最近一周，关于上海楼市回暖的声音此起彼伏。2月16日，国家统计局官方认证“上海新建商品住宅房价涨幅第一”；二手房方面，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”等词条更是登上热搜，引发广泛关注。

  从中国房地产报记者多方走访来看，上海房地产市场确实在回暖，若以温度比喻当下市场热度，也仅是从0℃冰水到37℃温水，楼市还远未达到沸腾的程度。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从国家统计局数据来看，尽管1月上海房价环比涨幅在一线城市领先，但更多可能受结构性影响，是否能持续，还需要观察。

  “如果说回暖很明显，我感觉还不至于。市场属于正常春节假期后复苏，大概率是去年12月和今年1月的需求积压释放了。”一位央企华东区域营销条线负责人表示，有些环比数据确实好一些了，但这些数据有时有滞后性，不能反映当前。另外，该营销负责人认为，市场回暖的时间太短，也就两三个周末的表现，若仅凭此来判断上海楼市火起来了有些片面，热度可持续性还不太好说。

  二手房成交结构性筑底 市场热度回升

  一组来自兔博士的数据显示，通过抓取上海各大中介平台的外网挂牌房源数据去重后得出，上海2023年2月的二手房挂牌总量约为8.4万套。在2022年2月至5月，上海存量挂牌房源平均数为3.5万套，6月之后，二手房挂牌量激增，去年11月至今，上海二手房挂牌量稳定在8万套左右。

  反观成交量，上海链家数据显示，2022年7月以来，上海二手房成交了约2万套，此后逐渐下滑，至2023年1月，二手房成交量约8000套，也是近10年上海二手房成交量最低的一个月。

  这种情况是意料之外，但也在情理之中。卢文曦表示，年末本身就是市场淡季，况且今年1月还遇到传统农历新年，市场重心早已不在交易上。市场淡季效应比较明显，一些中介店铺也提早休息，因此市场交易氛围早已不再。

  从二手房挂牌量和成交量对比之下可以看出，上海目前仍然处于去库存阶段，从易居发布的百城库存报告来看，上海从去年10月至今年1月，库存去化周期均在5个多月。

  价格方面，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”近期在上海中介平台广泛流传。但实际上，上海新房依旧执行严格的限价政策，而二手房从去年至今，成交价格基本保持平稳，有些区域甚至有所下跌。

  市民高先生告诉中国房地产报记者，自己去年下半年有了置换房子的打算，他表示：“年前看中一套房子，房东不愿降价，后来我们不想要了。年后那个房东又来找我谈，价格虽然让了一些，但是我打听了下，同小区同面积的房子，还有开价低20万元的。”

  不仅如此，高先生还表示，现在很多区域二手房价格都虚高，不少成交的房源价格都降了，例如他所在的二手房交易群，近期就有人感叹“闵行春申地区挂了一年的房子终于成交了，不过价格从395万元降到了365万元，降幅超过7%”。

  同样还有位于大虹桥概念辐射内的一小区，150平方米主打改善型房源，去年下半年房东挂牌价1280万元，现在据区域内中介人员介绍，房东心理价位已经降到1150万元，附赠车位。

  在易居研究院研究总监严跃进看来，三年疫情对于房地产业的破坏和干扰，实际上各地都存在一些积压的购房需求。此类需求释放，很容易带动房价反弹。当然“房价一周涨回来”的观点，本质上是说明房价的基本面出现了实质的变化。对于购房者来说，短期内还不需要担心房价过快上涨，就今年上半年来说，其基础不牢固，房价还是有一些打折促销的动作。

  不可否认的是，上海二手房的市场热度正在稳步回升，买卖双方积极性都在提高。

  据一位工作在上海郊区的中介人员透露，现在上海二手房市场回暖了，从农历新年前就开始有迹象，年后市场更好了。

  “现在很多咨询的人都是确实有购房需求，比如生了二胎或者配合孩子上学需要置换的，很多客户也已经接受了房价不可能一直涨的事实，只要价格合适，还是比较好成交的。”上述中介人员表示，近几周，不少房源成交周期和客源成交周期都有缩短，房源成交周期从以前近三个月降到两个月左右，客源成交周期则由之前的一个月缩短至半个月，成交节奏有加快的趋势。

  一些机构的市场数据也在佐证上海二手房市场正筑底企稳。春节后，上海二手房市场热度有所恢复，尤其是2月份第一个周末，链家的成交量较此前增长50%~60%，带看量增长了30%~40%，说明市场依然存在需求和购买力。

  新房点状升温 “小阳春”可能提前开启

  2月16日，在国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据中，上海新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.7%，位列第一。

  对此，不少业内人士认为参考意义不大，原因是1月上海新房成交价格涨幅第一，主要受结构性影响。

  卢文曦表示，1月虽然是传统淡季，但上海走出了淡季不淡行情。成交产品方面，中高端改善产品交易突出，成交面积前十榜单中有4个均价超过10万元的项目上榜，甚至有1个项目成交面积冲入前三。因此，结构上偏重于中高端产品，受此影响，指数出现环比上涨，并且涨幅比前期略有扩大。

  此外，从去年年底开始，楼市政策暖气频发，对市场还是产生了积极作用。即使1月不是传统政策窗口期，但不少城市继续释放稳楼市举措，尤其是房贷利率方面，不少城市下调到3.7%，有助于降低购买成本。

  上海目前虽然还没有太多举措推出，但是偏暖的信号对市场信心的恢复有推动作用。相比以往，房地产市场很快进入工作状态，兔年第一批集中供应房源早早推向市场，确保市场供应稳定。

  这些积极的举措也切实推高了上海新房市场的热度。从近期市场表现来看，看房人数增多，入市意愿有所回升。

  据中国房地产报此前报道，在上海开年共开盘的6个新盘中，招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都等项目房源均在开盘当天实现“日光”，部分项目重新开启“千人摇号”的盛况。

  上海楼市回暖是一个积极信号。在经济学家、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来，上海的销售和房价会对全国市场有引领意义，对其他城市有带动作用。上海市场出现明显反弹会带动重点二线城市，而一二线城市转好之后会拉动全国市场变化，改变市场预期。只有主要城市回暖，其他城市才会依次回暖，但在这个过程中可能会出现波动。

  不过，对于上海楼市的回暖，上述央企营销负责人指出，应注意到，这种回暖是呈现点状态势，主要表现就是，并非所有区域和板块都火起来了，只有热点区域、核心板块成交火爆，一些远郊项目去化依然较为困难。

  一般而言，3月市场会迎来“小阳春”行情，按照目前的市场气氛来看，不少业内人士预计今年上海可能会提前一至两周开启“小阳春”行情。

  连平则认为，当前市场还需要进一步释放需求，政策力度和方向也需要做适当改正。尤其是像上海等库存去化周期较短的城市，当市场出现转向的时候，地方政府、房企以及金融机构等各项支持动作就要动起来去做相应匹配。