者入市意愿仍是关键环节。

  楼市松绑潮下

  据记者不完全统计，2022年已有超300个地方出台房地产相关政策近千条。

  12月以来，南京、武汉、厦门、佛山等多城也加入楼市松绑的队伍。其中，不乏此前已进行过楼市调整的城市。

  各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点，二手房交易流程亦在不断简化。

  关荣雪表示，这说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线或二线城市率先开局。此次政策的松绑对当地楼市而言，将会在短期内促进一大批购房需求的释放，进而带动楼市成交回升；此外，进入年底，需求侧的放松政策也将会和房企自身加大促销力度形成合力，加速楼市走稳回升，提振市场信心，为明年房地产走势打下坚实基础。

  柏文喜也直言，后续肯定会有更多地方跟进出台该类政策。

  除了城市层面点状的政策调整，促进居住消费的整体规划也已经推出。

  12月14日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确了一揽子长效机制，要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

  当下，以上政策仍需进一步发酵。