2023年初伴随着疫情管控的全面放松，春节假期再度迎来返乡高峰，铁路客流继续保持回升态势：

  1月21日至27日，全国铁路发送旅客5017.4万人次，日均发送716.8万人次，同比增长57.0%，恢复至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎来返程客流高峰，连续2天突破千万人次。

  虽然春节期间返乡客流迎来高峰，但“返乡置业”整体却不容乐观，CRIC监测数据显示，40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比，降幅也达到了3成以上。

  同时，据克而瑞研究中心《2023春节职业调查问卷》结果显示，在“今年春节不打算买房的原因”一项中，近三成受访者认为：房价仍有下降空间。

  由此可见，2023年开局依旧很“难”。

  2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开。提出，2023年房地产工作要以“增信心、防风险、促转型”为主线，促进房地产市场平稳健康发展。

  会议指出，2023年要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放心购房、放心租房。

  在此之前，2023年1月5日，央行、银保监会、住建部三部委同日表态松绑政策，“降首付降利率”。

  然而，2023年至今的这些托市政策，对于购房者的刺激作用依然有限。

  2023年1月16日至28日期间，克而瑞研究中心发布《2023春节置业调查问卷》，从问卷调查结果来看，仅15%的受访者表示在春节期间有置业计划，37%的受访者持观望态度。

  在“今年春节不打算买房的原因”一项中，31%受访者认为：“房价仍有下降空间，再看看”。同时，认为“首付不够，收入降低，月供压力大”占比达30%。

  由此可见，首付不够以及认为房价仍有下降空间成为了受访者中不买房最主要的原因，目前购房者观望情绪依然浓重。

  具体到房价情况来看，在“您现在所在的城市房价水平”一项中，仅16%的受访者认为“可以承受”，47%的受访者认为房价“太高”或者“还需要奋斗5-10年”。

  调查问卷的受访者虽然有限，但一叶知秋，对市场来说也有一定的参考意义。从2023年“返乡置业”情况来看，整体市场情况确实不容乐观。

  2023年春节假期房企推盘积极性普遍不高。

  虽然疫情管控已经全面解绑，但受楼市低迷行情影响，除了青岛、长沙、梅州等少数热点城市在2023年1月21日-1月27日春节期间供应量达2万平方米以上，多数城市均近乎于0供应。

  结合春节前一周来看，累计两周的新增供应来看依旧不容乐观，CRIC监测数据显示2023年1月14日-1月27日，40个重点城市新增供应量仅为306.9万平方米，较2021年同期下降了30%，与2021年和2019年同期对比，降幅也在45%左右。

  受房企推盘积极性较低影响，2022年春节楼市成交尚未止跌。CRIC监测数据显示，40个重点城市在春节周成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。

  细化到日度变化，2023年春节前一周成交量开始波动下行，春节周降至低位，自年初二开始，日度成交基本创2019年以来同期新低。

  分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期。

  二线成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅也达到了28%。仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比持增，但除青岛外，与疫情前的2019年相比仍有一定差距。

  三四线“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%，同比上涨13%，东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等涨幅显著均超50%。

  微观项目层面，我们调研了35个城市春节期间热销项目，可以看出，96个热销项目中有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。

  具体来看，一二线城市北京、成都等热销项目主要集中在供应稀缺、配套健全的核心片区，以改善项目居多，项目走量较佳。

  以北京为例，德贤御府因地处地铁3号线（在建）与12号线（在建）双轨交汇，春节期间销售套数达到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈罗、爱迪、凯文等17所国际学校资源而保持了较好的项目流速。

  目前来看，居民购房开始复归理性，逐步回归为自住需求为主导，热销户型主力面积段集中在90-130平不等。

  而苏北、川渝等三四线城市因疫情管控全面松绑迎来了“返乡置业”高潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目春节期间去化套数均在10套以上。泸州金科美院、资阳武城锦绣年华等均以低首付“吸睛”，资阳武城锦绣年华首付可分期，通过引入第三方借贷公司，首付低至1万起。

  其中苏北三四线城市折扣和让利幅度不及川渝，多以抽奖、红包雨、送年货、送车位优惠券等为主。

  据CRIC调研，春节假期期间，徐州在售项目普遍到访量和认购量上升，刚需购房者回归楼市意愿明显。如中海上东岛项目，12月末新加推72套房源，至春节期间已去化过半。值得一提的是，该项目已收回先前折扣，销售均价由1.2万元/平方米回升至1.4万元/平方米，后续还将加推精装房源。又如弘阳天卿项目，春节及节前一周完成认购约20套，与此前单月认购量相当。

  综合来看，年前降首付、降利率等密集利好政策叠加似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，除了少数二三线城市房企仍保持较高的推盘热情之外，多数城市推盘积极性不高，核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市。

  而三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性存疑。

  基于此，我们认为，2023年行业规模的乐观预期便是止跌，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，而随着房企利润空间的收窄，以价换量终究难以为继，整体房价也将进入持稳阶段。